Od niedzieli, 24 września br., zaczęła obowiązywać część przepisów ustawy z dna 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Na wniosek inwestora możliwe jest uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), które będzie zmieniać lub zastępować plan miejscowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na nowych zasadach.
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie
Z dniem 24 września br. weszła w życie część przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”), o której pisaliśmy w naszej publikacji:
Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego - KPMG Poland
Co z planami ogólnymi?
Gminy do 31 grudnia 2025 r. powinny uchwalić plany ogólne, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Samorządowcy podnoszą, że ze względu na brak specjalistów i środków najprawdopodobniej nie będą w stanie uchwalić planów ogólnych w ustawowym terminie. W gminie, która nie uchwali planu ogólnego do końca 2025 roku, nie będzie możliwe m.in. wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.
Zintegrowany plan inwestycyjny
Gminy na wniosek inwestora mogą obecnie uchwalać zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Tak jak pisaliśmy w naszej wcześniejszej publikacji, ZPI to szczególna forma planu miejscowego uchwalanego przez radę gminy na wniosek inwestora.
Docelowo, ZPI mają zastąpić uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, wydawane na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej, tj. ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących).
ZPI może dotyczyć dowolnej inwestycji, nie tylko mieszkaniowej, a po jego uchwaleniu zastąpi on plan miejscowy obowiązujący na terenie objętym tym ZPI.
Zmiany przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy
Przypominamy, że od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na czas określony i będą wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed tą datą, które nie będą prawomocne, również będą obowiązywać przez 5 lat.
W postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczętych od 24 września 2023 r. i po utracie mocy studium, obowiązywać będzie górna granica wielkości obszaru analizowanego wynosząca 200 m, co ma zapobiec nadmiernemu powiększaniu wielkości obszaru analizowanego. Obszar ten będzie wyznaczany w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m. Zgodnie z przepisami przejściowymi, do spraw wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie Nowelizacji, stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu dotychczasowym.
W wyniku Nowelizacji wydane zostaną nowe przepisy wykonawcze, w tym rozporządzenie określające sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego jest już dostępny projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 września 2023 r., który uwzględnia wprowadzone Nowelizacją m.in. nowe wymagania dotyczące sposobu ustalania minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej czy minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Jak możemy pomóc?
Kancelaria KPMG Law wspiera swoich Klientów w zakresie m.in.:
- Przygotowywania i przeprowadzania transakcji nieruchomościowych;
- Analiz stanu prawnego nieruchomości;
- Inwestycji budowlanych.
