VwGH zu Zahlungen in den Reparaturfonds (Instandhaltungsrücklage nach § 31 WEG) bei Vermietung und Verpachtung
Tax News 11-12/2022
Immobilien
Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage nach § 31 WEG einer vermieteten Wohnung führen (noch) nicht zu Werbungskosten (VwGH 02.05.2022, Ro 2021/13/0014).
Der Fall & die VwGH-Entscheidung (02.05.2022, Ro 2021/13/0014)
Ein Wohnungseigentümer vermietete Wohnungen und machte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die von ihm bezahlten Beiträge an den „Reparaturfonds“ als Werbungskosten geltend. Nach § 31 Abs 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG 2002) haben Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Zweck der Regelung ist, Mittel für hohe, nicht jährlich wiederkehrende Auslagen, insbesondere für große Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, anzusparen und damit die mit der Aufnahme eines Darlehens verbundenen Kosten für die Geldbeschaffung und Verzinsung zu vermeiden.
Das Finanzamt ließ die vom Wohnungseigentümer geltend gemachten Beträge nicht zum Abzug zu. Auch das BFG wies die dagegen eingebrachte Beschwerde ab. Die Revision des Wohnungseigentümers wies der VwGH mit Erkenntnis vom 02.05.2022 (Ro 2021/13/0014) als unbegründet ab. In seiner Begründung führte das Höchstgericht zunächst allgemein aus, dass im Bereich der außerbetrieblichen Einkunftsarten (worunter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fallen) das Zufluss-/Abflussprinzip gilt. Das bedeutet, dass die Geltendmachung von Werbungkosten einen Abfluss voraussetzt, der sich wirtschaftlich in einer Verminderung des Vermögens des Steuerpflichtigen auswirkt.
Bei Dotierung der Rücklage durch den Wohnungseigentümer steht aber noch nicht fest, ob dieser Zahlung Werbungskostencharakter zukommt. Diese Zahlungen können erst dann und nur insoweit als Werbungskosten abgezogen werden, als eine tatsächliche Zahlung aus der Rücklage erfolgt, der Werbungskostencharakter zukommt. Abhängig von der Art des angefallenen Aufwands ist dann eine Verteilung über einen gewissen Zeitraum oder ein Abzug in voller Höhe vorzunehmen (abhängig davon, ob es sich um Herstellungs-, Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwendungen handelt).
Ausblick
Abgesehen von der steuerlichen Behandlung von erfolgten Zahlungen aus der Rücklage für tatsächlich erfolgte Instandhaltungen oder Verbesserungen sollte beim Kauf/Verkauf eines Wohnungseigentumsobjekts auf eine nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage Bedacht genommen werden. Es gilt hier zu klären, inwieweit ein Ausweis im Kaufvertrag notwendig/sinnvoll ist, und welche steuerlichen Folgen (insbesondere Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer) zu beachten sind.
Für die entsprechende steuerliche und rechtliche Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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