Steuertipp: So bleibt der Verkauf eigengenutzter Immobilien steuerfrei

Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie, die weniger als zehn Jahre gehalten wurde, einkommensteuerpflichtig. Hiervon ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich eigengenutzt und somit selbst bewohnt wurden. Deren Verkauf ist steuerfrei. Die Mitnutzung von Mitbewohner:innen wie etwa Familienangehörigen hat darauf keine Auswirkung. 

Zur Frage, ob es sich noch um eine ausschließliche Eigennutzung handelt, wenn in der Immobilie  tageweise einzelne Zimmer an fremde Dritte vermietet werden, und ob das die Steuerfreiheit der Immobilienveräußerung beeinträchtigt, hat der Bundesfinanzhof am 19.07.2022 (IX R 20/21) erstmalig ein Urteil gesprochen. 

Im vorliegenden Fall hatte der Steuerpflichtige in seiner ansonsten selbst genutzten Immobilie zwei Zimmer im Dachgeschoss tageweise an Messegäste vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Immobilie wurde später inklusive der vermieteten Räume verkauft und der Veräußerungsgewinn insgesamt als nicht steuerbar erklärt. 

Das Finanzamt unterwarf den Veräußerungsgewinn im Verhältnis der vermieteten Räume zur Gesamtfläche dennoch der Besteuerung, das Finanzgericht hingegen teilte die Ansicht des Steuerpflichtigen. Der BFH entschied schließlich, dass der Veräußerungsgewinn anteilig im Verhältnis der vermieteten Räume zur Gesamtwohnfläche steuerpflichtig zu behandeln ist, da das Kriterium der Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nicht gegeben sei. Es wird darauf verwiesen, dass eine zeitlich durchgängige eigene Nutzung vorliegen muss. Darüber hinaus hat der BFH sich auch zu möglichen räumlichen oder zeitlichen Bagatellgrenzen geäußert und diese gänzlich ausgeschlossen.

Immobilieneigentümer sollten somit eine tageweise Vermietung an Dritte überdenken. Wer auch nur einen Tag im Jahr seine Immobilie an fremde Dritte vermietet, riskiert einen anteilig steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.