Reduced VAT Rate

The Amending VAT Law (Ν.42(I)/2023) which was passed by the House of Representatives and published in the Government Gazette on 16 June 2023, introduced important changes to the application of the reduced VAT rate on the supply or construction of a dwelling to be used as the main and permanent place of residence.

The amending law provides that the reduced VAT rate of 5% will apply to the first 130 m² of buildable residential area of a property and for the maximum value of €350.000, provided that the total buildable residential area does not exceed 190 m² and the total value of the transaction does not exceed €475.000.

We would like to remind you that prior to the amendment, the reduced VAT rate was imposed on the first 200 m² of buildable residential area without any limitations neither in terms of the total buildable area nor the value of the residence.   

Furthermore, the amendment provides that in cases of persons with disabilities, the reduced VAT rate will be applied on the first 190 m² of buildable residential area, regardless of the total buildable area of the residence. However, the limitation on the maximum value of  €350.000 still applies, on the condition that the total value of the transaction does not exceed €475.000.

A transitional period is also provided for, during which the new provisions will not apply in cases where a planning permit has been secured or an application has been submitted to obtain a planning permit by 31 October 2023, and on the basis that the duly completed application for the reduced VAT rate is submitted to the Tax Department within three (3) years from the commencement date of the amending law i.e., until 15^th June 2026.

Calculation method in case the area and/or value exceeds the lower limits

We expect that the Tax Department will soon publish further clarifications to define the calculation method when the area and/or value exceeds the lower limits of 130 m² and €350,000 respectively.

Submission of a new application before the end of the ten-year period

According to the past provisions, a person who submitted a reduced VAT rate application for the acquisition of a new residence before the lapse of a ten-year period since the delivery of the old residence, had to pay the entire VAT benefit from the application of the reduced rate related to the old residence.

As per the new provisions, in cases described above, the amount to be paid to the Tax Department shall be the proportion of the VAT benefit attributable to the remaining period for which the old property shall not be used as the main and permanent place of residence.    

Transfer of the dwelling to an adult child

The amendment has also corrected an inaccuracy in the past law which refers to cases of transferring the dwelling to an adult child.

As per the new provisions, no payment is required if the beneficiary transfers the dwelling to one of their adult children, provided that the child meets the necessary criteria to benefit from the application of the reduced rate at the time of the transfer.

In such case, the eligible adult child may move in the dwelling and assume the responsibility of paying the VAT benefit if he/she ceases using the residence as the main and permanent place of residence before the lapse of the ten-year period. It is also noted that in such case the Tax Department should be notified in writing.    

It is further noted that no payment of VAT benefit is due, in case the dwelling’s ownership is transferred from a parent to a child, while the parent continues to live there.

Με τον Τροποποιητικό Περί ΦΠΑ Νόμο (Ν.42(Ι)/2023) που ψηφίστηκε από τη Βουλή των Αντιπροσώπων και δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 16 Ιουνίου 2023, προνοείται ότι ο μειωμένος συντελεστής Φόρου Προστιθέμενης Αξίας ύψους 5%, που επιβάλλεται κατά την παράδοση ή ανέγερση κατοικίας που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί ως κύριος και μόνιμος τόπος διαμονής, θα εφαρμόζεται για τα πρώτα 130 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού κατοικίας, αξίας μέχρι €350.000, νοουμένου ότι η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις €475.000 και το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν τα 190 τ.μ.

Υπενθυμίζουμε ότι προηγουμένως ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ κάλυπτε τα πρώτα 200 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού κατοικίας, χωρίς κανένα περιορισμό ούτε ως προς το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν ούτε ως προς την αξία της κατοικίας.

Προνοείται επίσης ότι, στις περιπτώσεις ατόμων με αναπηρία ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ (5%) εφαρμόζεται για τα πρώτα 190 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού, ανεξάρτητα από το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν της κατοικίας. Εξακολουθεί όμως να ισχύει ο περιορισμός της αξίας μέχρι €350.000, νοουμένου ότι η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις €475.000.

Προβλέπεται επίσης μεταβατική περίοδος, ώστε οι νέες διατάξεις να μην εφαρμόζονται, στις περιπτώσεις που έχει εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια ή έχει υποβληθεί αίτηση για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας μέχρι την 31^η Οκτωβρίου 2023 και εφόσον η υπεύθυνη δήλωση που προβλέπεται, υποβάλλεται δεόντως συμπληρωμένη εντός τριών (3) ετών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του εν λόγω νόμου δηλαδή μεχρί 15 Ιουνίου 2026.

Μέθοδος υπολογισμού όταν το εμβαδόν ή/και η αξία υπερβαίνουν τα κατώτερα όρια

Αναμένεται ότι το Τμήμα Φορολογίας θα δημοσιεύσει σύντομα περεταίρω διευκρινίσεις προς καθορισμό και επεξήγηση της μεθόδου υπολογισμού όταν το εμβαδόν ή/και η αξία υπερβαίνουν τα κατώτερα όρια των 130 τ.μ. και των €350.000 αντίστοιχα.

Υποβολή νέας αίτησης πριν τη λήξη της δεκαετίας

Με βάση τις προηγούμενες διατάξεις, το πρόσωπο που υπέβαλλε αίτηση για απόκτηση άλλης κατοικίας, πριν την πάροδο των δέκα (10) ετών, όφειλε να καταβάλει ολόκληρο το όφελος από την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή στην προηγούμενη κατοικία.

Με βάση τις νέες διατάξεις, έχει τροποποιηθεί αυτή η πρόνοια και, το πρόσωπο που προτίθεται να υποβάλει νέα αίτηση για μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ οφείλει να καταβάλει αναλογία επί του οφέλους από την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή και του κανονικού συντελεστή.

Μεταβίβαση της κατοικίας σε ενήλικο τέκνο

Με τον Τροποποιητικό Νόμο έχει γίνει και μια διόρθωση σε λανθασμένη διατύπωση, η οποία αναφέρεται σε περιπτώσεις μεταβίβασης  της κατοικίας σε ενήλικο τέκνο.

Με την ορθή πλέον διατύπωση προνοείται ότι, δεν οφείλεται η καταβολή οποιουδήποτε ποσού, σε περίπτωση μεταβίβασης από το δικαιούχο πρόσωπο σε οποιοδήποτε ενήλικο τέκνο του, εφόσον το εν λόγω τέκνο είναι δικαιούχο πρόσωπο κατά το χρόνο μεταβίβασης.

Δηλαδή το δικαιούχο ενήλικο τέκνο (ενώ θα μπορούσε να υποβάλει δική του υπεύθυνη δήλωση) μετακομίζει στην κατοικία και θεωρείται ότι αναλαμβάνει την ευθύνη καταβολής του ΦΠΑ αν την εγκαταλείψει πριν τη δεκαετία. Απαιτείται βεβαίως η γραπτή ενημέρωση προς το Τμήμα Φορολογίας.

Επίσης, δεν οφείλεται η καταβολή οποιουδήποτε ποσού, σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας της κατοικίας από γονέα σε παιδί, ενόσω ο γονέας συνεχίζει να την κατοικεί (να έχει την επικαρπία).  

Should you require further assistance regarding the system Tax For All (TFA), please contact our trusted advisors in the Indirect Tax Department at KPMG Cyprus.

KPMG’s Indirect Tax team provides advice and assistance at the Cyprus and international level. We structure our effort to dovetail with your business issues and strategy. Our focus is on supplying value adding and pragmatic advice rather than just a list of recommendations.

Our tax professionals are able to review your company’s current tax position and provide relevant advice and planning on a range of indirect taxes, including VAT, customs duties and excise taxes (such as tax audits, reorganizations and acquisitions, etc.). Furthermore, we can help your company with its administrative obligations and contacts with administrative bodies.