Mietvertrag über Eigennutzung eines Miteigentümers einer bebauten Liegenschaft steuerlich nicht anerkannt
Tax News 04/2022
Immobilien
Das BFG entschied, dass bei Eigennutzung von im Miteigentum stehenden bebauten Liegenschaften der Mietvertrag zwischen den Miteigentümern als bloße Gebrauchsregelung anzusehen ist. Daher wurden die im Zusammenhang mit der Vermietung an den Miteigentümer stehenden Erträge und Aufwendungen sowie die darauf entfallende Umsatzsteuer und Vorsteuern steuerlich nicht anerkannt.
Die Beschwerdeführer (Bf) im vorliegenden Fall waren je zur Hälfte Miteigentümer einer bebauten Liegenschaft mit mehreren Wohnungen, die nach umfangreichen Sanierungsmaßnahmen vermietet wurden - eine davon an einen der beiden Miteigentümer. Im Rahmen einer Außenprüfung wurde das Mietverhältnis von diesem Miteigentümer steuerlich nicht anerkannt, weshalb auch die damit im Zusammenhang stehenden Erträge und Aufwendungen sowie die darauf entfallende Umsatzsteuer und Vorsteuern steuerlich nicht anerkannt wurden. Das Finanzamt erließ nach Abschluss der Außenprüfung neue Bescheide, gegen die Beschwerde erhoben wurde, über die das BFG wie folgt urteilte:
BFG 30.11.2021 GZ. RV/1100159/2019
In der Beschwerde wurde u.a. vorgebracht, dass das Mietverhältnis aufgrund der Fremdüblichkeit des Mietvertrages anzuerkennen sei. Diesbezüglich wurde auf die ältere VwGH-Rechtsprechung verwiesen, nach der die Einkünfte aus der Vermietung an Miteigentümer steuerlich anzuerkennen seien, wenn der Mietvertrag fremdüblich sei und wenn das Rechtsverhältnis zwischen nahen Angehörigen nach außen ausreichend zum Ausdruck gekommen und von eindeutigem, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalts sei sowie kein Missbrauch vorliege.
Das BFG wies darauf hin, dass auch die jüngere VwGH-Rechtsprechung diesbezüglich zu berücksichtigen ist, wonach bei der Vermietung an einen Miteigentümer der Mietvertrag nur mehr als bloße Gebrauchsregelung anzusehen sei, weshalb es nicht auf den Fremdvergleich ankommt (bzw nur bei Vermietung an nahe Angehörige der Miteigentümer).
Nach Ansicht des BFG könne eine Vermietung an Miteigentümer weiters nur dann steuerlich anerkannt werden, wenn die Vermietung den Miteigentumsanteil übersteigt. In diesem Falle müsste das Mietverhältnis, Fremdüblichkeit vorausgesetzt, insoweit anerkannt werden und zumindest die anderen Miteigentümer würden anteilig Mieteinkünfte erzielen. Im vorliegenden Fall entsprach die Nutzfläche der an den Miteigentümer vermieteten Wohnung ca 20% der Gesamtfläche, was im 50% Anteil des Miteigentümers Deckung fand und daher diese Vermietung zur Gänze aus dem Unternehmensbereich der Bf herauszunehmen war. Nach Ansicht des BFG hätte es des Mietvertrages für diese Nutzung somit nicht bedurft, weshalb dieser allenfalls die Funktion einer Gebrauchsregelung hatte.
Im Ergebnis war der Mietvertrag nach Ansicht des BFG steuerlich nicht anzuerkennen, weshalb die daraus erzielten Einkünfte nicht anzusetzen und die darauf entfallenden Aufwendungen steuerlich nicht abzugsfähig waren. Außerdem lagen keine umsatzsteuerbaren Umsätze vor und der Vorsteuerabzug wurde versagt. Das BFG ließ die ordentliche Revision an den VwGH nicht zu, allerdings wurde soweit ersichtlich außerordentliche Revision eingelegt.
Conclusio
Die Entscheidung des BFG entspricht der jüngeren Rechtsprechung des VwGH zur steuerlichen Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen Miteigentümern. Anzumerken ist, dass das BFG auch der in den EStR 2000 Rz 6529 vertretenen Rechtsauffassung widersprach, laut der der selbstbenutzte Gebäudeteil bei den anderen Miteigentümern Bestandteil der Einkunftsquelle sei. Laut BFG liegen bei den anderen Miteigentümern hingegen keine Einkunftsquellen vor, wenn die Selbstnutzung eines Gebäudeteiles durch einen Miteigentümer innerhalb seines Anteils liegt. Daher sollten Miteigentümer in ähnlichen Fällen hinsichtlich dieser Richtlinienmeinung Vorsicht walten lassen und ihre eigene Vermietungssituation prüfen. Die weitere Rechtsentwicklung bleibt u.a. aufgrund der außerordentlichen Revision abzuwarten.
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