Übertragung eines Grundstücks im Rahmen einer Scheidung
Tax News - KMU Oktober 2023
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VwGH-Urteil zur steuerlichen Relevanz einer Kaufpreisrente
Im Zuge einer einvernehmlichen Ehescheidung (auf Unterhaltsansprüche wurde wechselseitig verzichtet) hatten zwei Eheleute eine Vereinbarung über die Aufteilung des Vermögens getroffen. Eine gemeinsam als Wertanlage gekaufte Immobilie sollte in das Alleineigentum der Frau übergehen, wobei die Frau eine monatliche Leibrente an den früheren Ehegatten zu zahlen hätte.
Grundsätzlich gilt: Wird eine Liegenschaft mittels Rente übertragen, die als angemessen gilt, liegt eine steuerlich beachtliche Gegenleistungsrente vor. Wird hingegen eine Rente gezahlt, die nicht als angemessene Gegenleistung qualifiziert werden kann, muss von einer freiwilligen Zuwendung bzw. einer Unterhaltsrente ausgegangen werden, welche steuerlich nicht relevant ist. Üblicherweise sind Aufteilungen im Scheidungsvergleich als unentgeltlich einzustufen, da Zahlungen ausschließlich oder überwiegend mit der früheren familiären Beziehung bzw. deren vermögensrechtlicher Abwicklung in Zusammenhang stehen.
Im konkreten Fall (VwGH GZ Ra 2022/13/0103 vom 28.06.2023) hatte sich die Rentenzahlung der Frau jedoch exakt an der Hälfte des geschätzten Immobilienwerts bemessen. Die Frau machte in dem Jahr, in dem die Zahlungen erstmals den kapitalisierten Wert der Rentenverpflichtung überstiegen, die Zahlungen als Sonderausgaben geltend.
Der VwGH hielt in seinem Urteil eingangs fest, dass sich Ausgleichszahlungen nach dem Ehegesetz i. d. R. nicht nach Leistung und Gegenleistung orientieren, sondern der familiären Sphäre zuzuordnen sind. Sofern die Aufteilung des Ehevermögens nach § 83 Ehegesetz erfolgt, liegt im steuerlichen Sinne keine Veräußerung oder Anschaffung vor.
Im konkreten Fall entspricht der Barwert der Kaufpreisrente (mittels versicherungsmathematischen Gutachtens belegt) exakt dem Wert der halben Liegenschaft. Daher kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Aufteilung bzw. die Zahlungen aus familiär bedingten Gründen heraus bemessen wurden, es stand der Austausch von Leistung und Gegenleistung im Vordergrund. Der VwGH beurteilt den Fall somit als steuerlich relevante Kaufpreisrente. Wichtig war in diesem Zusammenhang die fremdüblich und kaufmännisch kalkulierte Ausgleichszahlung. Der VwGH betonte dabei, dass die Entscheidung anders gelautet hätte, wenn die Rentenzahlung auch Unterhaltsansprüche des Mannes abgegolten hätte. Steuerlich war also von einer beachtlichen entgeltlichen Kaufpreisrente auszugehen. Die frühere Ehegattin konnte somit die Rentenzahlungen einkommensteuerlich als Sonderausgaben nach § 18 Abs. 1 Z 1 EStG absetzen, sobald die Summe der Zahlungen die Gegenleistung (den kapitalisierten Wert der wiederkehrenden Bezüge) überstiegen hatte. Beim ehemaligen Ehegatten hingegen lag vice versa ein Veräußerungstatbestand vor. Somit wäre dem Regime der Immobilienertragsteuer folgend bei Neuvermögen eine steuerpflichtige Grundstücksveräußerung anzunehmen, für die wegen der laufenden Rentenzahlung nach § 30a Abs. 4 EStG der besondere Steuersatz von 30 % nicht zur Anwendung kommen kann. Somit wäre die Veräußerung mit dem Tarif zu versteuern, sobald die eingenommenen Zahlungen die auf ihn entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Immobilie übersteigen.
