Úvěry českých bank do komerčních nemovitostí patří k nejlevnějším v regionu

U bank ve střední a východní Evropě (CEE) vzrostla meziročně ochota financovat komerční nemovitosti, do kterých také přiteklo více investic a český kapitál si na nich udržuje největší podíl. Tuzemské banky vynikají bezproblémovostí téměř všech svých úvěrů do komerčních nemovitostí a spolu se slovenskými mají také nejnižší úrokové marže. V oblasti nové výstavby financují banky v CEE i Česku nejraději rezidenční bydlení, ne jako dříve průmyslové a logistické nemovitosti. Zemí s nejnižším objemem financování nové výstavby zůstává Česko. Vyplývá to z 16. ročníku průzkumu poradenské společnosti KPMG, kterého se zúčastnilo 47 bank (z Česka pět největších) z devíti zemí CEE a nově i Rakouska.

V průzkumu Property Lending Barometer stoupl na 36 % (v Česku 40 %) podíl bank, pro které je úvěrování komerčních nemovitostí důležitější než v předchozím roce. Loni se takto vyjádřilo 25 % (v Česku 20 %) finančních domů.

„Zvýšená ochota bank financovat komerční nemovitosti v regionu je podpořena i letošním výrazným oživením transakční aktivity. Meziročně v CEE opět sledujeme nárůst investic do komerčních nemovitostí a na těchto investicích si již několik let v řadě udržuje nejsilnější podíl český kapitál,“ upozornil Pavel Kliment, partner české KPMG odpovědný za sektor nemovitostí.

Za první tři kvartály tohoto roku dosáhl objem investic do komerčních nemovitostí v CEE přibližně sedmi miliard eur. Podle předpovědí by na konci roku mohl být celkový letošní objem vyšší než loňských 8,8 miliardy eur, a to hlavně díky vývoji v Česku a Polsku.

ČR na chvostu ve financování nové výstavby

Nárůst průměrné výše poskytovaných úvěrů hlásí 59 % bank, z českých 60 %. Více než 66 % ze všech zúčastněných bankéřů (a 80 % českých) současně věří, že v příštím roce jejich úvěrové portfolio v komerčních nemovitostech ještě vzroste. Oproti loňsku je to optimističtější výhled, jelikož v roce 2024 tento názor sdílelo 58 % respondentů.

Poměr mezi bankovním financováním nové výstavby a již hotových (příjem generujících) realitních projektů je na úrovni regionu vyvážený a oproti loňsku se výrazněji nezměnil. Česko zůstává zemí CEE s nejnižším objemem financování nové výstavby (v Rakousku je ale ještě nižší), přestože je zde patrný mírný meziroční nárůst. Loni tvořily úvěry na novou výstavbu 29 % celkového realitního portfolia českých bank, letos 33 %.

V Česku se mírně rozvolnily úvěrové podmínky

Na úrovni CEE i v Česku preferují banky při financování nové výstavby nejvíce rezidenční budovy, zatímco dříve to byly průmyslové a logistické nemovitosti. U maloobchodních projektů finanční domy upřednostňují retail parky před velkými nákupními centry. Nejnižší zájem napříč regionem vzbuzují hotely a resorty. Řada bank uvádí, že jejich výstavbu vůbec nefinancuje.

Stejné úrokové marže jako loni hlásí 51 % finančních domů, nižší něco málo přes 40 % bank. U úvěrů do nové výstavby i hotových projektů mají nejnižší marže finanční domy v Česku a Slovensku, nejvyšší ty v Srbsku, Bulharsku a Rumunsku.

„Úvěrové podmínky zůstávají stabilní, především požadavky na ukazatel dluhové služby (DSCR) i podíl úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV, resp. LTC). V Česku a Polsku se sice objevuje mírné rozvolnění podmínek LTC, ale o trendu zatím hovořit nelze. Podobně se výrazně nezměnily ani požadavky na obsazenost či předpronájmy/předprodeje. Banky je dál posuzují hlavně optikou toho, jak se promítnou do DSCR, LTV a LTC,“ upřesňuje Pavel Dolák, garant průzkumu z české KPMG.

Nejvíc problémových úvěrů je v Rakousku

Úvěrová portfolia oslovených bank zůstávají celkově ve velmi dobré kondici. Průměrný podíl bezproblémových úvěrů vzrostl na regionální úrovni z loňských 91 % na 93 %. Zároveň z 8 % na 6 % klesl průměrný podíl úvěrů s drobnými potížemi (například technickým porušením bankovních kovenantů).

Česko vyčnívá svým téměř 100 % podílem bezproblémových úvěrů. Velmi kvalitní portfolia (s více než 90 % bezproblémových úvěrů a pouze zanedbatelným podílem zhoršených expozic) vykazují také finanční domy v Polsku, Slovensku, Slovinsku, Srbsku a Chorvatsku. Bulharské banky nadále snižují podíl problémových úvěrů (z 18 % na 16 %), přesto v CEE zůstávají těmi, kdo jich má nejvíce. V Rakousku je jich ale podle průzkumu ještě víc.

Lídry v AI jsou Maďarsko a Polsko

Zapojení AI do činností souvisejících s úvěrováním nemovitostí se letos zřetelně rozšířilo, přesto ale zůstává převážně opatrné a „pilotní“. Podíl bank bez jakéhokoli nasazení AI klesl v CEE z loňských 69 % na 49 %. Minimální využití AI hlásí 22 % (oproti loňským 14 %) a střední rozsah využití 14 % (loni tato odpověď mezi možnostmi nebyla) finančních domů. Zbylých 15 % bank v regionu AI zavádí nebo se na to připravuje.

Za lídry v AI označují dotázaní bankéři Maďarsko a Polsko. Česko, Chorvatsko a Slovinsko volí postupnější a omezenější adopci. AI využívají nejčastěji k pozvednutí produktivity a pro podpůrné funkce (Excel, první návrhy textů, shrnutí dokumentů), méně jako nástroj v samotných úvěrových procesech. Obecně implementaci AI zpomaluje i vysoká zátěž IT týmů, které musí souběžně řešit i přísnější regulace kyberbezpečnosti (normy DORA a NIS2).