Connaissez-vous la valeur de votre propriété?

En Ontario, la valeur des propriétés est censée être évaluée tous les quatre ans. Depuis 2016, les propriétés de l’Ontario n’ont toutefois pas été réévaluées et, du moins pour l’instant, le gouvernement de la province n’a autorisé aucun plan visant une telle réévaluation. Par conséquent, les impôts fonciers de 2025 sont établis en fonction des valeurs foncières de 2016.

Le gouvernement de la province finira par donner le feu vert à la Société d’évaluation foncière des municipalités (« SEFM ») pour qu’elle réévalue les propriétés. Il en résultera probablement une augmentation importante de la valeur imposable des immeubles résidentiels. Toutefois, comme nous le verrons plus en détail dans cet article, votre facture d’impôts fonciers n’augmentera pas nécessairement beaucoup.

La SEFM ne réévalue pas activement les propriétés, mais elle continue tout de même à évaluer les propriétés résidentielles lorsque de nouvelles maisons et de nouveaux immeubles en copropriété sont construits. La SEFM évalue également les habitations qui ont fait l’objet de rénovations majeures ou d’ajouts importants.

En tant que propriétaire, il est important que vous ayez une compréhension de base du fonctionnement des évaluations foncières, de leur incidence sur vos impôts fonciers et de la façon dont vous pouvez interjeter appel de la valeur foncière de votre habitation.

La Loi sur l’évaluation foncière (Ontario) énonce les règles de base pour l’établissement de la valeur des propriétés en Ontario. Elle constitue le cadre juridique que la SEFM suit pour déterminer la valeur de toutes les propriétés, y compris les immeubles résidentiels. La SEFM utilise ces évaluations pour aider les municipalités à calculer les impôts fonciers, qui servent à financer les services essentiels comme les écoles, les services d’urgence, l’entretien des routes et le transport en commun.

Selon un principe clé de la Loi sur l’évaluation foncière, les propriétés sont évaluées en fonction de leur « valeur actuelle », qui désigne le prix auquel la propriété serait vendue sur le marché libre. La valeur actuelle de l’habitation est fondée sur des facteurs comme l’emplacement, la superficie et l’âge de l’immeuble. Vous pouvez en apprendre davantage sur les facteurs que la SEFM prend en considération pour déterminer la valeur actuelle d’une habitation sur son site Web à la page Notre mode d’évaluation des propriétés résidentielles. Notre mode d’évaluation des propriétés résidentielles | MPAC.

Même s’il n’y a pas eu de réévaluation à l’échelle provinciale, en tant que propriétaire, vous pouvez malgré tout constater que la valeur imposable de votre habitation a changé, et il est important que vous compreniez ce que cela signifie.

Variations de la valeur imposable

Un avis d’évaluation foncière (un « avis ») est généralement envoyé lorsqu’il y a un changement dans la valeur imposable d’une habitation. Il est important de lire attentivement cet avis pour s’assurer que les renseignements sur la propriété, comme la superficie, les structures et les caractéristiques, sont exacts.

Par exemple, si vous avez effectué des rénovations qui exigeaient la délivrance d’un permis de construction, la SEFM est automatiquement avisée, ce qui peut se traduire par une visite en personne de votre habitation pour une évaluation. Une fois la visite terminée, un avis vous sera envoyé indiquant la valeur imposable actuelle de l’habitation.

Il est également important d’examiner cet avis sans tarder afin de pouvoir interjeter appel avant la date limite, qui est indiquée dans l’avis. Le défaut de déposer l’appel avant la date limite fera en sorte que la valeur imposable demeurera celle indiquée sur l’avis, ce qui signifie que vous pourriez vous retrouver à payer des impôts fonciers plus élevés que nécessaire parce que la valeur foncière de votre habitation n’a pas été évaluée correctement.

Pour en savoir plus sur les moments où la SEFM émettra un avis d’évaluation foncière, consultez son site Web à la page Avis et notifications. Avis et notifications | MPAC.

Incidence sur les impôts fonciers

On croit souvent à tort qu’une augmentation de la valeur imposable se traduit automatiquement par une hausse des impôts fonciers. Il est vrai que les évaluations influent sur le montant des impôts fonciers, mais les municipalités fixent elles-mêmes les taux d’imposition en fonction de leurs besoins spécifiques. Après une évaluation foncière, la facture d’impôts fonciers d’un propriétaire est touchée par comparaison à la variation moyenne de la valeur pour ce type de propriété dans la municipalité.

Qu’est-ce que cela signifie pour vos impôts fonciers? Si la valeur de toutes les propriétés de votre secteur augmente dans la même proportion, votre facture d’impôts fonciers pourrait ne pas tellement changer. Toutefois, si la valeur de votre propriété a augmenté plus rapidement que la valeur moyenne des propriétés dans votre secteur, vous pourriez recevoir une facture d’impôts plus élevée.

En revanche, si une municipalité maintient le même taux d’imposition ou l’augmente, une augmentation de la valeur imposable entraînera une hausse des impôts fonciers à payer. Pour assurer la stabilité de votre facture d’impôts fonciers, lorsque la valeur imposable d’une propriété augmente, cette valeur plus élevée est graduellement intégrée sur une période de trois à quatre ans. À l’inverse, si la valeur de la propriété diminue, cette baisse de valeur est immédiatement mise en application.

Si vous croyez que votre évaluation foncière est incorrecte, vous avez le droit de la contester au moyen d’un processus d’appel. Voici comment faire:

1. Lisez votre avis d’évaluation foncière

Lorsque la SEFM envoie un avis, elle en indique la raison.

Si vous recevez un avis, passez-le en revue attentivement et vérifiez si les renseignements sur votre propriété sont exacts, car les détails comptent. L’évaluation d’une maison de quatre chambres, par exemple, serait plus élevée que celle d’une maison qui en compte trois. L’avis indiquera également la date limite à laquelle vous devez déposer votre demande de réexamen auprès de la SEFM, qui est la première étape du processus d’appel dont nous avons parlé plus haut.

2. Soumettez une demande de réexamen

Une demande de réexamen est déposée auprès de la SEFM lorsqu’un propriétaire estime que la valeur imposable de sa propriété est incorrecte. Il s’agit de la première étape du processus d’appel, soit un examen gratuit et informel dans le cadre duquel la SEFM réévalue votre propriété en fonction de renseignements que vous fournissez ou en effectuant une inspection sur place de votre habitation. Vous pouvez soumettre une demande de réexamen en ligne à partir du site Web de la SEFM ou encore par la poste.

La date limite pour soumettre une demande de réexamen est indiquée sur l’avis que vous recevez.

Lorsque vous soumettez une demande de réexamen, assurez-vous d’inclure :

1. Une explication claire des raisons pour lesquelles vous estimez que l’évaluation est incorrecte
2. Les documents justificatifs (p. ex., ventes récentes d’immeubles similaires, évaluations, photos montrant des problèmes ayant une incidence sur la valeur)
3. Toute modification des renseignements sur la propriété, s’il y a lieu.
   

Une fois que la SEFM a examiné votre demande de réexamen, un avis de décision vous est envoyé.

3. Appel auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière

Après avoir reçu l’avis de la SEFM, si vous n’êtes toujours pas d’accord avec sa décision, vous pouvez interjeter appel auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière (la « CRÉF »), un tribunal indépendant qui entend les différends concernant l’évaluation foncière.

• L’appel doit être déposé auprès de la CRÉF dans les 90 jours suivant la date de la décision de la SEFM concernant votre demande de réexamen.
• Dans le cadre de l’appel, vous devrez soumettre un formulaire de demande, expliquer les raisons pour lesquelles vous êtes en désaccord avec la décision de la SEFM concernant la demande de réexamen et payer les droits de dépôt exigés.
• Après son dépôt, l’appel suit diverses étapes, qui peuvent comprendre la communication de renseignements par la SEFM et le propriétaire de la propriété, ainsi que le dépôt d’un exposé des questions en litige et réponses qui énonce la position de chaque partie sur la valeur imposable. Habituellement, des réunions obligatoires et des conférences en vue d’un règlement à l’amiable doivent aussi avoir lieu entre le propriétaire de l’habitation et la SEFM dans l’espoir de parvenir à un règlement avant la tenue d’une audience.
• Si un règlement à l’amiable ne peut être obtenu, une audience aura lieu avec un membre de la CRÉF.

Dans ces cas, la réussite d’un appel exigera l’envoi de renseignements détaillés à l’appui des motifs de votre appel et des pièces justificatives solides. Les évaluateurs de biens immobiliers et les avocats peuvent vous aider à vous y retrouver dans le cadre de ce processus.

Que vous receviez un avis maintenant parce que vous construisez une nouvelle maison ou que vous rénovez en profondeur une maison existante, ou une fois que le gouvernement de l’Ontario aura autorisé la réévaluation de toutes les propriétés de la province, ce qui pourrait se produire à tout moment, il est important que, en tant que propriétaire, vous compreniez ce que signifie la valeur foncière et son incidence sur votre habitation et vos impôts.

Si vous avez des questions liées à l’incidence du processus de la SEFM sur la valeur de votre habitation, communiquez avec l’équipe en droit immobilier de KPMG cabinet juridique s.r.l./S.E.N.C.R.L.