BFG-Erkenntnis zu Erhaltungsaufwand und Abzugsfähigkeit

Erhaltungsaufwand ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und unmittelbar nachfolgender Schenkung der Wohnung an den Sohn zur privaten Nutzung nicht absetzbar

BFG 27. November 2023, GZ RV/7104281/2018:

Eine Wohnung war in den letzten 20 Jahren durchgehend zu Wohnzwecken vermietet. Nach Auszug des letzten Mieters wurden umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt: komplette Erneuerung der Sanitärinstallationen, Fliesenlegerarbeiten, Elektroinstallationen, Ausmalen der gesamten Wohnung, Austausch der Parkettböden, Trockenbauarbeiten, Sanierung Badmöbel. Die Kosten dieser Aufwendungen beliefen sich auf gesamt EUR 54.609,82 netto zuzüglich Umsatzsteuer i. H. v. EUR 10.921,96. Der Wohnungseigentümer wollte die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand und die darauf entfallene Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug geltend machen.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung ausführlich mit der zeitlichen Abfolge der Vermietungstätigkeit auseinander:

• Das Mietverhältnis wurde durch den Mieter mit 31. August 2015 gekündigt.
• Die Renovierungsarbeiten erfolgten von Ende Oktober bis Mitte Dezember 2015.
• Mit Schenkungsvertrag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn übergeben, es wurde kein Fruchtgenussrecht zugunsten des Beschwerdeführers eingeräumt.
• Im Mai 2016 bezog der Sohn die neu renovierte Wohnung und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung.

Der ehemalige Wohnungseigentümer argumentierte für die Geltendmachung als Werbungskosten und die Inanspruchnahme der Vorsteuer, dass die getätigten Werbungskosten kausal mit den vereinnahmten (ehemaligen) Mieteinkünften zusammenhingen. Darüber hinaus war er im Zeitpunkt der Entscheidung zur Sanierung davon ausgegangen, dass die Vermietungstätigkeit fortgeführt werden würde. Laut Angaben des Beschwerdeführers war die Eigentumsübertragung an den Sohn in Form der Schenkung spontan und kurz vor Jahresende 2015 dadurch motiviert, die im Jahr 2015 noch günstigere Besteuerung aufgrund einer Änderung der Gesetzeslage im Bereich der Grunderwerbsteuer ab 2016 in Anspruch nehmen zu können.

Das Finanzamt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Renovierung angefallenen Kosten ausschließlich mit der Schenkung der Wohnung an den Sohn zusammenhingen und somit die Renovierung aus privaten Gründen erfolgte. Überdies seien vom ehemaligen Wohnungseigentümer keine ernsthaften Absichten hinsichtlich einer späteren Vermietung ersichtlich gewesen. Folge: Die Kosten sind nach Ansicht des Finanzamtes zur Gänze nicht einkünftemindernd absetzbar und es darf kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden.

Das BFG betonte – mit Hinweis auf die VwGH-Judikatur – dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Werbungskostenbegriff weit zu fassen ist und Aufwendungen auch dann Werbungskosten sein können, wenn ihnen gerade keine Einnahmen gegenüberstehen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ernsthafte Absichten zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden können. Der Entschluss der Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten – eine bloß behauptete, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unterbrechung einer Einnahmeerzielung der Entschluss gefasst, das Wohnobjekt nicht weiter zur Einnahmeerzielung zu verwenden, sondern z. B. zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen, so sind ab diesem Zeitpunkt die Aufwendungen für das Objekt keine Werbungskosten mehr. Aufwendungen, welche die Zeit nach der Einstellung der Vermietungstätigkeit betreffen, können auch keine nachträglichen Werbungskosten darstellen.

Im Ergebnis verneinte das BFG den Werbungskostenabzug für die Renovierungsarbeiten. Es fehlte nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses an dem eindeutig erkennbaren und nach außen tretenden Entschluss zur Fortführung der Vermietung der Wohnung. So ist nicht nachvollziehbar, wieso weder nach Kündigung durch den Mieter noch während der Sanierung des Mietobjekts Immobilienunternehmen beauftragt wurden, um die Wohnung einer (weiteren) Vermietung zuzuführen. Es wurden auch sonst keine nach außen gerichteten Handlungen durch den Beschwerdeführer gesetzt, wie etwa entsprechende Einschaltungen von Inseraten in Printmedien oder Online-Immobilienplattformen. Überdies bezweifelte das BFG den spontanen Entschluss zur Schenkung an den Sohn aufgrund grunderwerbsteuerlicher Überlegungen, weil das Thema der Änderung der Grunderwerbsteuer schon während des gesamten Jahres 2015 stark medial aufgearbeitet wurde, die Gesetzesänderung Anwälten und Notaren einen großen Zulauf bescherte und eine rechtzeitige Liegenschaftsübereignung vor Jahresende bei spontaner Entscheidung nicht zweifelsfrei gewährleistet werden konnte. Schließlich wurde auch der Vorsteuerabzug versagt, da nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorlag und die geltend gemachten Aufwendungen somit nicht für das Unternehmen ausgeführt worden sind.

Stefan Papst

Arnold Mühlbauer