Nouvelle taxe imposée à Toronto aux acheteurs étrangers

Avec prise d’effet le 1er janvier 2025, la ville de Toronto a instauré une taxe de 10 % sur l’achat d’immeubles résidentiels par des entités étrangères non-résidentes du Canada, y compris les particuliers et les sociétés. Cette taxe est exigible à la date de conclusion de la transaction, c’est-à-dire le jour où les fonds sont échangés et le titre de propriété, transféré.

La taxe municipale sur la spéculation pour les non-résidents (la « TMSNR ») est une nouvelle mesure qui s’ajoute aux initiatives provinciales et fédérales existantes. En 2017, le gouvernement de l’Ontario a instauré l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents (« ISNR »), au taux de 25 %, qui s’applique à tout ressortissant étranger qui achète une habitation en Ontario. Comme il a été mentionné précédemment pour la TMSNR, l’ISNR est également exigible à la date de conclusion de la transaction.

Par la suite, en 2022, le gouvernement canadien a adopté la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, qui interdit aux acheteurs étrangers d’acquérir des immeubles résidentiels dans certaines régions du Canada. Pour l’instant, il est prévu que l’interdiction imposée par le gouvernement fédéral aux non-Canadiens d’acheter des habitations au Canada prenne fin le 1er janvier 2027.

Les mécanismes législatifs municipaux, provinciaux et fédéraux sont tous conçus pour tenter de décourager les étrangers d’acheter des biens résidentiels, voire de le leur interdire.

La TMSNR s’applique à la cession de bien-fonds comportant au moins une résidence unifamiliale, mais pas plus que six. Il s’agit de biens immobiliers comme les maisons unifamiliales, les maisons jumelées, les maisons de ville et les immeubles à six logements. La taxe s’applique également aux logements en copropriété, y compris les espaces de stationnement et d’entreposage des immeubles d’habitation en copropriété.

D’autres biens immobiliers, comme les chalets habitables seulement une partie de l’année, sont assujettis à l’ISNR et à la TMSNR s’ils sont situés à Toronto; si ces biens sont situés à l’extérieur de Toronto, alors seule l’ISNR s’applique.

Toutefois, comme il est indiqué ci-dessus, tous les immeubles résidentiels ne sont pas assujettis à la taxe. Par exemple, la TMSNR et l’ISNR ne s’appliquent pas aux biens immobiliers qui comportent des immeubles d’habitation, à condition que l’immeuble en question compte plus de six unités.

Les exemptions qui s’appliquent à l’ISNR de l’Ontario s’appliquent également à la TMSNR de Toronto. Par exemple, un résident permanent ou le conjoint d’un citoyen canadien est exempté de la TMSNR.

Certains ressortissants étrangers peuvent également être admissibles à un remboursement de la TMSNR sur les montants payés à la date de conclusion de la transaction. Par exemple, un ressortissant étranger qui devient un résident permanent du Canada dans les quatre années suivant l’achat de son habitation peut être admissible à un remboursement.

Il est important de noter que l’admissibilité à un remboursement ou à une exemption exige que certaines autres conditions soient remplies : i) l’acheteur doit faire du bien immobilier sa résidence principale dans les 60 jours suivant l’achat; et ii) le transfert doit être inscrit sur le titre de propriété, ce qui signifie que l’inscription est mise à jour dans le registre provincial par l’intermédiaire de ServiceOntario.

Pour demander un remboursement après l’achat d’une habitation, l’acheteur peut présenter un affidavit accompagné de documents justificatifs, dont i) l’acte enregistré attestant du transfert du bien immobilier, ii) le contrat d’achat et de vente et iii) la preuve que l’acheteur a vécu dans la maison dans les 60 jours suivant l’achat. Dans le cas d’un particulier qui devient un résident permanent après avoir acheté son habitation, une copie de sa carte de résident permanent ou d’autres documents délivrés par le gouvernement canadien doit également être fournie.

Les acheteurs non-résidents doivent être prêts à assumer les coûts supplémentaires imposés par les divers ordres de gouvernement relativement à l’achat d’un immeuble résidentiel.

Dans la ville de Toronto, tous les acheteurs de biens immobiliers, peu importe leur statut de résidence, sont déjà tenus de payer des droits de cession immobilière provinciaux et municipaux. Désormais, en plus des droits de cession immobilière existants, les acheteurs non-résidents devront également payer l’ISNR et la TMSNR, ce qui augmentera considérablement le coût d’un achat pour tous les non-résidents.

Les acheteurs éventuels, en particulier les acheteurs étrangers et les nouveaux arrivants au Canada, qui souhaitent acheter une habitation au Canada devraient examiner de près les répercussions financières des mesures mises en place par les administrations municipales et les gouvernements provinciaux et fédéral.

Les acheteurs éventuels qui souhaitent acquérir une habitation à Toronto devraient évaluer l’incidence que la TMSNR pourrait avoir sur leur achat. De plus, ces acheteurs devraient déterminer à l’avance s’ils sont admissibles à un remboursement ou à une exemption. Cela pourrait avoir une incidence déterminante sur le coût d’achat final d’une habitation.

Avant de signer un contrat d’achat et de vente, les acheteurs devraient consulter leur professionnel en immobilier afin de déterminer l’incidence que cette taxe ou toute autre taxe pourrait avoir sur leur achat.

Si vous avez des questions sur l’incidence que pourraient avoir l’ISNR, la TMSNR ou d’autres droits liés aux cessions immobilières sur l’achat d’une nouvelle habitation en Ontario, vous pouvez communiquer avec le groupe en droit immobilier de KPMG cabinet juridique s.r.l./S.E.N.C.R.L.