Naar aanleiding van de COVID-19-pandemie werd er een nieuw wetgevend initiatief genomen om de kwijtschelding van huur te stimuleren. De "Wet van 2 april 2021 houdende tijdelijke ondersteuningsmaatregelen ten gevolge van de COVID-19-pandemie” werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 13 april 2021.
De nieuwe wet voert een specifiek belastingvoordeel in voor verhuurders van commercieel onroerend goed die beslissen om vrijwillig en definitief af te zien van (een deel van) de huur tijdens de maanden maart, april en/of mei 2021. De wet heeft als doel verhuurders aan te moedigen om af te zien van (een deel van) de huur en zo huurders te helpen met hun liquiditeitsproblemen.
Daarnaast heeft de regering op 18 mei 2021 besloten om deze regeling uit te breiden tot de huur over de maanden juni, juli, augustus en september 2021. Deze uitbreiding ligt – op enkele details na - in de lijn van de oorspronkelijke regeling.
Verhuurders/natuurlijke personen krijgen een belastingvermindering, terwijl verhuurders/vennootschappen kunnen profiteren van een niet-terugbetaalbaar belastingkrediet.
Het belastingvoordeel bedraagt 30% van de kwijtgescholden huur en huurpremies, zonder dat de volgende drempels mogen worden overschreden:
- € 5.000 per maand per huurovereenkomst;
- € 45.000 per verhuurder voor alle huurovereenkomsten samen.
Even een voorbeeld ter illustratie
De vennootschap A is 100 % eigenaar van een handelspand dat voor een bedrag van 6.000 euro per maand wordt verhuurd aan vennootschap B. Ze komen overeen om de huurprijs voor de maanden april en mei 2021 kwijt te schelden en leggen dat vast in een schriftelijke overeenkomst die tijdig wordt toegezonden aan de belastingdiensten.
Het fiscaal voordeel van de vennootschap wordt berekend op een bedrag aan kwijtgescholden huur van 5.000 euro (maximumbedrag per maand per huurovereenkomst) x 2 maanden. De vennootschap kan bijgevolg aanspraak maken op een belastingvermindering van 10.000 euro x 30 pct. of 3.000 euro. Aangezien de wet stilzwijgt over de overdraagbaarheid van het belastingkrediet, lijkt het zo te zijn dat enkel vennootschappen die effectief een belastbaar resultaat hebben voor het betreffende inkomstenjaar, kunnen genieten van de fiscale maatregel.
Bovenstaand voorbeeld toont aan dat het toekennen van het belastingvoordeel in de vorm van een 30 % belastingkrediet fiscaal voordeliger is dan de verwerking als een aftrekbare kost. Een aftrekbare beroepskost van 2 x 5.000 euro zou immers voor dezelfde winstgevende vennootschap resulteren in een belastingbesparing van slechts 2.500 EUR (10.000 x 25 % vennootschapsbelasting) of 2.000 EUR voor een KMO-vennootschap (20% vennootschapsbelasting voor eerste 100.000 EUR).
Om van deze vrijstelling te kunnen genieten, moeten verschillende voorwaarden voldaan zijn, waaronder:
- Het onroerend goed is gelegen in België en bestemd voor de beroepsactiviteit van de huurder;
- De huurder is een zelfstandig natuurlijk persoon of kwalificeert als een KMO of kleine vereniging en is ingeschreven als "actief" in de Kruispuntbank van Ondernemingen;
- De vestigingseenheid die in het onroerend goed is gevestigd, heeft haar deuren moeten sluiten ten gevolge van de COVID-19-maatregelen;
- De kwijtschelding bedraagt ten minste 40 % van de maandelijkse huurprijs;
- De vrijstelling kan niet worden toegepast als beide partijen een directe relatie hebben (echtgenoten, kinderen, bedrijfsleider, ...).
Daarnaast bepaalt de wet dat de kwijtschelding moet worden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst en vervolgens uiterlijk op 15 juli 2021 aan de belastingdienst moet worden toegezonden. De overeenkomst met betrekking tot de kwijtschelding voor de maanden juni, juli augustus of september moet uiterlijk op 15 november 2021 worden toegezonden. Een modelovereenkomst werd ter beschikking gesteld door de fiscus en kan u hier downloaden, waarna doorverwezen wordt naar het bericht "Belastingvermindering bij kwijtschelding huur”.
Net als bij andere steunmaatregelen zal het voordeel niet van toepassing zijn indien de huurder op het tijdstip van de kwijtschelding als een onderneming in moeilijkheden wordt aangemerkt. Bovendien mag er op 12 maart 2020 geen huur openstaan.
Wat zijn de gevolgen voor u?
Als u partij bent bij een commerciële huurovereenkomst, raden wij u aan de gevolgen van het belastingvoordeel in uw specifieke situatie te onderzoeken. Daarbij is het ook nuttig om zowel de btw- als de handelsrechtelijke implicaties van een kwijtschelding te bekijken.
Hoe kunnen wij u helpen?
Wij blijven de verdere ontwikkelingen volgen en houden u op de hoogte als er meer praktische richtlijnen beschikbaar worden gemaakt. Mocht u in de tussentijd vragen hebben over bovenstaand onderwerp, dan staan wij u graag te woord en kan u steeds contact opnemen met uw vertrouwde KPMG-adviseur.
