Grundstücksvermietung durch Gemeinde
Tax News - KMU April 2024
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Zivilrechtliche Kriterien sind maßgebend (VwGH)
Der VwGH hatte sich (GZ Ra 2021/13/0082 vom 20.9.2023) mit dem Sachverhalt zu beschäftigten, in dem eine Gemeinde ein Grundstück - konkret eine Sport- und Freizeitanlage - an einen Sportverein vermietete. Dabei war zur Umsatzsteuerpflicht optiert worden. Strittig war die Frage, ob bei der Vermietung Entgeltlichkeit gegeben und die Vermietung als umsatzsteuerpflichtig anzuerkennen war (eine Nichtanerkennung der Entgeltlichkeit hätte den Verlust des Vorsteuerabzuges nach sich gezogen).
Im Grunde ging es um die Frage, ob die Entgeltlichkeitsvoraussetzungen des Vermietungsbegriffes i. S. d. § 2 Abs. 3 letzter Teilstrich UStG erfüllt sind oder nicht. Dabei ist zu beachten, dass der ständigen Rechtsprechung des VwGH folgend sich der Inhalt des Begriffs "Vermietung und Verpachtung" durch Körperschaften öffentlichen Rechts (z. B. Gemeinden) vom übrigen Vermietungsbegriff im UStG unterscheidet, da er enger auszulegen ist. Maßgeblich sind demnach für die Vermietung von Grundstücken durch öffentlich-rechtliche Körperschaften zivilrechtliche Kriterien, die für das Vorliegen eines Bestandvertrages erfüllt sein müssen.
Für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandvertrages reicht es dem VwGH entsprechend nicht aus, wenn die Überlassung gegen einen bloßen Anerkennungszinssatz erfolgt oder gegen Ersatz der Betriebskosten. Es muss demnach zivilrechtlich die Mindestmiete erreicht werden, um von einem entgeltlichen Mietverhältnis ausgehen zu können.
Für die Ermittlung einer solchen zivilrechtlichen Mindestmiete verweist der VwGH auf frühere OGH-Rechtsprechung, der zufolge ein Vergleich mit einem gleichartigen ortsüblichen Mietzins im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgesehen ist.
So kann von einem entgeltlichen Bestandvertrag ausgegangen werden, wenn das bedungene Entgelt mindestens 10 % des ortsüblichen Mietzinses ausmacht.
Auf die in den Umsatzsteuerrichtlinien (Rz 265) vorgesehene Ermittlungsmethode für die Ermittlung des notwendigen Mindestmietzinses wurde im vorliegenden Fall nicht zurückgegriffen. Dabei wäre vorgesehen, die laufenden oder zeitlich anteiligen Betriebskosten, eine jährlich anteilige AfA-Komponente i. H. v. mindestens 1,5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inklusive Grund- und Bodens einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen anzusetzen.
