VwGH: Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen bei Liebhaberei-Kapitalgesellschaften
Tax News 07-09/2022
Immobilien
Der VwGH (Ra 2022/15/0009 bis 0011 vom 25. Mai 2022) hat sich mit der Frage der Ertragssteuerpflicht von Grundstücksveräußerungen durch Liebhaberei-Kapitalgesellschaften auseinandergesetzt und diese im Ergebnis bestätigt.
Der Verwaltungsgerichtshof hat sich im verfahrensgegenständlichen Sachverhalt mit der Frage nach der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen durch Kapitalgesellschaften, für deren (Haupt-)Einkunftsquelle ertragsteuerliche Liebhaberei festgestellt wurde, auseinandergesetzt.
Während die Breitenwirkung dieser Thematik vermutlich begrenzt ist, hat er – praktisch nebenbei - eine Aussage zur Frage der Berücksichtigung der Veräußerung der Einkunftsquelle im Rahmen der Prognoserechnung getroffen: Die Veräußerung ist grds – entgegen der Lehrmeinung - nicht in der Prognoserechnung zu berücksichtigen. Auch die mit dem Stabilitätsgesetz 2012 eingeführte Ertragsteuerpflicht für Grundstücksveräußerungen seit dem Jahr 2012 ändere daran nichts.
1. Verfahrensgegenstand: Besteuerung von Grundstücksveräußerungen
Das bereits im Jahr 2014 begonnene Rechtsmittelverfahren selbst dreht sich um die Frage, ob für die Veräußerung von Grundstücken durch eine Kapitalgesellschaft, die eigentlich der Liebhaberei unterliegt, trotzdem eine Ertragsteuerpflicht bestehen kann.
Vereinfacht ausgedrückt steht dahinter folgende Überlegung: Die Beschwerdeführerin ist eine GmbH, für deren Vermietungstätigkeit seit langem durch die Finanzbehörde die ertragsteuerliche Liebhaberei festgestellt wurde. Kann es dann sein, dass zwar die Vermietung keine steuerliche Einkunftsquelle darstellt, jedoch die Veräußerung der (identen, zuvor vermieteten Immobilien) plötzlich im Rahmen der Immobilienertragsteuer der Körperschaftsteuer unterliegt?
Während das Bundesfinanzgericht unserem Denkansatz folgen konnte und die Steuerpflicht für die Grundstücksveräußerungen in diesem Fall verneint hat, hält der VwGH nun fest:
Die Liebhabereifeststellung für die Vermietungstätigkeit hat nicht zur Folge, dass jede weitere Betätigung der GmbH ebenso der Liebhaberei unterliegt. Vielmehr führt das Ende der steuerlichen Vermietungstätigkeit (da Liebhaberei) dazu, dass das dortige Betriebsvermögen in die außerbetriebliche Sphäre der GmbH wandert und dort nunmehr der Besteuerung als „private“ Grundstücksveräußerung unterliegt.
Fachlich korrekt ausgedrückt hält der VwGH mit dem Erkenntnis somit fest, dass auch bei grds der Gewinnermittlung nach § 7 Abs 3 KStG unterliegenden Körperschaften die Besteuerung von Grundstücksveräußerungen gem § 30 EStG („ImmoESt“) aufgrund § 7 Abs 2 KStG zu tragen kommen kann, sofern die Veräußerung von außerbetrieblichem Liegenschaftsvermögen – wie zB im Fall der Liebhaberei – vorliegt.
Aus Gründen der Vollständigkeit sei festgehalten, dass der verfahrensgegenständliche Fall damit noch nicht beendet ist, da sich im Verfahren noch weitere Fragen stellen, mit denen sich nun wieder das BFG befassen muss.
2. Prognoserechnung und Veräußerungsvorgang?
Im Rahmen der für die Frage der Liebhabereibeurteilung bei der Vermietung idR erforderlichen Prognoserechnung stellt sich grds seit jeher die Frage, ob die Veräußerung der Einkunftsquelle (somit des Mietobjekts) ebenso in der Rechnung zu berücksichtigen ist. In der Praxis würde dies offenkundig regelmäßig zu einer Verbesserung des Gesamtergebnisses der Prognoserechnung führen.
Neu angefacht wurde diese Diskussion naturgemäß mit der Einführung der ImmoESt im Rahmen des 1. StabG 2012, da die Veräußerung von Grundstücken seitdem nunmehr generell der Besteuerung unterliegt und somit die Einbeziehung derselben bei der Liebhabereibeurteilung naheliegend ist.
Während die Finanzverwaltung auf Basis eines VwGH Erkenntnis aus 2009 am ursprünglichen Prinzip – der Außerachtlassung eines „allenfalls erzielbaren“ Veräußerungsgewinnes – festhielt, ging die Tendenz der Fachliteratur bzw Lehre seit der Einführung der ImmoESt im Jahr 2012 inzwischen dahin, den Gesamtüberschuss unter Einbeziehung des Veräußerungsgewinnes zu ermitteln.
Gegen die Lehrmeinung sprechend könnte das aktuelle Erkenntnis nun der Auffassung der Finanzverwaltung Argumentation liefern: Der VwGH bezieht sich nunmehr ebenso auf die Rechtsmeinung aus dem VwGH-Erkenntis aus 2009, wonach Veräußerungen nur in Ausnahmefällen, und zwar dann einzubeziehen sind, „wenn bereits eindeutige Maßnahmen zur Veräußerung gesetzt worden sind“.
Er hält aber darüber hinaus fest, dass sich der VwGH durch die Neufassung des § 30 EStG mit dem 1. StabG 2012 (Einführung der „ImmoESt“) auch jetzt nicht veranlasst sieht, von dieser Rechtsprechung abzugehen.
Auch wenn diese Aussage im aktuellen Verfahren nur am Rande Bedeutung hatte, könnte sie zukünftig seitens der Finanzverwaltung als Argumentation dafür herangezogen werden, dass die Prognoserechnung ohne die Berücksichtigung von Veräußerungsgewinnen zu erstellen ist.
3. Ergebnis
Während die verfahrensgegenständliche Frage zur ImmoESt bei Liebhaberei-Kapitalgesellschaften vermutlich nur begrenzte Wirkung über den Anlassfall hinaus hat, kann die im Rahmen des Verfahrens vom VwGH getätigte Aussage zur Prognoserechnung durchaus noch Wellen schlagen. Die weitere Entwicklung bzw der Umgang der Finanzverwaltung mit der Thematik bleibt abzuwarten.
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