BFG zur Grunderwerbsteuer bei Erlöschen des Baurechts (Heimfall des Bauwerks nach § 9 Abs 1 BauRG)
Tax News 03-04/2023
Immobilien
Entspricht eine Vereinbarung im Baurechtsvertrag über den „Heimfall des Baurechts“ inhaltlich der Bestimmung des § 9 Abs 1 Satz 1 BauRG, entsteht laut einem aktuellen BFG-Urteil die GrESt-Pflicht hinsichtlich des Bauwerks erst beim tatsächlichen Zurückfallen an den Grundeigentümer.
1. Allgemeines zur GrESt bei Baurechten
Ein Baurecht iSd § 1 Abs 1 BauRG ist das zeitlich begrenzte, dingliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Wird ein Baurecht erstmalig eingeräumt, wird ein GrESt-pflichtiger Tatbestand verwirklicht.
Nach Ablauf der Baurechtsdauer fällt das Bauwerk grundsätzlich an den Grundeigentümer zurück. Eine Löschung kann auch vor Ablauf der Zeit, für das es bestellt ist, durch Löschung der gesamten Baurechtseinlage erfolgen. (Auch) in einem solchen Fall fällt das Bauwerk kraft Gesetzes gem § 9 Abs 1 Satz 1 BauRG an den Grundeigentümer zurück („Heimfall des Bauwerks“). Nach hA stellt auch der Heimfall des Bauwerks einen GrESt-pflichtigen Tatbestand dar (§ 1 Abs 1 Z 2 GrEStG).
Kürzlich beschäftigte sich das BFG zum Zeitpunkt der GrESt-Pflicht iZm dem Heimfall des Bauwerks.
2. Sachverhalt: BFG 02.01.2023, RV/6100226/2021
Zwischen der Beschwerdeführerin als Baurechtsgeberin und einer Baurechtsnehmerin wurde ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. Mit dem Vertrag wurde ein Baurecht iSd BauRG an einem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch unbebauten Grundstücks gegen Bezahlung eines jährlichen Bauzinses für die Dauer von 80 Jahren abgeschlossen.
Im Baurechtsvertrag wurde unter sinngemäßer Wiedergabe des § 9 Abs 1 Satz 1 BauRG vereinbart, dass bei Erlöschen des Baurechts das im Rahmen des Baurechtsvertrages errichtete Bauwerk an den Grundeigentümer zurückfällt („Heimfall des Bauwerks“). Dies unabhängig davon, ob der Umstand vorzeitig oder nach Ablauf der Baurechtsdauer eintritt.
Fraglich war, ob bereits im Zeitpunkt des Abschlusses über den Baurechtsvertrag GrESt für das in Zukunft auf den Grundeigentümer zurückfallende Bauwerk abzuführen ist.
Dass die Einräumung des Baurechts im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein GrESt-pflichtiges Rechtsgeschäft darstellt, war unstrittig.
3. Beurteilung BFG 02.01.2023, RV/6100226/2021
Um die strittige Frage klären zu können war zu untersuchen, ob die Vereinbarung im Baurechtsvertrag über den „Heimfall des Bauwerks“ ein unter § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG fallendes Rechtsgeschäft darstellt, dh ein Rechtsgeschäft, das bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses den Anspruch auf Übereignung des Bauwerks an den Grundeigentümer begründet.
Das BFG verneinte diese Frage. Wesentlich war im vorliegenden Fall, dass sich im Baurechtsvertrag lediglich eine sinngemäße Wiedergabe des § 9 Abs 1 Satz 1 BauRG und keine darüberhinausgehende abweichende Vereinbarung (zB die Verpflichtung des Bauberechtigten zum Abbruch des Bauwerks) findet, weshalb kein vertraglicher Titel für einen über den § 9 Abs 1 BauRG hinausgehender Anspruch auf Übereignung geschaffen wurde.
Im Ergebnis wurde im vorliegenden Fall im Zeitpunkt des Abschlusses des Baurechtsvertrages ein GrESt-pflichtiger Tatbestand hinsichtlich der Einräumung des Baurechts begründet, aber (noch) nicht für das künftige „Zurückfallen“ des noch zu errichtenden Bauwerks an den Grundeigentümer.
4. Conclusio
Beim Abschluss von Baurechtsverträgen ist zu prüfen, ob neben der GrESt-Pflicht für die erstmalige Einräumung eines Baurechts auch für das künftige Zurückfallen des Bauwerks an den Grundeigentümer bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses GrESt-Pflicht gegeben ist. Entspricht die Vereinbarung im Baurechtsvertrag über den Heimfall des Bauwerks inhaltlich der Bestimmung des § 9 Abs 1 Satz 1 BauRG, entsteht GrESt-Pflicht erst beim tatsächlichen Heimfall.
In der Praxis sollten Baurechtsverträge daher im Hinblick auf mögliche GrESt-Folgen vorab einer kritischen Prüfung unterzogen werden; schon alleine auch aufgrund der recht komplexen Berechnung der Grunderwerbsteuer für die Einräumung eines Baurechts. Ihre KPMG und KPMG Law-Berater stehen Ihnen für eine vorteilhafte Vertragsgestaltung sowie für die Berechnung und Abfuhr der GrESt gerne zur Verfügung.
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