DBA Österreich-Deutschland: Wegzugsbesteuerung bei Anteilen an einer Immobiliengesellschaft

Das BMF hat sich in der EAS-Auskunft 3442 vom 14.12.2022 mit der Frage beschäftigt, ob die Veräußerung von unbeweglichem Immobilienvermögen einer in Österreich ansässigen Immobilien-GmbH für den in Deutschland ansässigen Gesellschafter zu einer Wegzugsbesteuerung nach innerstaatlichem Recht (§ 27 Abs 6 Z 1 EStG) führt und wenn ja, zu welchem Zeitpunkt. 

1. Sachverhalt

Anteile an einer in Österreich ansässigen GmbH, deren Aktivvermögen nahezu zu 100 % aus Immobilien bestand, wurden von einem in Deutschland ansässigen Gesellschafter gehalten. Diese Immobilien-GmbH veräußerte ihre Immobilie und ein etwaiger Gewinn daraus unterlag der österreichischen Körperschaftsteuer. Der in Deutschland ansässige Gesellschafter veräußerte sodann im Folgejahr unterjährig seine Anteile an dieser GmbH, deren Aktivvermögen im Zeitpunkt der Anteilsveräußerung nur noch aus etwaigem Kapitalvermögen bestand. 

2. Rechtslage 

Gemäß innerstaatlichem Recht (§ 27 Abs 6 Z 1 EStG) wird eine Wegzugsbesteuerung durch Umstände ausgelöst, die zu einer Einschränkung des österreichischen Besteuerungsrechts im Verhältnis zu anderen Staaten führen. Solche Umstände können auch aufgrund eines anwendbaren DBAs eintreten. Diesfalls manifestiert sich der „Umstand“ in jenem Zeitpunkt, mit dem ein anwendbares DBA das Besteuerungsrecht Österreichs hinsichtlich der Beteiligung einschränkt.

Art 13 Abs 2 DBA-D normiert, dass der Gewinn aus der Veräußerung von Aktien und sonstigen Anteilen an einer Gesellschaft, deren Aktivvermögen überwiegend aus unbeweglichem Vermögen besteht, im „Belegenheitsstaat“, gegenständlich in Österreich, besteuert werden darf. Art 13 Abs 5 DBA-D regelt dagegen, dass Gewinne aus Vermögen, deren Besteuerungsrecht im DBA-D nicht gesondert bestimmt wird, nur im Ansässigkeitsstaat des Veräußerers, gegenständlich Deutschland, besteuert werden dürfen.

Das DBA-D definiert im Protokoll zum DBA-D (Abs 4), ob eine Immobilien-Gesellschaft iSd Art 13 Abs 2 DBA-D vorliegt. Demnach sind die Verhältnisse des letzten Bilanzstichtages vor der Veräußerung maßgeblich, konkret wird auf die Höhe des Aktivvermögens in der Handelsbilanz abgestellt.

3. Schlussfolgerung

Gemäß innerstaatlichem Recht wird in dem der Immobilienveräußerung folgenden Jahr bei Veräußerung der Anteile an der österreichischen (Immobilien-)GmbH eine Wegzugsbesteuerung durch Umstände ausgelöst, die zu einer Einschränkung des österreichischen Besteuerungsrechts im Verhältnis zu anderen Staaten führen. 

Dieser „Umstand“ fußt gegenständlich auf dem Wechsel der Anwendbarkeit der Bestimmungen des DBA-D und der Zuweisung des Besteuerungsrechts von Österreich an Deutschland 

Eine „Einschränkung des österreichischen Besteuerungsrechts“ tritt gegenständlich durch den Verlust des Status als „Immobiliengesellschaft“ ein, da diesfalls die Veräußerung der Beteiligung nicht von Art 13 Abs 2 , sondern von Art 13 Abs 5 DBA-D erfasst wäre. Art 13 Abs 5 DBA-D weist das Besteuerungsrecht ausschließlich dem Ansässigkeitsstaat der Anteilseigner zu (hier Deutschland). Der Grund dafür, dass Art 13 Abs 5 zur Anwendung kommt, liegt darin, dass im og Protokoll zum DBA-D das Vorliegen einer Immobilien-Gesellschaft sich nach den Verhältnissen des letzten Bilanzstichtags vor der Veräußerung orientiert. 

Wird nun unterjährig (zwischen zwei Bilanzstichtagen), ein Grundstück veräußert, ist dies für Zwecke von Art 13 Abs 2 DBA-D aufgrund der Bilanzstichtagsbetrachtung zunächst unbeachtlich. Würde nämlich nach der Grundstücksveräußerung – aber vor dem nächsten Bilanzstichtag – auch die Beteiligung veräußert, dürfte Österreich die Beteiligungsveräußerung gem Art 13 Abs 2 DBA-D besteuern, da das Aktivvermögen der Gesellschaft zum letzten Bilanzstichtag überwiegend aus unbeweglichem Vermögen bestand. 

Erst wenn im Zeitpunkt der nächsten Bilanzerstellung erneut das Verhältnis des Aktivvermögens ermittelt wird und das Vermögen dann nicht mehr überwiegend aus unbeweglichem Vermögen besteht, wäre Österreich nicht mehr gem Art 13 Abs 2 DBA-D besteuerungsberechtigt, sondern gem Art 13 Abs 5 DBA-D Deutschland, womit eine Wegzugsbesteuerung und in der Folge eine Veräußerung mit Ablauf dieses Bilanzstichtages fingiert würde.

Für die Praxis ist bei österreichischen Immobilien-Gesellschaften mit deutschen Anteilseignern zu beachten, dass mit Ablauf des Bilanzstichtages nach dem Jahr der Veräußerung der Immobilie die Wegzugsbesteuerung fingiert wird und demzufolge in Österreich eine Steuererklärung für den deutschen Gesellschafter einzureichen ist. 

Abgesehen von den Regelungen im DBA-D sollte allgemein beim Verkauf von Immobilien in und von Anteilen an österreichischen Immobiliengesellschaften und ausländischen Anteilseignern geprüft werden, ob und wann der Umstand ausgelöst wird, dass das österreichische Besteuerungsrecht im Verhältnis zu anderen Staaten eingeschränkt und die Wegzugsbesteuerung ausgelöst wird. 

Claudia Juritsch