Wanneer is er sprake van “vernieuwbouw”?
De btw-administratie neemt traditioneel twee gevallen in aanmerking waaronder een verbouwd oud gebouw kan worden gelijkgesteld met een nieuwbouw met het oog op de verkoop onder btw-stelsel. In het eerste geval is er sprake van een nieuwbouw voor btw-doeleinden wanneer de uitgevoerde werken van die aard zijn dat ze een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen (in zijn aard, zijn structuur en, in voorkomend geval, in zijn bestemming) van het bestaande gebouw tot gevolg hebben en dit ongeacht de kostprijs van de werken. In het tweede geval hanteert de btw-administratie een kwantitatief criterium en aanvaardt zij dat er sprake is van een nieuw gebouw wanneer de kostprijs, exclusief btw, van de werken ten minste 60% bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw na de verbouwing.
In haar arrest van 22 november 2022 lijkt het Hof van Beroep te Gent deze administratieve praktijk nu te verwerpen en dan in hoofdzaak voor wat het kwantitatieve criterium inzake de 60%-grens betreft, wat volgens het Hof irrelevant is. Volgens het Hof dient er, in het licht van Europese rechtspraak (arrest Kobuza C-308/16), een kwalitatieve evaluatie te worden gemaakt of de werken van die aard zijn dat ze dermate ingrijpend zijn en een substantiële toegevoegde waarde met zich meebrengen om als nieuwbouw te kunnen worden beschouwd.
Volledigheidshalve vermelden we nog dat er een prejudiciële vraag hangende is bij het Europees Hof van Justitie rond de kwestie of de levering van verbouwde oude gebouwen – bij gebrek aan nationale wettelijke criteria om deze te kwalificeren als nieuwbouw – überhaupt wel onder de btw-heffing kunnen vallen (Zaak C-239/22 ; Promo 54 – uitspraak verwacht op 9 maart 2023). Wordt dus ongetwijfeld vervolgd…
Bronnen: MyMinfin (fgov.be)
Overdracht shoppingcenter met huurcontracten: regeling overdacht algemeenheid?
In een recent arrest heeft het Hof van Justitie verdere duiding gegeven over de vraag wanneer de overdracht van vastgoed moet beschouwd worden als de overdracht van een algemeenheid die niet onderworpen is aan de btw (“niet-leveringsbeginsel”). De zaak handelde meer bepaald over de overdracht van een Pools shoppingcenter aan een Poolse vennootschap. De overdracht werd bij wijze van optie onderworpen aan de btw door de verkoper van het center. De overdracht omvatte naast het gebouw o.a. ook de overdracht van de huurovereenkomsten en de overdracht van de overeenkomsten inzake intellectuele eigendom. Bepaalde contracten (lees: inzake verzekeringen, vastgoedbeheer, dagelijks beheer en nutsvoorzieningen) behoorden evenwel niet tot het voorwerp van de overdracht. De Poolse btw-administratie was van mening dat de transactie een overdracht van een algemeenheid betrof waardoor de aangerekende btw niet aftrekbaar was in hoofde van de overnemer.
In deze zaak oordeelt het Hof van Justitie vooreerst dat de btw-richtlijn zich niet verzet tegen een nationale (in casu Poolse) regeling die bepaalt dat de btw-regeling inzake overdracht van een algemeenheid toegepast kan worden wanneer niet uitdrukkelijk is bepaald dat de verkrijger de plaats van de vervreemder inneemt. De voortzetting van de persoon is immers een gevolg van het feit dat er geen levering heeft plaatsgevonden. Daarnaast stelt het Hof dat de kwalificatie van een overdracht van een algemeenheid / bedrijfstak principieel toegepast kan worden op een gedeelte van een onderneming zelfs wanneer niet alle materiële en immateriële vermogensbestanddelen waaruit dit gedeelte bestaat, zijn overgedragen aan de verkrijger. Wat essentieel is, is dat de overgedragen bestanddelen voldoende zijn om een autonome economische activiteit uit te oefenen.
Deze zaak bevestigt dat bij vastgoedtransacties (asset deals) steeds met bijzondere aandacht nagegaan moet worden hoe deze voor btw-doeleinden behandeld moeten worden. De toepassing van de regels inzake de overdracht van een algemeenheid van goederen is immers geen keuzerecht en een foutieve toepassing kan verstrekkende gevolgen hebben. Immers, wanneer verkeerdelijk het niet-leveringsbeginsel toegepast wordt, zullen zich mogelijks herzieningen opdringen in hoofde van de verkoper. Omgekeerd, wanneer er onterecht btw zou zijn aangerekend op de overdracht van een nieuw gebouw doordat deze een overdracht van een algemeenheid is, kan de door de koper onterecht in aftrek gebrachte btw teruggevorderd worden door de btw-administratie, te verhogen met boetes en nalatigheidsintresten. Het is dus van fundamenteel belang dat er bij iedere casus in concreto nagegaan wordt in hoeverre de voorwaarden voor dit niet-leveringsbeginsel vervuld zijn. Dit recente arrest vormt hierbij o.i. een nuttig hulpmiddel.
