Steuerliche Abzugsfähigkeit der Mäklerprovision Steuerliche Abzugsfähigkeit der Mäklerprovision
Die Kantone haben gewisse Freiheiten, inwiefern Sie bezahlte Mäklerprovisionen bei einem erfolgreichen Verkauf einer Immobilie bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug zulassen oder eben nicht. Dies erstaunt, da man grundsätzlich davon ausgehen kann, dass die Konditionen in einem Mäklervertrag unter Dritten und damit die Berechnungsweise der Mäklerprovision marktkonform zustande kommen. Mäklerkosten stellen Gewinnungskosten dar, die direkt im Zusammenhang mit einem Kapitalgewinn entstehen und müssen deshalb steuerlich absetzbar sein.
Mäklertätigkeit im Wandel
Während früher einfache Mäklerverträge abgeschlossen wurden, bei denen eine Mäklerprovision von 2% bis 3% oder mehr vereinbart wurden, ist die Mäklerei in den letzten Jahren unter Konkurrenzdruck geraten. Immer mehr Mäkler bewegen sich auf dem heimischen Immobilienmarkt, was einen generellen Preisdruck ausgelöst und dazu geführt hat, dass differenzierte Honorarausgestaltungen Einzug gehalten haben. So ist es mittlerweile nicht unüblich, dass ein Mäkler gemäss seiner Einschätzung der Immobilie einen Mindestpreis vorschlägt und bis zu diesem Wert ein sehr tiefes Grundhonorar ansetzt (z.B. 0.5% bis 1%) des Verkaufspreises, mit dem Risiko, damit nicht einmal seine eigenen Kosten decken zu können. Gelingt ein Verkauf über diesem Mindestpreis (aber nur dann), kommen – oft gestuft – weitere Honorarkomponenten dazu. Der Mäkler begibt sich in ein erhöhtes unternehmerisches Risiko und muss daher eine Mischrechnung über die einzelnen Honorarkomponenten machen, die von zahlreichen Einflüssen abhängig ist.
Mäklertätigkeit erhöht Steuersubstrat
Das Mäklerhonorar stellt aus Sicht des Verkäufers (Steuersubjekt für die Grundstückgewinnsteuer) nötige Kosten dar, um einen Kapitalgewinn zu erzielen. Man spricht deshalb von Gewinnungskosten. In der Regel führen die Bemühungen des Mäklers auch dazu, dass der Kapitalgewinn optimiert und somit auch das Steuersubstrat erhöht werden kann, was grundsätzlich auch im Sinne der Steuerverwaltungen sein sollte.
Abzugsfähigkeit – kantonal unterschiedliche Regeln
Im Urteil des Bundesgerichts 2C_891/2017 vom 21. August 2019 wird festgehalten, dass in Artikel 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes nicht festgelegt wird, welche Kosten beim Grundstückgewinn als Aufwendungen anrechenbar sind. Entsprechend verbleibe beim kantonalen Gesetzgeber diesbezüglich ein gewisser Spielraum. So können die Kantone selber bestimmen, ob und in welchem Umfang sie Mäklerprovisionen als Aufwendungen anrechnen. Im Extremfall könne ein Kanton die Mäklerprovision auch gar nicht zum Abzug zulassen (die diesbezüglichen Verweise auf andere Gerichtsentscheide betrafen aber Fälle der Eigenmäklerei und Konstellationen, wo die Kausalität der Tätigkeit des Mäklers und des Zustandekommens des Vertragsabschlusses nicht nachgewiesen werden konnten).
„Übliche“ Mäklerhonorare
Aus steuerlicher Sicht muss ein Mäklervertrag zivilrechtlich gültig zustande gekommen und mit einer Drittperson abgeschlossen worden sein. Der Mäkler muss eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ausüben, die zum Grundstückverkauf führt. In vielen Kantonen gilt zudem die Regel, dass lediglich übliche Mäklerhonorare anrechenbar sind (z.B. StG ZH § 221 Abs. 1 lit. c).
Das vorerwähnte Urteil des Bundesgerichts 2C_891/2017 bietet bezüglich einer üblichen Mäklerprovision eine gewisse Orientierungshilfe: 2% bei normal verkäuflichen Objekten, 3% bei schwer verkäuflichen Objekten und weniger als 2% bei hohen Verkaufspreisen. Damit wurde die aktuell von der Zürcher Steuerverwaltung gelebte Praxis als nicht willkürlich bestätigt. Eine überschiessende Mäklergebühr sei aus steuerlicher Sicht eine unbeachtliche Erlösverwendung.