Libérer le potentiel

Depuis de nombreuses années, les promoteurs construisent des unités à vocation commerciale au rez-de-chaussée d’immeubles d’habitation en copropriété pour répondre au besoin des résidents d’avoir accès à une combinaison de locaux résidentiels et commerciaux; ces unités peuvent être vendues ou conservées par le constructeur comme stratégie pour générer des revenus supplémentaires. Bien que cette approche puisse être avantageuse pour les promoteurs, l’exploitation continue de ces unités commerciales pourrait présenter un certain nombre de défis pour ceux qui les achètent ou les louent. Dans le présent article, nous explorons plusieurs de ces défis, qui ont amené les promoteurs à « morceler » de plus en plus des portions d’immeubles en copropriété à des fins commerciales. 

Voici quelques-uns des défis courants liés à la gestion d’unités commerciales dans le cadre de l’aménagement d’un immeuble en copropriété : 

1. Restrictions liées à la déclaration de copropriété : L’unité à vocation commerciale serait régie par les dispositions de la déclaration de copropriété, qui est essentiellement conçue pour l’exploitation d’un immeuble résidentiel. Ces dispositions pourraient être indûment restrictives pour le propriétaire de l’unité commerciale, ce qui pourrait éventuellement entraîner des différends avec le conseil d’administration du syndicat de copropriétaires sur des sujets comme l’utilisation des diverses installations de l’immeuble en copropriété. 

2. Répartition des charges communes : Dans certains cas, les promoteurs ont maintenu à un niveau arbitrairement bas la part des charges communes assumée par ces unités commerciales pour qu’elles soient plus attrayantes pour les acheteurs et les locataires potentiels. En raison des difficultés liées à la modification d’une déclaration de copropriété, le mode de répartition de ces charges ne pouvait souvent pas être modifié même si le conseil d’administration du syndicat déterminait, après avoir accumulé des preuves irréfutables sur plusieurs années, que le montant réparti était insuffisant pour compenser les coûts des services attribuables aux unités commerciales. 

3. Privilèges de construction : Avant l’enregistrement de la déclaration de copropriété, un privilège de construction enregistré par un entrepreneur ou un sous-traitant qui effectue des travaux dans une unité commerciale devra être enregistré à l’égard de l’ensemble de l’immeuble. Cette démarche pourrait retarder l’enregistrement de l’immeuble en copropriété et créer d’autres problèmes. Pour parer à cette éventualité, de nombreux promoteurs intègrent des dispositions dans le contrat d’achat afin de se protéger. Ces dispositions peuvent retarder l’achèvement de l’aménagement du local commercial au détriment d’un acheteur ou d’un locataire, en particulier lorsque des prêteurs commerciaux sont impliqués. 

En raison de ces défis, une tendance s’est dessinée : les promoteurs « séparent » à des fins commerciales des portions d’immeubles d’habitation en copropriété, les transférant comme des propriétés franches distinctes du syndicat de copropriétaires. Quiconque regarde un immeuble en copropriété présumerait que ce local en propriété franche fait partie de l’immeuble comme tel, mais il aura une description juridique distincte sous forme de parts dans un plan de référence enregistré. Cette approche semble résoudre certains problèmes, mais elle introduit un nouvel ensemble de complexités et augmente les coûts de transaction pour les acheteurs.

Lorsque vous envisagez l’achat d’un local en propriété franche « séparé » d’un immeuble d’habitation en copropriété, plusieurs questions cruciales doivent être abordées :

1. Entente relative aux installations communes

L’acheteur devra presque toujours conclure une entente relative au partage des installations avec le syndicat de copropriétaires concerné à la clôture de la transaction. Idéalement, les acheteurs doivent avoir l’occasion d’examiner le projet d’entente et de négocier les modalités concernant des aspects comme la répartition des charges et l’utilisation des installations communes. Les dispositions relatives à l’utilisation des installations communes – quais de chargement, aires de stationnement, salles à ordures, salles d’entretien et couloirs d’accès – doivent être examinées avec soin, car elles auront une incidence importante sur l’exploitation future du local envisagée par l’acheteur. Par exemple, un restaurant peut avoir besoin d’un accès 24 heures sur 24 au quai de chargement pour les livraisons, ce qui pourrait entrer en conflit avec les besoins des propriétaires résidentiels lors d’un déménagement. L’examen et la négociation d’une entente relative aux installations communes peuvent entraîner des délais supplémentaires importants et des frais juridiques pour les avis demandés par l’acheteur, et le temps requis pour ce processus est souvent impossible à prévoir.

Malheureusement, dans de nombreuses situations, l’acheteur d’une nouvelle construction séparée n’a pas toujours l’occasion de commenter ce document, car le contrat n’est pas nécessairement préparé au moment de la conclusion de l’achat. Même si une ébauche de l’entente relative aux installations communes est présentée, la répartition des charges aura souvent été effectuée avant la construction et ne représentera qu’une estimation, qui pourrait ne pas être exacte une fois la construction de l’immeuble achevée. De plus, un promoteur peut tenter de lier l’acheteur à toute entente relative aux installations communes qu’il a rédigée. Il pourrait décider que l’entente a été rédigée et que l’acheteur doit s’y conformer, ou qu’en tant que promoteur, il contrôle le processus et que, par conséquent, l’acheteur n’a pas la possibilité de négocier. Il est important d’avoir un avocat qui est au courant de ces possibilités et sait comment les aborder tôt, lors de la négociation du contrat d’achat. 

2. Servitudes et droits de passage

La grande proximité entre le local commercial et les logements en copropriété adjacents nécessitera des servitudes et des droits de passage mutuels liés aux deux biens immobiliers pour l’accès aux logements et au commerce et l’exploitation continue du local commercial. Il peut être complexe de délimiter ces servitudes en raison des exigences divergentes des deux parties. La complexité de la description juridique exigera plus de temps, car le conseiller juridique doit en assurer l’exactitude et l’exhaustivité.

Habituellement, le conseiller juridique du vendeur fournira une ébauche de la description juridique du bien, y compris les servitudes et les droits de passage prévus, mais cette description peut ne pas être définitive et devoir être modifiée avant l’enregistrement. Le conseiller juridique de l’acheteur pourrait éprouver des difficultés à finaliser l’ébauche de la description juridique, des servitudes et des droits de passage, surtout si l’immeuble n’est pas encore construit ou n’est que partiellement achevé. De plus, les ébauches de descriptions comprennent souvent des dispositions permettant à l’une ou l’autre des parties de demander la création de servitudes supplémentaires plus tard, la partie requérante assumant habituellement les coûts associés à ce processus.

Cette question comporte deux volets : soit un acheteur pourrait ne pas avoir la possibilité de négocier des servitudes et des droits de passage qui ont une incidence directe sur le bien séparé qu’il achète, soit il en a la possibilité et le processus risque d’être très long et très exigeant. Dans les deux cas, aucun de ces éléments n’est à considérer pour un immeuble en copropriété typique.

3. Permis de construction ouverts

Au moment de conclure la vente du local en propriété franche, plusieurs permis de construction ouverts ont habituellement été délivrés pour la construction de l’immeuble en copropriété. Les constructeurs ne seront pas en mesure de fermer ces permis avant la conclusion de la vente. Le conseiller juridique de l’acheteur doit veiller à ce qu’une disposition soit insérée dans le contrat d’achat et de vente exigeant que le vendeur s’engage, à la conclusion de la vente, à fermer ces permis dès que possible et à fournir un rapport « approuvé » sur le bâtiment et le zonage de la municipalité locale pour confirmation. De plus, à la conclusion de la vente, le vendeur doit s’engager à indemniser l’acheteur et son prêteur pour les coûts, pertes, etc. que l’acheteur pourrait engager si les permis ouverts ne sont pas fermés à l’égard du bien en propriété franche.

Les acheteurs doivent savoir que le vendeur exigera probablement un engagement et une indemnisation similaires de la part de l’acheteur relativement aux permis de construction délivrés pour achever les travaux de l’acheteur dans son unité.

4. Intégration des installations techniques

Dans de nombreux cas, les installations techniques de l’immeuble d’habitation en copropriété (p. ex., les systèmes d’aqueduc et d’égout) seront intégrées à celles du local en propriété franche. Cela peut poser des problèmes lorsque l’acheteur achève l’aménagement de son local et doit relier certains de ses systèmes à ceux de l’immeuble en copropriété.

Bien qu’il s’agisse essentiellement d’une question de construction, les entrepreneurs de l’acheteur doivent en tenir compte avant de signer le contrat d’achat et de vente afin que toutes les dispositions nécessaires pour accéder aux systèmes adjacents puissent être intégrées au contrat et éviter tout litige futur entre les parties au cours du processus de construction.

5. Prise en charge de contrats 

Les acheteurs peuvent être tenus de prendre en charge certains contrats liés à l’immeuble en copropriété ou déterminés par celui-ci. Il est important que les acheteurs soient conscients des restrictions possibles, en particulier dans les cas où le bâtiment n’est pas encore construit. 

Il est peu probable qu’un promoteur dispose de précisions sur des contrats spécifiques comme les compteurs de services publics, la collecte des ordures ou les télécommunications. Les acheteurs doivent être au courant de cette restriction et demander que leur soient communiqués les fournisseurs de contrats pendant le contrôle diligent. La conclusion par le promoteur d’un contrat qui ne correspond pas à l’utilisation prévue par l’acheteur ou à ses besoins opérationnels pourrait entraîner des coûts imprévus et des différends futurs.

6. Modifications

Les promoteurs peuvent demander des modifications pour répondre à des besoins spécifiques ou à des changements dans le projet. Si une modification est accordée, elle peut entraîner des changements pouvant avoir une incidence sur le local commercial. Même après la signature d’un contrat d’achat, les promoteurs conservent généralement certains droits sur le bien, surtout pendant la phase de construction. Ils peuvent donc avoir le pouvoir d’apporter des changements à la disposition ou à la conception du bâtiment, y compris les locaux commerciaux, s’ils estiment que le projet dans son ensemble l’exige ou pour se conformer à la réglementation. De telles modifications pourraient se répercuter sur les activités commerciales d’un acheteur et la valeur de son investissement. 

Il est essentiel d’inclure dans votre contrat d’achat des clauses spécifiques qui protègent les intérêts de l’acheteur dans ces domaines. Ces clauses peuvent préciser dans quelle mesure le promoteur peut apporter des changements à votre local et exiger qu’il obtienne votre consentement pour des transformations majeures. De plus, un acheteur pourrait vouloir négocier une compensation ou d’autres arrangements si les changements ont une incidence négative sur son entreprise. 

7. Travaux du vendeur

Il est conseillé d’inclure des dispositions prévoyant des inspections régulières pendant la construction. L’acheteur pourra ainsi surveiller la qualité des travaux et régler les problèmes à mesure qu’ils surviennent. De cette manière, les acheteurs peuvent s’assurer que tous les travaux exécutés par le fournisseur sont conformes aux codes du bâtiment et aux règlements locaux, ce qui peut contribuer à atténuer les risques associés à une mauvaise exécution. 

Le contrat d’achat devrait comprendre des clauses qui protègent l’acheteur contre des travaux inadéquats. Ces clauses peuvent stipuler les normes de travail prévues, les délais d’achèvement et les recours disponibles si les travaux ne respectent pas ces normes ou délais. Par exemple, des dispositions pourraient permettre des inspections et accorder le droit de retenir une partie du prix d’achat que l’acheteur doit verser au vendeur jusqu’à ce que les travaux soient achevés de façon satisfaisante. 

8. Financement

La majorité des acheteurs obtiendront un financement hypothécaire pour conclure l’achat du bien en propriété franche. La complexité de ces transactions peut entraîner des défis uniques et des frais juridiques élevés pour l’emprunteur. Par exemple, les permis de construction ouverts à la conclusion de la vente doivent être réglés à la satisfaction du prêteur, ce qui nécessite souvent des engagements et des indemnités supplémentaires pour protéger le prêteur contre des problèmes futurs.

Si l’une ou l’autre des installations communes est exploitée par un tiers (par exemple, un gestionnaire de stationnement), le prêteur voudra probablement examiner et approuver une copie du contrat existant et, dans certaines situations, demander à la société de confirmer les modalités et les dispositions du contrat et de confirmer qu’il est en règle à la date de conclusion. D’autres contrats de construction qui ont une incidence sur l’exploitation du bien en propriété franche et sur les installations communes peuvent également devoir être examinés et approuvés par le prêteur dans le cadre de ses activités de contrôle diligent qui doivent être achevées avant le versement des fonds.

Tous les éléments susmentionnés (et d’autres) feront partie du contrôle diligent du prêteur et pourraient retarder le montage final du financement.

En résumé, l’achat d’un local en propriété franche dans un immeuble d’habitation en copropriété implique de composer avec un ensemble unique de défis qui doivent être gérés avant, pendant et après la transaction. Alors que les prix des terrains montent et que les promoteurs cherchent à maximiser les revenus tirés des projets résidentiels, ce type de transaction est susceptible de devenir plus courant dans de nombreuses zones urbaines. Une compréhension approfondie de ces questions, de même qu’une planification stratégique et des conseils juridiques, est essentielle pour que les acheteurs puissent protéger leurs intérêts et assurer la viabilité à long terme de leur investissement dans des locaux en propriété franche dans un immeuble d’habitation en copropriété.