Tax News: BFG: Gemischte Liegenschaftsschenkung kann ImmoESt unterliegen
BFG: Gemischte Liegenschaftsschenkung kann ImmoESt unte
Das BFG entschied, dass bei Schenkungen von Liegenschaften, für die im Gegenzug Ausgleichszahlungen an vom Schenker bestimmte Dritte geleistet werden müssen, der Immobilienertragsteuer unterliegen, wenn die Ausgleichszahlung mehr als 50% des Wertes der Schenkung beträgt.
Seit 01.04.2012 unterliegen private Grundstücksveräußerungen grundsätzlich zeitlich unbegrenzt der Immobilienertragsteuer („Immo-ESt“, 30 % seit 01.01.2016). Davor waren solche Veräußerungsgeschäfte im Allgemeinen nur innerhalb einer 10- bzw 15jährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig. Bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Immo-ESt ist u.a. wesentlich, ob es sich bei der veräußerten Liegenschaft um Alt- oder Neuvermögen handelt. Altvermögen liegt vor, wenn die Liegenschaft zum 31.03.2012 nicht mehr steuerverfangen war (dh wenn die Anschaffung vor dem 01.04.2002 erfolgte, und daher die 10- bzw 15jährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist). In diesem Fall sind die Einkünfte im Allgemeinen pauschal mit 14 % des Veräußerungserlöses anzusetzen. Ansonsten (dh für Neuvermögen) ergibt sich die Bemessungsgrundlage grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten
1. Sachverhalt
In gegenständlichem Fall schenkten der Beschwerdeführer und seine Ehefrau eine bebaute Liegenschaft an ihre Tochter, die wiederum anteilige Ausgleichszahlungen von je 25% des Wertes der Liegenschaft an ihre drei Geschwister leisten musste. Zuvor war das Objekt von den Eltern und den vier Kindern als Hauptwohnsitz genutzt worden. Die Eltern behielten sich das Wohnrecht zurück und wohnten auch tatsächlich weiterhin auf der verschenkten Liegenschaft. Im Zuge der Schenkung verzichteten sowohl die vier Geschwister als auch die Eltern wechselseitig partiell auf ihre erbrechtlichen Pflichtteile.
Die Eltern ersuchten das Finanzamt um Rechtsauskunft hinsichtlich der Höhe der zu entrichteten Immobilienertragsteuer. Das Finanzamt ging in der Beantwortung davon aus, dass grundsätzlich ein immobilienertragsteuerlicher Tatbestand vorlag. Nach Ansicht des Finanzamts lag ein entgeltliches Rechtsgeschäft vor, da die übernehmende Tochter mehr als die Hälfte des Wertes der an sie übertragenen Liegenschaft als Ausgleichszahlung zu entrichten hatte.
Die Eltern reichten eine Einkommensteuererklärung entsprechend der Auskunft des Finanzamts ein und erhoben anschließend Beschwerde gegen den erklärungsgemäß ergangen Bescheid. In der Beschwerde wurde vorgebracht, dass die in den Einkommensteuerrichtlinien (EStR 2000) Rz 6625 angeführte Rechtsansicht verfassungswidrig sei, da sich unterschiedliche ImmoESt-Beträge ergeben würden, je nachdem wie viele Kinder die schenkenden Eltern haben, da die zu entrichtende ImmoESt mit steigender Kinderzahl steige.
2. BFG 6.5.2020, RV/2100647/2018
Das BFG hielt fest, dass die Übertragung einer Liegenschaft auf den künftigen Erben durch den potenziellen Erblasser im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolgeregelung grundsätzlich als steuerpflichtiger Leistungsaustausch einzustufen sein kann, wenn der Erbe Ausgleichszahlungen an Dritte zu leisten hat.
Es sei zu prüfen, ob die Grundstücksübertragung unter den Einkünftetatbestand des § 30 EStG zu subsumieren ist, oder ob eine gemischte Schenkung vorliegt, die als unentgeltlich einzustufen ist. Nach der jüngeren Rechtsprechung des VwGH liegt eine unentgeltliche gemischte Schenkung vor, wenn sowohl das objektive Element des offenbaren Wertmissverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung als auch das subjektive Element des zumindest teilweisen „Bereichernwollens“ vorliegt.
Das objektive Element ist jedoch nicht bei jedem objektiven Wertmissverhältnis erfüllt. Vielmehr kommt es auf ein "offenbares" bzw. "krasses" Wertmissverhältnis an. Geringfügige Wertunterschiede reichen somit nicht aus.
Bei der Feststellung, ob ein solches krasses Missverhältnis zwischen den beiderseitigen Leistungen und damit eine Bereicherung eines Vertragsteiles vorliegt, sind Leistung und Gegenleistung nach ihrem gemeinen Wert zum Zeitpunkt der Vereinbarung zu vergleichen.
Einen ausdrücklichen gesetzlichen Anhaltspunkt für die Feststellung des Vorliegens eines "offenbaren" bzw. "krassen" Wertmissverhältnisses liefert § 20 Abs. 1 Z 4 EStG iZm der Rentenbesteuerung. Aus diesem wird von der hM ein Überwiegensgrundsatz für die Beurteilung des Vorliegens von gemischten Schenkungen abgeleitet. Dementsprechend wurde der Einwand des Bf gegen die vom Finanzamt vertretenen 50%-Regel vom BFG abgelehnt.
Sofern das objektive Element erfüllt ist, ist das subjektive Element des "Bereichernwollens" zu prüfen, wobei dieses bei einem Rechtsgeschäft zwischen nahen Angehörigen vermutet wird (Beweislastumkehr zu Lasten der Behörde).
Im gegenständlichen Fall betrugen die von der übernehmenden Tochter geleisteten Ausgleichszahlungen 75% der Verkehrswertes der Liegenschaft. Das eindeutige Überwiegen der entgeltlichen Komponente ließ die Annahme eines "offenbaren" bzw "krassen" Wertmissverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht zu, womit es an einer wesentlichen Voraussetzung für eine als unentgeltlich einzustufende, gemischte Schenkung mangelte und daher eine steuerpflichtige Veräußerung vorlag.
Hinsichtlich der vorgebrachten verfassungsrechtlichen Bedenken, dass die ImmoESt-Belastung von der Anzahl der Kinder abhänge, merkte das lediglich BFG an, dass § 30 EStG nicht darauf abstelle an wen Ausgleichszahlungen zu leisten sind, sondern dass diese Bestimmung in abstrakter Weise an entgeltliche Grundstücksübertragungen anknüpfe. Die einzige im Lichte des Einkünftetatbestandes des § 30 EStG zu beurteilende Leistungsbeziehung war jene zwischen den Eltern und der übernehmenden Tochter.
Im Ergebnis lehnte das BFG zwar die Argumentation des Bf ab, ließ aber die Revision an den VwGH zu, die zu Zahl Ro 2020/15/0015 anhängig ist. Dementsprechend bleibt die weitere Rechtsentwicklung abzuwarten.