Jednym ze źródeł przychodów określonych w ustawie o PIT jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości wykonywana w ramach działalności gospodarczej opodatkowana jest w odmienny sposób. W szczególności nie korzysta z ulg i zwolnień przewidzianych dla osób prywatnych i nie jest traktowana jako odrębne źródło przychodu, tylko stanowi przychód z działalności gospodarczej. Taki sposób opodatkowania nieruchomości najczęściej dotyczy działalności deweloperskiej czy też działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zgodnie z przepisami, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. W przypadku zamiany u każdej ze stron umowy zbycia w drodze zamiany przychód stanowi wartość rzeczy lub praw zbywanych przez daną stronę umowy. Stawka podatku w przypadku dochodu z tego tytułu to 19%.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest tzw. przychodem memoriałowym (należnym). Oznacza to, że powstaje w momencie zawarcia umowy, a nie np. w momencie otrzymania zapłaty.

Do kosztów uzyskania przychodów w każdym przypadku zaliczyć można koszty odpłatnego zbycia, a więc te, które musiały być poniesione, aby mogło dojść do sprzedaży, np. wydatki związane z oszacowaniem ceny, prowizja dla pośrednika. Katalog pozostałych kosztów różni się w zależności od tego, czy doszło do nabycia w odpłatny, czy nieodpłatny sposób.

W przypadku odpłatnego nabycia, kosztami uzyskania przychodów są koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W przypadku nieodpłatnego nabycia, kosztem jest wartość nadkładów poniesionych na nieruchomość oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn. Od 2019 r. do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nabytych w drodze spadku można zaliczyć koszty nabycia, wytworzenia nieruchomości przez spadkodawcę, a także długi i ciężary spadkowe, w tym roszczenia o zachowek.

W kontekście wspomnianego wyżej kryterium pięciu lat, niezwykle ważnym jest określnie momentu nabycia nieruchomości. Nabycie z reguły następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości. O ile w przypadku np. zakupu moment nabycia nieruchomości raczej łatwo określić, to w przypadku innych czynności prawnych nie zawsze jest pewność od którego momentu należy liczyć okres pięciu lat. Część z tych wątpliwości rozstrzygają przepisy obowiązujące od 2019 r.

W przypadku odpłatnego zbycia nabytej w drodze spadku nieruchomości okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę.

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków, okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków lub jej wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nie wszystkie kwestie problematyczne zostały jednak rozstrzygnięte w nowelizacji. Przykładowo, w sytuacjach związanych z transferem nieruchomości przez majątek wspólny małżonków (np. rozszerzenie majątku wspólnego o nieruchomość) dalej należy polegać na interpretacjach organów podatkowych i orzecznictwie sądowoadministracyjnym, które bywa niejednolite.

Wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Kryterium własnych celów mieszkaniowych jest jednym z najbardziej spornych kryteriów w PIT. Organy podatkowe oraz sądy administracyjne niejednokrotnie wypowiadały się zupełnie odmiennie co do spełnienia tego kryterium przez podatnika, np. część z nich przyjmowała, że własne cele mieszkaniowe może spełniać tylko jedno mieszkanie, inna część- że mieszkań może być więcej.

Warunkiem możliwości skorzystania ze zwolnienia jest poniesienie wydatków w ściśle określonym terminie. Okres ten od 2019 r. został wydłużony z dwóch do trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Ponadto, ustawodawca doprecyzował, że przed upływem tego okresu musi dojść do nabycia własności. Przed 2019 r. nie było to do końca jasne i można się było spotkać z różnymi stanowiskami.

Zwolniony jest dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W ustawie określony został katalog wydatków, które uważane są za cele mieszkaniowe. Można do nich zaliczyć np.:

• nabycie budynku mieszkalnego albo gruntu pod jego budowę lub udziału w takim budynku albo gruncie;
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
• spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia m.in. na ww. cele.

Zeznanie PIT-39 należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości inne niż w wykonaniu działalności gospodarczej. Do tego dnia należy także dokonać płatności podatku. W obecnej sytuacji ustawodawca może się zdecydować na przedłużenie tych terminów.

W zeznaniu podatkowym należy wykazać kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania. Dochody zwolnione z opodatkowania należy wykazać niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione, czy też dopiero będą poniesione.

W przypadku zadeklarowania dochodu jako zwolnionego z opodatkowania i braku spełnienia warunków do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, podatnik jest zobowiązany do złożenia korekty PIT-39 i zapłaty podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę.

Sebastian Kałuża, doradca podatkowy w zespole ds. PIT w KPMG w Polsce

Źródło: Artykuł pt. „Jak ująć sprzedaż nieruchomości w zeznaniu rocznym?” ukazał się w dzienniku Rzeczpospolita 30 marca 2020 r.