Eine Ausnahme von der bei privaten Grundstücksveräußerungen regelmäßig anfallenden Immobilienertragsteuer (ImmoESt) liegt dann vor, wenn die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind. Dabei gibt es zwei Tatbestände, die zu einer solchen Befreiung führen können:
1. Einerseits sind die Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000 m2) von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie der bzw. dem Veräußernden ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.
2. Andererseits greift die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.
Das BFG (GZ RV/6100356/2024 vom 20.2.2026) hat sich mit einem Sachverhalt auseinandergesetzt, in dem ein Steuerpflichtiger mit Kaufvertrag von April 2013 eine Liegenschaft erworben hatte, wobei der Verkäuferin vertraglich ein rund 10-jähriges Wohnungsgebrauchsrecht eingeräumt worden war. Die Verkäuferin nutze die Wohnung auch bis 2016, sodass der Steuerpflichtige mit seiner Familie die Liegenschaft erst ab 2016 als Hauptwohnsitz nutzen konnte. Im Jahr 2020 wurde die Liegenschaft um einen deutlich höheren Preis verkauft – der Steuerpflichtige gab damit seinen Hauptwohnsitz auf und wollte die Hauptwohnsitzbefreiung geltend machen. Dies wurde jedoch vom Finanzamt abgelehnt und der Veräußerungsvorgang dem besonderen Steuersatz (ImmoESt) von 30 % unterworfen.
Bei der Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt – die Variante der fünfjährigen Nutzung innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung (Tatbestand 2) war keinesfalls erfüllt – setzte sich das BFG insbesondere mit dem Begriff der Anschaffung einer Immobilie auseinander. Dabei ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts abzustellen (2013), wobei typischerweise und wie auch im vorliegenden Fall der Übergang des zivilrechtlichen und des wirtschaftlichen Eigentums zusammenfallen. Mit dem wirtschaftlichen Eigentum ist insbesondere die Chance von Wertsteigerungen und das Risiko von Wertminderungen verbunden – trotz des Wohngebrauchsrechtes der Verkäuferin war das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie dem Käufer zuzurechnen.
Für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung (Tatbestand 1) muss der Hauptwohnsitz grundsätzlich direkt bei Anschaffung des (bewohnbaren) Eigenheims begründet werden (es besteht ein Toleranzzeitraum von 12 Monaten). Liegen zwischen Anschaffung und Begründung des Hauptwohnsitzes allerdings fast 3 Jahre, ist laut BFG das Vorliegen der Hauptwohnsitzbefreiung zu verneinen.
Überdies wurde auch das von dem Steuerpflichtigen ins Treffen geführte Argument, dass für die Hauptwohnsitzbefreiung auf den Zeitpunkt, ab dem das Grundstück tatsächlich nutzbar ist, abzustellen, genauer analysiert. Das BFG kam dahingehend zum Ergebnis, dass bei Abstellen auf die tatsächliche Verfügungsgewalt die Hauptwohnsitzbefreiung prinzipiell auch dann angewendet werden könne, wenn der Hauptwohnsitz erst nach Abschluss des Kaufvertrags begründet wird. Allerdings muss dann ein angemessener zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Anschaffungszeitpunkt und der Nutzung als Hauptwohnsitz vorliegen. Der zeitliche Zusammenhang ist dem BFG folgend darauf zurückzuführen, dass es nicht Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung ist, (signifikante) Wertsteigerungen von Immobilien zu befreien, die auf Zeiträume außerhalb der Nutzung als Hauptwohnsitz entfallen. Dies trifft auch auf den vorliegenden Fall zu, in dem der Einzug erst rund drei Jahre nach Vertragsabschluss erfolgte und somit ein für die Hauptwohnsitzbefreiung unangemessen langer Zeitraum zwischen Kaufvertragsabschluss und tatsächlicher Übergabe der Immobilie bestand.
Der zweite Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung - 5 Jahre Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre - begünstigt hingegen Konstellationen, in welchen die Verfügungsgewalt erst weit nach Anschaffung des Objekts eintritt. Da die Voraussetzungen im gegenständlichen Fall hierfür jedoch ebenso wenig vorlagen, verneinte das Gericht im Ergebnis die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung.
