Sprzedaż nieruchomości w zeznaniu rocznym PIT
Sprzedaż nieruchomości w zeznaniu rocznym PIT
Sprzedaż nieruchomości może rodzić konsekwencje na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. W 2019 roku zmianie uległy niektóre regulacje prawne odnoszące się do opodatkowania sprzedaży nieruchomości. W kontekście zbliżającego się terminu na złożenie zeznania podatkowego z przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (PIT-39), warto przyjrzeć się obecnie obowiązującym regulacjom.
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Jednym ze źródeł przychodów określonych w ustawie o PIT jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości wykonywana w ramach działalności gospodarczej opodatkowana jest w odmienny sposób. W szczególności nie korzysta z ulg i zwolnień przewidzianych dla osób prywatnych i nie jest traktowana jako odrębne źródło przychodu, tylko stanowi przychód z działalności gospodarczej. Taki sposób opodatkowania nieruchomości najczęściej dotyczy działalności deweloperskiej czy też działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Przychód, koszty oraz stawka opodatkowania
Zgodnie z przepisami, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. W przypadku zamiany u każdej ze stron umowy zbycia w drodze zamiany przychód stanowi wartość rzeczy lub praw zbywanych przez daną stronę umowy. Stawka podatku w przypadku dochodu z tego tytułu to 19%.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest tzw. przychodem memoriałowym (należnym). Oznacza to, że powstaje w momencie zawarcia umowy, a nie np. w momencie otrzymania zapłaty.
Do kosztów uzyskania przychodów w każdym przypadku zaliczyć można koszty odpłatnego zbycia, a więc te, które musiały być poniesione, aby mogło dojść do sprzedaży, np. wydatki związane z oszacowaniem ceny, prowizja dla pośrednika. Katalog pozostałych kosztów różni się w zależności od tego, czy doszło do nabycia w odpłatny, czy nieodpłatny sposób.
W przypadku odpłatnego nabycia, kosztami uzyskania przychodów są koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W przypadku nieodpłatnego nabycia, kosztem jest wartość nadkładów poniesionych na nieruchomość oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn. Od 2019 r. do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nabytych w drodze spadku można zaliczyć koszty nabycia, wytworzenia nieruchomości przez spadkodawcę, a także długi i ciężary spadkowe, w tym roszczenia o zachowek.
Moment nabycia nieruchomości
W kontekście wspomnianego wyżej kryterium pięciu lat, niezwykle ważnym jest określnie momentu nabycia nieruchomości. Nabycie z reguły następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości. O ile w przypadku np. zakupu moment nabycia nieruchomości raczej łatwo określić, to w przypadku innych czynności prawnych nie zawsze jest pewność od którego momentu należy liczyć okres pięciu lat. Część z tych wątpliwości rozstrzygają przepisy obowiązujące od 2019 r.
W przypadku odpłatnego zbycia nabytej w drodze spadku nieruchomości okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę.
W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków, okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków lub jej wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Nie wszystkie kwestie problematyczne zostały jednak rozstrzygnięte w nowelizacji. Przykładowo, w sytuacjach związanych z transferem nieruchomości przez majątek wspólny małżonków (np. rozszerzenie majątku wspólnego o nieruchomość) dalej należy polegać na interpretacjach organów podatkowych i orzecznictwie sądowoadministracyjnym, które bywa niejednolite.
Zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku, czyli tzw. ulga mieszkaniowa
Wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Kryterium własnych celów mieszkaniowych jest jednym z najbardziej spornych kryteriów w PIT. Organy podatkowe oraz sądy administracyjne niejednokrotnie wypowiadały się zupełnie odmiennie co do spełnienia tego kryterium przez podatnika, np. część z nich przyjmowała, że własne cele mieszkaniowe może spełniać tylko jedno mieszkanie, inna część- że mieszkań może być więcej.
Warunkiem możliwości skorzystania ze zwolnienia jest poniesienie wydatków w ściśle określonym terminie. Okres ten od 2019 r. został wydłużony z dwóch do trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Ponadto, ustawodawca doprecyzował, że przed upływem tego okresu musi dojść do nabycia własności. Przed 2019 r. nie było to do końca jasne i można się było spotkać z różnymi stanowiskami.
Zwolniony jest dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W ustawie określony został katalog wydatków, które uważane są za cele mieszkaniowe. Można do nich zaliczyć np.:
- nabycie budynku mieszkalnego albo gruntu pod jego budowę lub udziału w takim budynku albo gruncie;
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
- spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia m.in. na ww. cele.
Zeznanie podatkowe
Zeznanie PIT-39 należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości inne niż w wykonaniu działalności gospodarczej. Do tego dnia należy także dokonać płatności podatku. W obecnej sytuacji ustawodawca może się zdecydować na przedłużenie tych terminów.
W zeznaniu podatkowym należy wykazać kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania. Dochody zwolnione z opodatkowania należy wykazać niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione, czy też dopiero będą poniesione.
W przypadku zadeklarowania dochodu jako zwolnionego z opodatkowania i braku spełnienia warunków do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, podatnik jest zobowiązany do złożenia korekty PIT-39 i zapłaty podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę.
Sebastian Kałuża, doradca podatkowy w zespole ds. PIT w KPMG w Polsce
Źródło: Artykuł pt. „Jak ująć sprzedaż nieruchomości w zeznaniu rocznym?” ukazał się w dzienniku Rzeczpospolita 30 marca 2020 r.
© 2023 KPMG Sp. z o.o., polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i członek globalnej organizacji KPMG składającej się z niezależnych spółek członkowskich stowarzyszonych z KPMG International Limited, prywatną spółką angielską z odpowiedzialnością ograniczoną do wysokości gwarancji. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Więcej informacji na temat struktury globalnej organizacji KPMG można znaleźć na stronie o strukturze zarządczej.
Informacje zawarte w niniejszej publikacji mają charakter ogólny i nie odnoszą się do sytuacji konkretnej firmy. Ze względu na szybkość zmian zachodzących w polskim prawodawstwie prosimy o upewnienie się w dniu zapoznania się z niniejszą publikacją, czy informacje w niej zawarte są wciąż aktualne. Przed podjęciem konkretnych decyzji proponujemy skonsultowanie ich z naszymi doradcami.