Steuertipp: Sonderabschreibung von Wohnimmobilien

Für Vermieter neuer nach 2022 errichteter Wohnimmobilien sieht das Mitte Dezember 2022 verabschiedete Jahressteuergesetz 2022 unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderabschreibung sowie eine Erhöhung der regulären Abschreibung vor. Damit können in den ersten vier Jahren bis zu 32 Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden.   

Die bereits bestehende Sonderabschreibung nach Paragraf 7b des Einkommensteuergesetz wurde verlängert und die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung angepasst bzw. erweitert. Gefördert wird weiterhin die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen in Deutschland beziehungsweise der Europäischen Union, bei denen nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige getätigt wurde. 

Die Förderung besteht darin, dass der Vermieter im Rahmen der Ermittlung seiner Vermietungseinkünfte Sonderabschreibungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren in Höhe von jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes neben der regulären Abschreibung ansetzen kann. Da die reguläre Abschreibung bei Wohnungsneubauten ab dem Jahr 2023 drei Prozent beträgt, kann der Vermieter in den ersten vier Jahren daher bis zu 32 Prozent seiner Gebäudekosten als Abschreibung geltend machen. 

War die Förderung bisher ausschließlich auf Neubauten mit einer Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, so wurde diese um 60 Prozent auf 4.800 Euro angehoben. Dabei werden nunmehr maximal 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gefördert. 

Weitere Voraussetzung ist, dass neuer Wohnraum geschaffen wird, der die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ erfüllt und eine Wohnfläche von mindestens 20 Quadratmetern aufweisen muss. Die Vermietung muss mindestens die nächsten zehn Jahre erfolgen und entgeltlich sein. 

Eine Eigennutzung vor Ablauf der Zehn-Jahresfrist, eine nachträgliche Überschreitung der 4.800-Euro-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre  - beispielsweise durch nachträglich anfallende Anschaffungskosten  - oder eine steuerfreie Veräußerung innerhalb von zehn Jahren führen dazu, dass die Sonderabschreibung rückgängig gemacht wird und die Steuernachzahlungen verzinst werden.