BFG: Keine vorweggenommenen Werbungskosten bei „ewiger Sanierung“
Tax News – KMU Juli 2025
Tax News – KMU Juli 2025
Mangels erkennbar ernsthafter Vermietungsabsichten lagen keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor
Auch Kosten, welche schon vor der Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen anfallen, können Werbungskosten darstellen. Voraussetzung für das Vorliegen solcher vorweggenommenen Werbungskosten ist, dass Umstände gegeben sind, welche über die bloße Absichtserklärung zur künftigen Einnahmenerzielung hinausgehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten. Die ernsthafte Absicht zur späteren Einnahmenerzielung muss aufgrund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände mit ziemlicher Sicherheit feststehen. Liegen solche Umstände zunächst vor, fallen sie aber später weg, so ist ab dem Wegfall auch kein Werbungskostenabzug mehr möglich.
BFG vom 14.4.2025 (GZ RV/5100117/2023): Es wurde eine Liegenschaft erworben und ein über den Kaufpreis hinausgehender Kredit aufgenommen. Vor der geplanten Vermietung war noch eine umfassende Sanierung angedacht. Es sollten zwei Wohnungen im Obergeschoß und Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoß entstehen und anschließend vermietet werden. Nach anfänglichen kleinen Sanierungen in den ersten vier Jahren kam das Projekt aufgrund von Unstimmigkeiten mit den Eigentümer:innen des Nachbargrundstücks im Jahr 2015 zum Stillstand. Seitdem wurden keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr durchgeführt. Das Gebäude war ein Rohbau ohne Fenster und Türen, ohne Innenausbau und Installationen etc.
In der Steuererklärung wurden dennoch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt, welche vom Finanzamt nicht anerkannt wurden (mangels Vorliegen einer Einkunftsquelle). Mangels erkennbarer ernsthafter Vermietungsabsichten durch den Steuerpflichtigen – bedingt durch die „ewige Sanierung“ des Gebäudes – lagen auch aus Sicht des BFG keine vorweggenommenen Werbungskosten vor, sodass keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden konnten.
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