Faire le point

J’ai récemment eu l’occasion de discuter des défis auxquels fait face le secteur immobilier avec des sommités, dont Tom Rothfischer, leader national du groupe Bâtiment, immobilier et construction de KPMG au Canada. Nous avons parlé des pressions économiques, des retards dans la chaîne d’approvisionnement et des contraintes réglementaires. Ces difficultés signifient que, même si les pires effets de la pandémie s’amenuisent, nous n’avons pas repris le cours normal de nos activités. Toutefois, malgré tout, ce qui ressort de la conversation, c’est qu’il y a certaines mesures que les intervenants de l’industrie peuvent prendre dès maintenant en attendant que les défis s’atténuent.

Exigences en matière d’ESG : la nouvelle normalité
Il n’est pas facile d’être écologique, mais de nos jours, les investisseurs et les fournisseurs de capitaux exigent que les sociétés immobilières divulguent leurs données ESG, et les propriétaires et locataires cherchent à concevoir des immeubles et des paysages durables, socialement responsables et moins coûteux à entretenir au fil du temps. Comme Tom l’a souligné dans un récent billet de blogue, si votre société immobilière n’a pas déjà mis en œuvre une stratégie et un processus de déclaration cohérents, rigoureux et proactifs en matière d’ESG, elle risque de ne plus être concurrentielle, conforme et attrayante aux yeux des investisseurs.

Chez KPMG, notre groupe Développement durable suit de près l’évolution des exigences réglementaires. Il a observé que le nombre d’objectifs en matière de carboneutralité augmente, que les systèmes de comptes rendus sur le développement durable sont en voie de s’intégrer, et que les risques liés à la réglementation sont en hausse. De plus, au Canada, le nombre d’initiatives liées à la divulgation volontaire et obligatoire de la performance énergétique des bâtiments est en hausse.

À mon avis, puisque le développement durable est un objectif commun non seulement à l’échelle du secteur, mais aussi dans toutes les sphères de la société, c’est le moment idéal pour que les différents intervenants du secteur immobilier se réunissent. Des idées novatrices peuvent germer et des synergies peuvent se former. Il faut également demeurer à l’affût des mesures incitatives du gouvernement. Le soutien aux programmes ESG et de durabilité prend continuellement de l’ampleur. Grâce à l’effort collectif, notre secteur peut devenir plus fort.

Changements dans le monde immobilier
Vos conversations sur l’immobilier avec vos amis et votre famille tournent-elles en rond comme les miennes? L’inflation galopante et des taux d’intérêt à la hausse soulèvent parfois plus de questions qu’ils n’apportent de réponses au sujet du moment et de la façon d’effectuer vos transactions sur le marché de l’habitation, particulièrement dans les centres urbains du Canada. Le coût des matériaux de construction et le faible nombre de propriétaires qui vendent leur maison ont fait en sorte que les derniers mois ont été relativement calmes en ce qui concerne le marché de l’offre immobilière. Bien qu’il soit de plus en plus urgent de bâtir plus de logements, en partie en raison du nombre de personnes qui émigrent au Canada, les acheteurs et les investisseurs cherchent également à accroître la qualité et la quantité des nouvelles constructions, ce qui prend du temps et coûte plus cher. Les taux d’inflation et d’intérêt sont voués à changer, mais pour l’instant, nous devons surveiller les répercussions des questions liées à la réglementation.

Tout d’abord, les mesures récentes vont réduire à court terme les possibilités d’achat de propriétés pour les étrangers. Pour les personnes qui résident à l’extérieur du Canada, mais qui s’intéressent à notre marché immobilier, il est important de noter qu’un moratoire de deux ans sur l’acquisition de biens résidentiels canadiens aux étrangers est en vigueur depuis le 1^er janvier 2023.

Deuxièmement, ici en Colombie-Britannique, il existe une initiative relativement récente appelée le Land Owner Transparency Registry (LOTR). Le premier du genre dans le pays, le LOTR est un registre public de particuliers ayant des intérêts indirects sur des terrains, tels que définis à l’article 1 de la Land Owner Transparency Act (LOTA). L’objectif de la LOTA est de mettre fin à la « propriété cachée » des terrains en Colombie-Britannique. Selon la définition du Land Title and Survey Authority of British Columbia, lorsqu’une demande d’enregistrement d’un intérêt foncier (tel que défini dans l’article 1) est présentée, le cessionnaire doit produire une déclaration de transparence. Si le cessionnaire est un organisme déclarant, il doit également remplir et déposer une déclaration de transparence.  Si un organisme déclarant s’intéresse à un terrain, la date limite de présentation de la déclaration de transparence était le 30 novembre 2022; si la déclaration n’a pas été déposée à cette date, il faut le faire immédiatement sinon l’organisme pourrait être pénalisé ou recevoir un constat d’infraction du gouvernement provincial.

Lors de ma discussion avec les dirigeants du secteur immobilier, nous avons noté que ces règlements pourraient annoncer une période de prescription.

Mise au point du zonage
Les règlements de zonage diffèrent considérablement à travers le monde. Au Canada, certains règlements municipaux font l’objet d’un examen attentif. Par exemple, étant donné que beaucoup de gens travaillent maintenant de la maison ou ailleurs plutôt que d’un bureau au centre-ville, de nouvelles utilisations des locaux commerciaux sont envisagées. Par exemple, à la fin de novembre 2022, la Chambre de commerce de Vernon, en Colombie-Britannique, a proposé que les locaux inutilisés soient convertis en logements, joignant le mouvement de nombreux centres urbains qui sont en train d’évaluer la réaffectation de certains bâtiments. Nous avons été nombreux à chercher des moyens d’adapter notre espace de vie pour y accueillir une plus grande variété d’activités lors du confinement dû à la pandémie; aujourd’hui ce sont les immeubles commerciaux et industriels qui sont à l’avant-plan de la transformation.

Période d’imposition
Étant donné que les coûts de financement constituent une composante importante du développement immobilier, il est important de se préparer à l’incidence que la législation sur le régime de restriction des dépenses excessives d’intérêts et de financement (RDEIF) aura sur la structure des entreprises. Les règles du RDEIF sont en vigueur depuis février 2022, et il existe maintenant des précisions sur la façon de les appliquer.

Pour les années d’imposition commençant après le 1^er octobre 2023, une limite de 30 % du BAIIA (revenu imposable modifié) s’applique à la déduction des frais d’intérêts et de financement. Dans certaines circonstances, une période de transition s’appliquera jusqu’au 1^er janvier 2024. L’objectif de la limite de 30 % est d’empêcher les contribuables de déduire des montants d’intérêts et d’autres coûts de financement excessifs, principalement dans le contexte d’entreprises multinationales et d’investissements transfrontaliers. Le ministère des Finances du Canada a recueilli les commentaires sur ce projet de loi jusqu’au 6 janvier 2023.

Des changements ont également été apportés aux règles sur le revenu étranger accumulé, tiré de biens (REATB). Les contribuables qui sont résidents du Canada sont tenus de déclarer le REATB gagné dans des sociétés étrangères affiliées contrôlées. Comparativement au scénario précédent qui permettait aux contribuables de déduire quatre fois le montant d’impôt étranger payé, dans celui-ci, le facteur fiscal est passé de 4 à 1,9 pour les sociétés privées sous contrôle canadien. Ces nouvelles dispositions législatives s’appliquent aux années d’imposition commençant après le 7 avril 2022.

La suite des choses
Les dirigeants du secteur immobilier s’entendent pour dire que le secteur traverse une période de prise de conscience, qui consiste à évaluer ce qui a fonctionné et ce qui n’a pas fonctionné sur les plans fiscal et social. À l’aube d’une nouvelle période de collaboration, j’ai confiance en notre capacité d’innover : trouver des synergies dans les efforts en matière d’ESG dans l’ensemble du secteur, repenser l’utilisation des espaces vie-travail et des espaces commerciaux, examiner le potentiel offert par des règles de zonage plus souples et investir dans des projets qui offrent un meilleur rendement sur l’investissement pour les propriétaires, les gestionnaires immobiliers et les locataires.

Au plaisir de vous tenir au courant des progrès du secteur!