In het Vlaamse Gewest kan een familiale aandeelhouder zijn of haar aandelen onder bepaalde voorwaarden schenken met vrijstelling van schenkbelasting of laten vererven aan een vlak tarief van 3% of 7% erfbelasting.
Als belangrijke voorwaarde daarbij moet de vennootschap (zelf of via een dochtervennootschap) een kwalificerende economische activiteit tot doel hebben en die activiteit ook effectief uitoefenen. Familiale vennootschappen die geen reële economische activiteit uitoefenen, worden alsnog uitgesloten.
De Vlaamse Belastingdienst (‘Vlabel’) stelt zich traditioneel streng op als de uitgeoefende activiteit bestaat uit de aan- en verkoop en de exploitatie van vastgoed. Het Hof van Beroep te Gent heeft zich recent gebogen over de vraag wanneer vastgoedactiviteiten volstaan om te kwalificeren als een reële economische activiteit.
Het voeren van een ‘reële’ economische activiteit
De beoordeling van het reële karakter van de economische activiteit toetst de Vlaamse Belastingdienst aan de hand van de boekhouding van de vennootschap en de verschillende feitelijke elementen die deze mee onderbouwen. Zo verifieert Vlabel een aantal boekhoudposten die kunnen wijzen op een economische activiteit, zoals de posten ‘omzet’, ‘handelsvorderingen’, ‘handelsschulden’, ‘voorraden’ en ‘bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen’.
Het gunststelsel voorziet evenwel ook in een wettelijk vermoeden dat de vennootschap geen ‘reële’ economische activiteit heeft als er twee boekhoudkundige parameters cumulatief voldaan zijn in één van de drie jaren die voorafgaan aan de schenking of het overlijden van de aandeelhouder. Wanneer in één van die drie jaren het balanstotaal uit meer dan 50% vastgoed bestaat én de personeelslasten 1,5% of minder bedragen van het balanstotaal, dan geldt het vermoeden dat de vennootschap geen reële economische activiteit heeft, waardoor het gunstregime in principe uitgesloten is.
Het wettelijk vermoeden is echter weerlegbaar; een vennootschap kan dus wel nog het tegenbewijs leveren dat ze – ondanks haar teveel aan vastgoed en te lage personeelskost – toch een reële economisch activiteit voert.
De zienswijze van de Vlaamse Belastingdienst
In een omzendbrief van 2015 stelt Vlabel dat wanneer de vennootschap onroerend goed verhuurt of verpacht aan derden (private huur of handelshuur), dit “niet voldoende” is om dat tegenbewijs te leveren, ongeacht het aandeel of percentage dat dit verhuurde onroerend goed vertegenwoordigt in de totaal aanwezige onroerende goederen. Er wordt enkel een uitzondering gemaakt voor de verhuur van bedrijfsgebouwen aan dochtervennootschappen die deel uitmaken van dezelfde groep.
Het voorgaande zou tot gevolg hebben dat het per definitie onmogelijk is om het tegenbewijs te leveren zodra de vennootschap enig onroerend goed aanhoudt dat niet wordt aangewend voor de economische activiteit van de vennootschap, zelfs als het verhuurd wordt aan derden (private huur of handelshuur).
In een ruling van 2019 milderde de Vlaamse Belastingdienst echter zijn strikte visie en aanvaardde hij dat ook de verhuur aan derden buiten de groepsstructuur kan kwalificeren als een reële economische activiteit. De casus in kwestie betrof een vennootschap die actief vastgoed exploiteerde en ontwikkelde met het oog op het verhogen van de rendabiliteit en de marktwaarde ervan, met inbegrip van het verhuren van dit vastgoed buiten de groep (lees hierover meer in een eerder verschenen artikel).
Het voorgaande valt te onderscheiden van de situatie waarin de vennootschap, naast het uitoefenen van een economische activiteit (waarbij dit niet per se een professionele vastgoedactiviteit betreft) ook nog vastgoed met privékarakter aanhoudt. U leest hierover meer in dit artikel.
Oordeel van het Hof van Beroep te Gent
De Vlaamse Belastingdienst stelt zich echter, ondanks zijn eerdere positieve voorafgaande beslissing uit 2019, niet altijd soepel op als het de exploitatie van vastgoed betreft. Zo blijkt ook uit een recente uitspraak van het Hof van Beroep te Gent van 21 juni 2022.
Naar aanleiding van een overlijden vroegen de erfgenamen toepassing van het gunsttarief in de erfbelasting, maar Vlabel weigerde dit omdat hij meende dat de vennootschap in kwestie geen reële economische activiteit uitoefende.
Het ging om aandelen van een holdingvennootschap die zelf geen economische activiteit voerde, maar waarvan de dochtervennootschap activiteiten als projectontwikkelaar en professioneel beheerder van haar vastgoedportfolio uitoefende. De vastgoedactiviteiten die de vennootschap ontplooide bestonden onder meer uit de bouw en het beheer van studentenkamers en commerciële panden gecombineerd met residentieel vastgoed. Er werden ook verschillende onroerende goederen verhuurd aan derden, en de vennootschap verkocht ook op regelmatige basis onroerende goederen waarna de verkoopprijs opnieuw werd geïnvesteerd. Verder bleek dat er in de vennootschap geen privaat patrimonium werd ondergebracht.
Bij de ontwikkeling van haar activiteiten deed de vennootschap hoofdzakelijk een beroep op externe adviseurs, waardoor er binnen de vennootschap geen personeel aanwezig was.
Het feit dat het actief van de vennootschap uit meer dan 50% vastgoed bestond én dat de vennootschap geen personeel tewerkstelde, had tot gevolg dat de vennootschap wettelijk vermoed werd geen reële economische activiteit te hebben. De erfgenamen probeerden het tegenbewijs te leveren door aan te tonen dat de vastgoedactiviteiten wel degelijk een reële economische activiteit uitmaken, maar dit werd verworpen door Vlabel.
De erfgenamen waren het hier niet mee eens en brachten de zaak voor de rechtbank. Uiteindelijk werd Vlabel teruggefloten door het Hof van Beroep te Gent. Het Hof stelde dat vastgoedactiviteiten gekwalificeerd kunnen worden als een reële economische activiteit, “in de zin dat ze op duurzame wijze een maatschappelijke meerwaarde genereren en het louter passief beheer van onroerend goed overstijgen”.
Concreet hield het Hof rekening met de omvang van de vastgoedprojecten, de markt waarbinnen deze projecten kaderen (studentenkamers, commerciële panden gecombineerd met residentieel vastgoed), de concurrentiële omgeving waarbinnen de vennootschap haar vastgoedactiviteiten ontplooide, de regelmaat waarmee vastgoedprojecten op hun haalbaarheid werden onderzocht en desgevallend gerealiseerd, de duurzame activiteiten van aan- en verkoop van vastgoed, en de professionele en gestructureerde aanpak van de activiteiten.
Ook het feit dat er binnen de vennootschap geen personeel aanwezig is, is volgens het Hof geen reden om niet toe te staan dat de erfgenamen het tegenbewijs leveren dat de vennootschap toch een reële economische activiteit uitoefent. De regelgeving stelt immers geen tewerkstellingsvoorwaarde.
Gevolgen van het arrest
Het Hof van Beroep te Gent stelt duidelijk dat vastgoedactiviteiten die op duurzame wijze het louter passief beheer van onroerend goed overstijgen, kwalificeren als een reële economische activiteit. Wanneer het ‘louter passief beheer’ van vastgoed nu juist overstegen wordt, zal in de praktijk een feitenkwestie zijn, al hanteert het Hof wel een aantal criteria in haar arrest om dit na te gaan.
Het arrest heeft overigens geen directe gevolgen voor de discussie omtrent de uitoefening van een ‘gemengde’ activiteit binnen de vennootschap, d.w.z. dat er naast het uitoefenen van een exploitatieactiviteit ook privaat vastgoedpatrimonium wordt aangehouden in de vennootschap. In een andere zaak had het Hof van Beroep van Gent eerder al bevestigd dat er ook in dergelijk geval nog voldaan kan worden aan de voorwaarde van de reële economische activiteit.
Of dit arrest ertoe zal leiden dat de bestaande voorwaarden van het gunstregime via een wetswijziging zullen worden bijgestuurd, valt nog af te wachten, al is het duidelijk dat de huidige voorwaarden van het gunstregime de gemoederen blijven beroeren als de vennootschap vastgoedactiviteiten heeft. In dat verband kan gewezen worden op een recent initiatief in het Vlaams Parlement waarbij werd voorgesteld dat vennootschappen die ook maar het minste residentieel vastgoed aanhouden, in elk geval zouden worden uitgesloten van het gunstregime (u kan hierover meer lezen in een eerder verschenen artikel). Dit voorstel van decreet werd inmiddels terug ingetrokken door de indieners, onder meer omdat men eerst de uitspraak in een aantal hangende rechtszaken wilde afwachten. Na het recente arrest van Gent lijkt het ons dan ook niet uitgesloten dat er binnen afzienbare tijd een nieuw voorstel van decreet wordt ingediend om de bestaande voorwaarden verder te verfijnen.
Auteurs: Tillo Dumont, Director en Sam Dejaegere, Senior Tax Adviser
