BBG 2025: Abänderungsanträge zur Grunderwerbsteuer nach dem Budgetausschuss

Mit dem BBG 2025 sollen einige der im Regierungsprogramm 2025-2029 angekündigten Maßnahmen umgesetzt werden. Nach Behandlung im Budgetausschuss am 3.6.2025 wurde der Gesetzestext abgeändert und beinhaltet bei der Grunderwerbsteuer einige Anpassungen.

Über den Begutachtungsentwurf zum BBG 2025 haben wir bereits in unserem Tax Flash 5/2025 (Begutachtungsentwurf Budgetbegleitgesetz 2025 - KPMG Austria) berichtet. Mit den aus der Behandlung im Budgetausschuss resultierenden Abänderungsanträgen (siehe zum aktuellen Gesetzestext: https://www.parlament.gv.at/gegenstand/XXVIII/I/100) werden einige Anmerkungen aus der Begutachtung aufgegriffen.

Inhaltlich ist zu betonen, dass es bei der „großen Linie“ der verschärften Grunderwerbsteuerbestimmungen beim share deal bleiben wird. Die auch schon im Tax Flash 5/2025 dargestellten Eckpunkte mittelbare Anteilsvereinigung, 75%-Grenze, höhere Besteuerung von „Immobiliengesellschaften“ werden nicht verändert. Mehrere wesentliche Anpassungen wurden jedoch vorgenommen:

Bei den Tatbeständen der Anteilsvereinigung wird künftig auf den „Erwerber“ bzw die „Erwerbergruppe“ (siehe sogleich) abgestellt. Unmittelbare oder mittelbare Anteilsvereinigung wird nach § 1 Abs 3 Z 2 GrEStG somit künftig ausgelöst, wenn die betreffenden Anteile in der Hand eines einzelnen Erwerbers bzw in einer Erwerbergruppe vereinigt werden.

Während der Begutachtungsentwurf bzw die Regierungsvorlage noch an Personen und Personenvereinigungen anknüpfte und als Personen nur natürliche Personen und Kapitalgesellschaften definierte, wird mit den neuen Begrifflichkeiten der Tatbestand ausgeweitet. Künftig sind damit zB auch Privatstiftungen oder Körperschaften öffentlichen Rechts als potentielle Erwerber erfasst.

Inhaltlich ist die Erwerbergruppe aber analog wie bisher normiert, dh eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder aufgrund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.

Der größte Kritikpunkt in der Begutachtung war das Fehlen einer Konzernklausel zur Erleichterung von konzerninternen Beteiligungsübertragungen. Der Abänderungsantrag greift diese Anmerkung teilweise auf. Bei einem Vorgang aufgrund einer Umgründung iSd UmgrStG soll demnach weder eine mittelbare Anteilsvereinigung noch ein mittelbarer Erwerb von Anteilen vorliegen, sofern die an der Umgründung Beteiligten derselben Erwerbergruppe angehören.

Wenngleich diese Bestimmung zu begrüßen ist und eine wesentliche Verbesserung gegenüber dem bisherigen Entwurf bringt, ist zu beachten:

• Beteiligungsübertragungen außerhalb des UmgrStG werden nicht begünstigt. Daher führen zB konzerninterne Beteiligungsverkäufe auf übergeordneten ausländischen Ebenen unverändert zur mittelbaren Anteilsvereinigung in Österreich.
• Die genaue Auslegung der Wortfolge „Umgründung iSd UmgrStG“ ist entscheidend für die Reichweite der Ausnahme. Vergleichbare Auslandsumgründungen auf einer übergeordneten Konzernebene sollten ebenso in den Anwendungsbereich der Ausnahme einbezogen sein.
• Die Bestimmung nimmt Vorgänge nur dann aus, wenn diese zu einer mittelbaren Anteilsvereinigung (innerhalb der Erwerbergruppe) führen. Wird aber eine unmittelbare Anteilsvereinigung ausgelöst, kommt die Ausnahme nicht zur Anwendung (wobei dies auch bisher so war, allerdings bislang mit einer Schwelle von 95%).
• Umgründungen von Immobiliengesellschaften, die nicht unter die Ausnahme fallen (zB die Verschmelzung einer Immobiliengesellschaft auf eine nicht konzernzugehörige übernehmende Körperschaft) werden fortgesetzt mit 3,5% vom gemeinen Wert besteuert.

Die Differenzbesteuerung des § 1 Abs 5 GrEStG stellte im Begutachtungsentwurf ausschließlich auf dieselbe „Person“ ab und soll mit dem Abänderungsantrag nunmehr auf Erwerber und Erwerbergruppen ausgedehnt werden.

In den Übergangsbestimmungen wird zudem klargestellt, dass Erwerbsvorgänge iSd § 1 Abs 2a GrEStG (nach aktuell bestehender Rechtslage) für Zwecke der Differenzbesteuerung als Erwerbsvorgänge iSd § 1 Abs 3 Z 1 GrEStG (neuer Gesellschafterwechsel-Tatbestand) gelten und damit von der Differenzbesteuerung begünstigt sein können. 

Ein Diskussionspunkt in der Begutachtung war insbesondere die Frage, wie vorzugehen ist, wenn in mehrstufigen oder verschachtelten Konzernstrukturen gegebenenfalls auf mehreren Ebenen Anteilsvereinigung ausgelöst wird. Im neuen Gesetzestext werden dazu drei wesentliche Regeln definiert:

• Eine Anteilsvereinigung durch eine Erwerbergruppe ist wohl nur dann relevant, wenn nicht ein einzelner Erwerber für sich alleine schon den Tatbestand erfüllt.
• Erfüllt derselbe Vorgang die Voraussetzungen einer unmittelbaren und mittelbaren Anteilsvereinigung, geht der unmittelbare Erwerbsvorgang vor.
• Erfüllt derselbe Vorgang mehrere mittelbare Anteilsvereinigungen, geht jener Erwerbsvorgang vor, der der grundstücksbesitzenden Gesellschaft „am nächsten“ liegt.

Nach Maßgabe des § 1 Abs 3 Z 1 GrEStG führt künftig der Übergang von 75% oder mehr der (unmittelbaren) Anteile an einer immobilienbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von 7 Jahren zur Grunderwerbsteuer. Diese Regelung wird zwar nicht verändert; hinsichtlich des Fristenlaufes beinhaltet der Abänderungsantrag aber zwei Ergänzungen. 

• Nach der aktuellen Rechtslage ist der Gesellschafterwechsel nur für Personengesellschaften mit einer 5jährigen Frist relevant. Für Gesellschafterwechsel (bei Personengesellschaften), die vor dem 1.7.2025 erfolgten, ist fortgesetzt der 5jährige Beobachtungszeitraum anzuwenden.
• Der Gesellschafterwechsel gilt künftig auch für Anteile an Kapitalgesellschaften. Änderungen des Gesellschafterbestandes einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft, die vor dem 1.7.2025 erfolgten, sind dabei aber nicht zu berücksichtigen.

Hält eine Person (schon) am 30.6.2025 75 % der (unmittelbaren) Anteile oder mehr und wurde bisher noch keine Anteilsvereinigung verwirklicht, wird bei künftigen Transaktionen GrESt ausgelöst, wenn sich der Beteiligungsprozentsatz ändert (und dabei nicht unter 75% fällt). Insoweit wird ergänzt, dass es nur dann zu dieser Besteuerung kommt, wenn nicht bereits nach der derzeit geltenden Rechtslage bereits eine Anteilsvereinigung verwirklicht wurde. In Strukturen, wo eine Person bereits zum 30.6.2025 anteilsvereinigt ist und Grunderwerbsteuer entrichtet hat, sollen somit künftige geringfügige Anteilsverschiebungen im Sinne dieser Übergangsvorschrift nicht noch einmal zur Grunderwerbsteuer führen. 

Der Nationalratsbeschluss ist dem Vernehmen nach für den 18. Juni 2025 geplant. Wir werden zeitnah über weitere Entwicklungen berichten.