BFG zur Hauptwohnsitzbefreiung gem § 30 Abs 2 Z 1 EStG bei gemischter Widmung: Verhältnismethode

Gemäß § 30 Abs 2 Z 1 EStG sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden im Ausmaß, das „üblicherweise als Bauplatz“ erforderlich ist, steuerfrei. Die Verwaltungspraxis zieht dabei eine Obergrenze von 1.000 m², der VwGH hegt in typisierender Betrachtungsweise dagegen keine Bedenken (VwGH 24.4.2024, Ro 2022/15/0020). Strittig ist, wie bei nicht homogen bepreisten bzw gewidmeten Flächen (insb Bau- vs. Grünland) und bei mehreren Grundstücken unter einer Einlagezahl die Steuerbefreiung anzuwenden ist. Das BFG bejaht hierfür die Verhältnismethode. 

BFG 4.6.2025, RV/7101007/2021

Die Bf veräußerte 2018 eine als Hauptwohnsitz genutzte Liegenschaft mit zwei Grundstücken unter derselben Einlagezahl. Das Wohngebäude befand sich auf Grundstück 1 (130 m² Bauland). Grundstück 2 war teils Bauland, teils Grünland (Widmung laut Flächenwidmungsplan: 656 m² Bauland, 2.158 m² Grünland). Der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer legte die Bf die 1.000‑m²‑Obergrenze zugrunde und behandelte das gesamte Bauland (786 m²) sowie einen Rest Grünland (214 m²) als steuerfrei. Das darüberhinausgehende, im Vergleich zum Bauland deutlich minderwertige Grünland wurde der Besteuerung unterzogen.

Das FA befreite den Gewinn aus Grundstück 1 vollständig, verteilte aber die verbleibenden 870 m² Steuerfreiheit auf Grundstück 2 nach dem Widmungsverhältnis (23,31 % Bauland, 76,69 % Grünland). Die Bf bekämpfte dies mit dem Hinweis auf die Nähe des Baulands zu Grundstück 1 und die eingeschränkte Nutzbarkeit des weiter entfernten Grünlands.

Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden in dem Ausmaß, das „üblicherweise als Bauplatz“ erforderlich ist. Dieser Anteil ist bundesweit größenmäßig mit 1.000 m² begrenzt (VwGH 24.4.2024, Ro 2022/15/0020, vgl. auch unseren Tax News Beitrag).

Das BFG hält fest, dass grundsätzlich nur das einzelne Grundstück als Grundstück im Sinne des § 30 EStG anzusehen ist, jedoch können angrenzende, gemeinsam genutzte Grundstücke als eine wirtschaftliche Einheit behandelt und in die 1.000‑m²‑Grenze einbezogen werden. Maßgeblich ist unter dem Gesichtspunkt der Gleichmäßigkeit der Besteuerung, analog zur Festlegung der 1.000‑m²‑Grenze, eine typisierende Durchschnittsbetrachtung. Individuelle Lage- oder Nutzbarkeitsaspekte bleiben daher auch bei der Aufteilung in steuerfreie und steuerpflichtige Flächen nach BFG außer Betracht. Danach sind die zu befreienden 1.000 m² nach Abzug der Hausfläche proportional nach dem Verhältnis von Bau- zu Grünland zuzuordnen. Der Rest verbleibt steuerpflichtig.

Das BFG bestätigte daher die Berechnung des FA. Mangels höchstgerichtlicher Klärung der Frage, wie bei Vorliegen mehrerer Grundstücke einer Einlagezahl die Aufteilung in Bauland und Grünland und demzufolge auch in einen steuerfreien und steuerpflichtigen Anteil unter Berücksichtigung der 1.000-m²-Grenze vorzunehmen ist, wurde die ordentliche Revision zugelassen; soweit ersichtlich aber nicht eingebracht.

Das BFG-Erkenntnis und die Verteilung der 1.000‑m²‑Grenze nach Verhältnismethode (faktisch ein gewichteter Durchschnitt) erscheint konsequent mit der VwGH‑Linie der typisierenden Betrachtungsweise. Wie bereits bei der Festsetzung der 1.000‑m²‑Grenze selbst, wurde aus Gründen der Gleichmäßigkeit der Besteuerung auch hier eine einzelfallbezogene Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten abgelehnt. 

Markus Vaishor

Benjamin Stangar