Wat kan Nederland leren om het investeringsklimaat te verbeteren

De ambitie om één miljoen woningen te bouwen in de komende tien jaar is duidelijk, maar de financiële realiteit is confronterend. Voor dit streven is maar liefst vierhonderd miljard euro nodig. Ook tijdens de PROVADA 2025 galmde hierover een zorgelijke boodschap door de hallen: we zitten vast.

Een aanzienlijk deel van dat kapitaal zal uit het buitenland moeten komen. Toch keren internationale investeerders Nederland de rug toe en verkiezen zij onze Europese buren¹.

Vastgoed is een zaak van de lange adem. Investeringen renderen vaak pas na jaren, soms zelfs decennia. Daarvoor is beleidszekerheid cruciaal. Maar daar ontbreekt het momenteel juist aan in Nederland.

Zoals we ook bespreken in onze recente publicatie Perspectief voor de Vastgoedsector, heerst momenteel een gebrek aan voorspelbaarheid en effectiviteit in het fiscale en regelgevende kader.

Het is dan ook hoog tijd om over de grens te kijken: Welke stappen hebben andere landen genomen om hun investeringsklimaat te verbeteren? En welke lessen kunnen wij hieruit trekken?

Van Oostenrijk – met een sterk publiek-privaat woningbouwmodel – tot aan Frankrijk – met belastingvoordelen voor woningbouw via de ‘Pinel’-regeling: onze Europese buren zitten boordevol inspiratie voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Neem bijvoorbeeld:

Duitsland, een van de grootste en meest volwassen vastgoedmarkten, kiest bewust voor beleidszekerheid op lange termijn. Een treffend voorbeeld is de Mietpreisbremse, een huurprijsregulering die in 2015 voor een vaste termijn van tien jaar werd ingevoerd en inmiddels is verlengd tot 2029.

Ook het Verenigd Koninkrijk bewandelt een soortgelijk pad met het tienjarige Affordable Homes Programme (AHP), waarin onder andere afspraken over sociale huurprijzen zijn vastgelegd voor een periode van tien jaar.

Deze programma’s zorgen voor stabiliteit, zelfs in politiek onrustige tijden. Hoewel huurregulering de potentiële verdiencapaciteit of businesscase kan beperken, weten investeerders in elk geval waar ze aan toe zijn.

 Misschien is dit precies wat Nederland nodig heeft: meerjarige beleidskaders, met commitment vanuit de overheid.

Denemarken kampt net als Nederland met een groot woningtekort in de steden, maar weet investeerders tóch aan te trekken dankzij een aantrekkelijk fiscaal klimaat.

Een sprekend voorbeeld: De overdrachtsbelasting in Denemarken bedraagt slechts 0,6%, tegenover 10,4% in Nederland. Hoewel die in 2026 daalt naar 8%, vinden experts dit nog altijd te hoog. Uit Perspectief voor de Vastgoedsector blijkt dat meerdere partijen pleiten voor een verdere verlaging naar minimaal 6%, om Nederland weer concurrerend te maken op het Europese speelveld.

Een veelgehoord bezwaar tegen lagere belastingen is de vraag hoe de overheid het verlies aan inkomsten moet opvangen. Door economen wordt echter geopperd dat lagere belastingen de Nederlandse schatkist juist zouden kunnen versterken, dankzij de verwachte toename van buitenlandse investeringen². Deze hypothese is zeker het onderzoeken waard. Zelfs als de initiële inkomstendaling niet volledig wordt gedekt, kan extra investeringskapitaal de negatieve impact aanzienlijk verzachten.

Na een diepe recessie in de jaren negentig koos Finland voor een gedurfde koers: liberalisatie van de vastgoedmarkt. In plaats van extra regels, schrapte het juist strenge huurprijsbeperkingen. Volgens de OESO maakte dit Finland uiterst aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders, met als gevolg een bouwhausse³.

Maar er zit ook een keerzijde aan deze aanpak. Finland kampt nu met leegstand, een probleem dat in Nederland nog moeilijk voorstelbaar is. Als gevolg hiervan daalden de Finse huizenprijzen met 15%, de grootste daling binnen Europa⁴.

Toch blijft dit een leerzaam voorbeeld. Selectieve deregulering – mits goed doordacht – kan juist kansen bieden.

De Nederlandse vastgoedsector kampt niet alleen met een kapitaaltekort, maar ook met een inspiratietekort. In onze publicatie Perspectief voor de Vastgoedsector benadrukken we de noodzaak van een gedeelde langetermijnvisie. Misschien is het tijd om een paar pagina’s over te nemen uit het Europese handboek.

Wat denk jij dat Nederland het meest nodig heeft? De voorspelbaarheid van Duitsland en het Verenigd Koninkrijk, de fiscale aantrekkingskracht van Denemarken, of een Finse dosis deregulering? Of volg je liever het voorbeeld van een ander Europees land? We gaan graag het gesprek met je aan.