Impact van de nieuwe rapporteringsverplichtingen op huurvergoedingen

Vanaf aanslagjaar 2024 gelden er nieuwe rapporteringsverplichtingen voor de huurder die de gemaakte huurkosten als beroepskosten in aftrek neemt. Deze nieuwe vereisten werden door de wetgever opgenomen in de wet van 28 december 2023 houdende diverse fiscale bepalingen. Dankzij deze nieuwe rapporteringsverplichtingen tracht de federale wetgever voortaan enerzijds te verhinderen dat de verhuurder gesanctioneerd wordt door toedoen van de huurder, die de kosten van een niet-beroepsmatige huurovereenkomst toch in aftrek neemt. Anderzijds bekomt de fiscus voortaan een beter overzicht in het al dan niet beroepsmatig gebruik van gesloten huurovereenkomsten.

Concreet gaat het om transparantie inzake de volgende informatie, neergelegd in artikel 307 van het WIB92:

• De identificatiegegevens van de verhuurder (naam, adres, identificatienummer van het Rijkregister of het KBO indien het gaat om een rechtspersoon)
• Het adres van het onroerend goed
• Het bedrag van de huurvergoedingen
• De in aftrek genomen beroepskosten 

Een natuurlijke persoon die een onroerend goed verhuurt, komt in een verschillend belastingregime terecht naargelang de bestemming die de huurder aan het goed geeft. Gaat het om een natuurlijke persoon die een woning huurt voor privédoeleinden, dan wordt de verhuurder belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen dat met 40% wordt verhoogd. Bij beroepsmatige aanwending van het gehuurde goed geldt de netto-huur als belastbare grondslag. In het laatste geval wordt de huurder wellicht zwaarder belast.

Kosten van een huurovereenkomst die bepaalt dat het verhuurde goed wordt aangewend voor privédoeleinden komen niet in aanmerking als aftrekbare beroepskost. Toch gebeurt het regelmatig dat de huurder de contractuele afspraken met de verhuurder negeert en de huurprijs aftrekt als beroepskost. In dat geval krijgt de verhuurder mogelijks te kampen met een aanslag van de fiscus, zelfs als hij zich op voorhand had ingedekt met een verbod op beroepsmatig gebruik van het gehuurde pand. Met de Wet van 28 december tracht de wetgever komaf te maken met deze problematiek. In lijn met het doel van de wet gelden de rapporteringsverplichtingen voor de natuurlijke persoon-huurder enkel indien deze de huurkosten als beroepskost in aftrek wenst te nemen.

Hebben de nieuwe transparantieverplichtingen louter betrekking op vergoedingen inzake een huurovereenkomst? Het Wetsontwerp van 19 oktober 2023 bepaalde reeds dat het toepassingsgebied zich verder uitstrekt over overeenkomsten tot erfpacht, opstal en andere zakelijke gebruiksrechten. Maar wat moet men precies begrijpen onder deze laatste categorie? Ook erfdienstbaarheden en vruchtgebruik behoren immers volgens het (nieuw) burgerlijk wetboek tot de zakelijke gebruiksrechten. In de bijhorende memorie van toelichting wordt bevestigd dat de rapporteringsverplichting geldt voor alle zakelijke gebruiksrechten.

De niet-naleving van de rapporteringsverplichting heeft een niet onbelangrijke impact op de financiële situatie van de huurder, die de betaalde vergoedingen niet meer in aftrek als beroepskost zou kunnen nemen. Ook de verhuurder geniet voortaan een betere bescherming. Hierbij is het wel belangrijk dat de huurovereenkomst werd geregistreerd als privé-verhuur. Die registratie gebeurt overigens kosteloos.