VwGH zur Liebhaberei bei vorzeitiger Einstellung der Vermietung

Bei der Vermietung von Liegenschaften, die in einem bestimmten Zeitraum keinen Gewinn bzw. Überschuss erwarten lassen, liegt sogenannte "Liebhaberei" vor. In diesem Fall können die mit der Vermietung zusammenhängenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. In Bezug auf den Prognosezeitraum, in dem im Rahmen der Vermietung und Verpachtung ein Gewinn erzielt werden sollte, unterscheidet man zwischen der "großen" und der "kleinen Vermietung":

• "Kleine Vermietung": Es handelt es sich um Vermietungen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen) und z. B. einzelnen Appartements. Hierbei muss das Gesamtergebnis in einem Zeitraum von 20 Jahren bzw. höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) positiv sein.
• "Große Vermietung": Typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten. Der Beobachtungszeitraum, in dem das Gesamtergebnis positiv sein muss, beträgt 25 bzw. 28 Jahre. Durch die Änderung der Liebhabereiverordnung wurden diese Zeiträume für Vermietungen ab 1.1.2024 jeweils um drei Jahre verlängert.

Der VwGH (GZ Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) entschied folgenden Sachverhalt: Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Büros und vier Wohnungen saniert und vermietet. Er erklärte in den Steuererklärungen der ersten vier Jahre Verluste und stellte dann die Vermietung ein, weil er die Objekte an seinen Bruder übergab. Das Finanzamt stufte die Vermietung als Liebhaberei ein. Dagegen erhob der Abgabepflichtige Beschwerde und führte an, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war und die fortgesetzte Vermietung im Jahr 13 beim Bruder in Summe einen Gesamtüberschuss ergeben habe.

Für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung ist eine Prognoserechnung anzustellen. Dabei sind auf die konkrete Art der Bewirtschaftung und auf die tatsächlichen Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen:

• Übertragung Liegenschaft / Einstellung Vermietung: Es steht der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird bzw. die Vermietung eingestellt wird.
• Langfristige / kurzfristige Vermietung: War der kurze Zeitraum der Vermietung von vornherein geplant, liegt Liebhaberei vor, wenn die Vermietung innerhalb dieses Zeitraums kein positives Gesamtergebnis erwirtschaften kann. Wenn die Vermietung hingegen langfristig bzw. unbefristet geplant war, kommt es lediglich darauf an, ob die Prognoserechnung innerhalb des Gesamtplanungszeitraums ein positives Ergebnis zeigt.
• Beweislast: Die Beweislast für das Vorliegen einer unbefristeten Vermietung von Beginn an trägt die Vermieterin. Es muss der Nachweis erbracht werden, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten ergeben hat.
  

Ob bei einer Vermietung anhand der Prognoserechnung letztlich von einer Einkunftsquelle auszugehen ist, ist nicht im Rahmen einer reinen ex-ante-Betrachtung zu beurteilen. Denn die Prognoserechnung kann insbesondere mittels eines Beobachtungszeitraums von etwa 5 bis 8 Jahren auf Übereinstimmung mit der Realität überprüft werden. Im konkreten Fall wurde vom Abgabepflichtigen glaubhaft dargestellt, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war. Zudem wirkten sich die im Beobachtungszeitraum gesunkenen tatsächlichen Zinsaufwendungen positiv auf die Prognoserechnung aus, sodass bereits ab einem viel früheren Jahr der Betätigung als von der Liebhabereiverordnung gefordert, ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten eingetreten wäre. Es kommt nicht darauf an, dass die Beendigung der Vermietungstätigkeit aus rein persönlichen Motiven erfolgt ist.