Grunderwerbsteuer für Baukosten eines geplanten Gebäudes bei Kauf eines unbebauten Grundstücks
Tax News 02-03/2022
Immobilien
Nach Auffassung des BFG sind bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks auch die Herstellungskosten eines geplanten Gebäudes zu berücksichtigen, sofern die Herstellung des Gebäudes in einem finalen Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks steht und der Käufer nicht als Bauherr anzusehen ist.
1. Sachverhalt
Im vorliegenden Fall erwarb die Beschwerdeführerin (Bf) gemeinsam mit ihrem Ehegatten ca. die Hälfte der Anteile an einem Grundstück. Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Bf auf dem erworbenen Bauplatz ein Wohnhaus zu errichten, wobei festgelegt wurde, dass auch der Verkäufer auf dem restlichen Teil des Grundstücks ein weiteres Haus bauen durfte. Neben der Fertigstellung des Bauvorhabens verpflichtete sich die Bf im Kaufvertrag zur Übermittlung einer Finanzierungszusage durch eine Bank für den Kaufpreis des Grundstücks und für die Baukosten des Hauses. In weiterer Folge erteilte die Käuferin dem Grundstücksverkäufer, der auch Kataloghäuser anbot, in einem gesonderten Vertrag den Auftrag für die Planung und Errichtung des Hauses zu einer festgelegten Preisobergrenze.
Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuerschuld wurde in der Selbstberechnung der Kaufpreis für das unbebaute Grundstück angeführt.
Nach Ansicht des Finanzamts war als Bemessungsgrundlage jedoch nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück, sondern auch die Herstellungskosten für die Errichtung des Gebäudes zu berücksichtigen, da von Beginn an geplant gewesen sei ein Grundstück zwecks Erwerbs eines Eigenheimes zu erwerben und daher der Grundstückskaufvertrag an den Bauauftrag gekoppelt gewesen sei.
Dementsprechend wurde als Bemessungsgrundlage der GrESt sowohl der Kaufpreis für das Grundstück als auch für das zu errichtende Wohnhaus festgesetzt. Gegen den erlassenen Bescheid wurde von der Bf Beschwerde erhoben, über die das BFG wie folgt urteilte:
2. BFG 12.08.2021 GZ. RV/7103807/2017
Das BFG verwies auf die laufende VwGH-Judikatur wonach Gegenleistung (und damit Bemessungsgrundlage für die GrESt) alles sei, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das unbebaute Grundstück aufwenden muss. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges sei der Zustand des Grundstücks maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage sei, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehören in diesen Fällen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen bebauten Zustand zu erwerben.
Im gegenständlichen Fall leitete das BFG aufgrund der vertraglichen Verpflichtung zur Gebäudeerrichtung und der vorgesehenen Finanzierungszusage ab, dass bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages die Absicht zur Errichtung eines Wohnhauses bestand.
Hinsichtlich der Frage, ob die Käuferin oder der Verkäufer das Gebäude herstellte bzw als Bauherr anzusehen war, führte das BFG aus, dass die Bauherrenrolle dem Initiator des Projektes zuzuordnen ist. Weiters komme die Bauherrenrolle jenem zu, der auf die Gestaltung des Hauses wesentlichen Einfluss nehmen kann sowie bauliche und finanzielle Risiko zu tragen hat. Da der Verkäufer Kataloghäuser bzw Planungshäuser anbot und sich die Bf für ein solches vorgeplantes Haus entschieden hatte, kam die Bauherrenrolle dem Verkäufer zu. Nicht zu berücksichtigen sei laut ständiger VwGH-Judikatur, dass die Bf Einfluss auf die Fensteranzahl, Türen oder Innenraumgestaltung nehmen konnte. Bei Bindung an ein vorgegebenes Konzept sei zudem - auch bei gesondertem Vertragsabschluss oder zeitlich nachgelagertem Bau - ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen, für den die Herstellungskosten des Gebäudes Teil der Gegenleistung sind.
Ausschlaggebend war für das BFG, dass sich die Bf gegenüber dem Grundstücksverkäufer verpflichtete, das Grundstück mit einem darauf vom Verkäufer zu errichtenden Wohnhaus zu erwerben. Daher erfolgte die vom Finanzamt vorgeschriebene Besteuerung der Gesamtkosten zu Recht und die Beschwerde wurde abgewiesen (ordentliche Revision unzulässig, außerordentliche Revision soweit ersichtlich nicht eingebracht).
3. Conclusio
Bei Erwerb von unbebauten Grundstücken, die bebaut werden sollen, ist für die Ermittlung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage zu prüfen, in welchem Zustand das Grundstück erworben werden soll. Die Herstellungskosten eines geplanten Gebäudes können Teil der Bemessungsgrundlage für den Kauf eines unbebauten Grundstücks sein, sofern die Gebäudeerrichtung in einer finalen Verknüpfung zu dem Grundstückskauf besteht. Dies kann wie zB in gegenständlichem Fall durch die Verpflichtung zum Erwerb eines vom Grundstücksverkäufer errichteten Kataloghauses geschehen, kann aber auch bei von Dritten errichteten Gebäude der Fall sein.
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