De tijdelijke uitbreiding van het verlaagd btw-tarief van 6% heeft ook betrekking op de levering van nieuwe woningen. Een belangrijke voorwaarde is dat de afbraak, heropbouw en daaropvolgende levering gebeuren door dezelfde persoon. Die voorwaarde bracht vooral onzekerheid met zich mee voor bouwpromotoren. Het gebeurt immers regelmatig dat een bouwpromotor afbreekt en heropbouwt op een grond die eigendom is van een andere partij. Hoewel die problematiek in de eerder gepubliceerde FAQ al aan bod kwam, bleven bouwpromotoren met tal van vragen zitten. De FOD Financiën heeft getracht een antwoord te voorzien op deze vragen in de recent gepubliceerde “Bijkomende informatie voor bouwpromotors”. Ook de toepassing van het verlaagd btw-tarief op infrastructuurwerken wordt daarin besproken.

De toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% vereist dat de afbraak en heropbouw gebeuren door dezelfde persoon. Voor opstalconstructies voorzag de FAQ al in een tolerantie wanneer de afbraak door de grondeigenaar heeft plaatsgevonden vóór 1 januari 2021 en een opstalrecht werd verleend aan een bouwpromotor voor de oprichting van een nieuwbouw. Ondanks dat de afbraak en heropbouw hier niet gebeuren door dezelfde partij, kan de levering van de nieuwbouw toch genieten van het 6%-tarief op voorwaarde dat er sprake is van eenheid van project en de grondeigenaar en de bouwpromotor verbonden partijen zijn. Later werd verduidelijkt dat hier in elk geval de partijen die juridisch verbonden zijn in de zin van artikel 1:20 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen worden beoogd. Bovendien zou deze tolerantie niet enkel gelden voor situaties van gesplitste verkoopstructuren (opstalconstructies), maar ook wanneer de bouwpromotor de grond koopt van de grondeigenaar (cfr. Circulaire 2021/C/18 van 25 februari 2021).

De toegevingen zijn wel beperkt in de tijd. Als er zich op 31 december 2020 geen oorzaak van opeisbaarheid van btw met betrekking tot de afbraak zou hebben voorgedaan, is de tolerantie niet van toepassing. In dat geval zouden partijen zich nog zodanig kunnen organiseren dat alle wettelijke voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief vervuld zijn.

De FOD Financiën geeft in de bijkomende informatie voor bouwpromotoren aanvullende toelichting over de manier waarop partijen zich best organiseren om aan alle wettelijke voorwaarden te voldoen.

Zo wordt verduidelijkt dat een bouwpromotor het verlaagd btw-tarief kan toepassen op de levering van een nieuwbouw, wanneer aan hem een opstalrecht op een bebouwd terrein wordt verleend dat hem het recht geeft om het bestaande gebouw af te breken en een nieuw gebouw op te richten. Het zou niet doorslaggevend zijn dat het zakelijk recht uitdrukkelijk wordt gevestigd. Dit kan ook stilzwijgend. Partijen kunnen het bestaan ervan aantonen met alle bewijsmiddelen, al geniet het de voorkeur dat het recht wordt bevestigd in een overeenkomst of akte.

Het zou evenmin relevant zijn of het zakelijk recht onder bezwarende titel dan wel om niet wordt gevestigd. Te meer omdat in het geval van afbraak en heropbouw er vaak geen vergoeding wordt betaald voor de af te breken constructies, wanneer het bezit van het af te breken gebouw in feite een last is, bijvoorbeeld omdat de afbraakkosten oplopen en de waarde van de materialen naar verhouding verwaarloosbaar is.

Ingeval de grondeigenaar het gebouw op het terrein voor zijn rekening laat afbreken door een derde partij en vervolgens een zakelijk recht vestigt ten gunste van de bouwpromotor, kan het verlaagd btw-tarief evenwel niet worden toegepast bij een latere levering van de nieuwbouw door de bouwpromotor. Het feit dat de grondeigenaar de afbraakkosten doorrekent aan de bouwpromotor zou hier niets aan veranderen. De bouwpromotor heeft het bestaande gebouw immers niet afgebroken of voor zijn rekening laten afbreken.

Men stelt zich wel soepel op wanneer een grondeigenaar het gebouw op het terrein laat afbreken door de bouwpromotor ten gunste van wie hij nadien een zakelijk recht vestigt. Ondanks dat de bouwpromotor de werken niet voor eigen rekening heeft verricht, aanvaardt de administratie dat het verlaagd btw-tarief toch kan worden toegepast op de latere levering van de nieuwbouw door de bouwpromotor. Het maakt daarbij niet uit of de bouwpromotor de afbraakwerken en heropbouw zelf met eigen personeel uitvoert, of daarvoor beroep doet op één of meerdere onderaannemers. Het is wel van belang dat er een overeenkomst bestaat tussen de grondeigenaar en de bouwpromotor voor het verrichten van de afbraakwerken.

Dezelfde positie wordt ingenomen in een situatie van zogenaamde “vervroegde roerend-making” van het af te breken gebouw. Dat houdt in dat de grondeigenaar die beschikt over een bebouwd perceel een zakelijk recht vestigt ten gunste van een bouwpromotor op het perceel ‘in zijn toekomstige staat na afbraak’. Ook hier aanvaardt de administratie dat het verlaagd btw-tarief toegepast kan worden op de latere levering van de nieuwbouw door de bouwpromotor, wanneer deze zelf de werken van afbraak en heropbouw heeft verricht met eigen personeel, dan wel door beroep te doen op een onderaannemer. Wederom is het dan van belang dat voor de afbraakwerken een overeenkomst bestaat tussen de grondeigenaar en de bouwpromotor.

In het kader van verkavelingsprojecten zijn bouwpromotoren regelmatig verantwoordelijk voor het uitvoeren van de nodige infrastructuurwerken (o.a. wegeniswerken), waarvan de eigendom later wordt overgedragen aan de overheid. In dat geval worden de kosten gemaakt voor infrastructuurwerken vaak verhaald op de koper van de woning. Dat gebeurt doorgaans op drie manieren (cfr. Beslissing nr. E.T.124.513 van 23.12.2013).

Het is eerst en vooral mogelijk dat de kosten van die werken vervat zitten in de prijs van de gebouwen. In een dergelijk geval is de volledige maatstaf van heffing van de verkoop van de woning (met inbegrip van de kosten van infrastructuurwerken) onderworpen aan het verlaagd btw-tarief van 6%.

Het verlaagd btw-tarief geldt echter niet indien de eigendom van de infrastructuurwerken door de bouwpromotor wordt overgedragen aan de overheid tegen vergoeding en de koper van de woning optreedt als derde-betaler. De situatie waarbij de eigendom van de infrastructuurwerken wordt overgedragen aan de koper van de woning met beding van gratis afstand van zijn aandeel aan de overheid wordt niet uitdrukkelijk behandeld in de bijkomende informatie. Er kan wel vanuit worden gegaan dat ook hier het verlaagd btw-tarief van 6% niet van toepassing is.

Terwijl de vorige FAQ niet alle vragen van bouwpromotoren over de tijdelijke uitbreiding van het verlaagd btw-tarief behandelde, verschaft deze bijkomende informatie alvast meer duidelijkheid voor de veel voorkomende praktijk van het werken met een opstalrecht. Deze bijkomende verduidelijking en de recent verschenen circulaire, lijken op dit moment de meest prangende vragen te beantwoorden. Wel willen wij erop wijzen dat bepaalde aspecten, in het bijzonder het significant karakter van de afgebroken gebouwen en de mogelijke “wanverhouding” tussen het afgebroken en het nieuw opgerichte gebouw, een feitenkwestie blijven die geval per geval beoordeeld moet worden. Bij onzekerheid is een rulingaanvraag of een akkoord met de (centrale) btw-administratie nog steeds aangewezen.

Auteurs: Rianda Zwakhoven, Tax Manager en Chiara Saenen, Tax Adviser