Immobilienertragssteuerbefreiung bei Veräußerung des Hauptwohnsitzes
Tax News – KMU August 2024
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VwGH bestätigt Begrenzung von 1.000 m²
Veräußerungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden sind bei Eintreffen einer der beiden folgenden Bedingungen von der Immobilienertragssteuer befreit,
- wenn sie dem Veräußerer seit der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellungszeitpunkt maßgeblich) durchgehend und für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz erst bei der Veräußerung aufgegeben wird, oder
- wenn sie für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.
Die Hauptwohnsitzbefreiung bezieht sich in erster Linie auf das Gebäude. Zusätzlich wird auch das dazugehörige Grundstück miteinbezogen, sofern es als Garten oder Nebenfläche für das Eigenheim oder die Eigentumswohnung genutzt wird. Dies gilt bis zu einer Fläche, die üblicherweise als Bauplatz benötigt wird.
Nach Ansicht der Finanzverwaltung mitumfasst die Hauptwohnsitzbefreiung Grund- und Bodenflächen von bis maximal 1.000 m², darüberhinausgehender Grund- und Boden ist steuerpflichtig. Die Begrenzung auf 1.000 m² ergibt sich somit nicht unmittelbar aus dem Gesetz, sondern wurde von der Finanzverwaltung in den Einkommensteuerrichtlinien (Rz 6634) festgelegt und stellt eine Art "Luxustangente" für Grundstücke dar, weil eine Grundstücksgröße von 1.000 m² üblicherweise als ausreichend für einen Bauplatz angesehen wird.
Der Verwaltungsgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (VwGH 24.4.2024, Ro 2022/15/0020) die bereits bestehende Rechtsprechung präzisiert und die von der Finanzverwaltung festgelegte konkrete Begrenzung auf 1.000 m² bestätigt. Im Anlassfall ging es um die Frage, ob die üblicherweise erforderliche Größe eines Bauplatzes im Rahmen einer typisierenden Betrachtung festzulegen ist oder die Verhältnisse vor Ort zu berücksichtigen sind. Nach Ansicht des VwGH ist aufgrund der Verwendung des Wortes “üblicherweise” eine typisierende Betrachtung vorzunehmen, die sich unter dem Gesichtspunkt der Gleichmäßigkeit der Besteuerung an Durchschnittswerten zu orientieren hat. Auf die lokalen Gegebenheiten des konkreten Grundstücks kommt es demnach nicht an (keine Einzelfallbeurteilung).
Diese typisierende Betrachtungsweise kann jedoch auch zu Widersprüchen führen. Die Veräußerung eines größeren Grundstücks im ländlichen Raum kann daher teilweise steuerpflichtig sein, während ein deutlich wertvolleres, aber kleineres Grundstück in städtischer Lage unter Umständen komplett steuerfrei veräußert werden kann. Insgesamt sorgt die Entscheidung des VwGH aber für mehr Rechtssicherheit, auch wenn weiterhin keine gesetzliche Grundlage für die spezifische Flächenbegrenzung besteht.
Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH hat die Kaufpreisaufteilung nach der Methode des Sachwertverhältnisses zu erfolgen. Demnach ist der Kaufpreis einer bebauten Liegenschaft im Verhältnis des Verkehrswertes von Grund und Boden einerseits und des Verkehrswertes des Gebäudes andererseits zu schätzen und im Verhältnis der beiden Werte aufzuteilen. Zur Ermittlung des steuerbefreiten Kaufpreisanteils ist bei Grundstücken mit einer Fläche von mehr als 1.000 m² der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil im Verhältnis des Flächenausmaßes auf einen steuerfreien und steuerpflichtigen Teil aufzuteilen.
