Eind februari 2021 voerde de Belgische wetgever een nieuwe regeling in waarmee de fiscale behandeling van in het buitenland gelegen vastgoed gewijzigd wordt. Daarmee wou de wetgever een einde maken aan de ongelijke fiscale behandeling van buitenlands vastgoed in vergelijking met Belgisch vastgoed, dat doorgaans veel minder zwaar werd belast dan buitenlands onroerend goed. Voortaan zullen ook buitenlandse onroerende goederen belast worden op basis van een ‘kadastraal inkomen’.^[1]

Het Europees Hof van Justitie heeft België in het verleden meermaals veroordeeld voor de manier waarop het onroerend inkomen van in het buitenland gelegen vastgoed belastte. Het belastbaar inkomen van een onroerend goed dat in het buitenland is gelegen, werd immers berekend aan de hand van de ‘huurwaarde’ (indien het vastgoed niet werd verhuurd) of de ‘werkelijk ontvangen huur’ (bij verhuur).

Onroerende goederen die in België gelegen zijn, worden daarentegen in beginsel belast op basis van hun ‘kadastraal inkomen’, dat in de praktijk meestal aanzienlijk lager ligt dan de werkelijke huurprijs of huurwaarde. Het Belgische KI komt immers overeen met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat het betrokken onroerend goed geacht werd op te leveren op datum van 1 januari 1975, waardoor KI’s vandaag de dag dus erg gedateerd zijn, zelfs na de indexering die sinds 1991 wordt toegepast.

Enkel bij verhuur aan een vennootschap of als de huurder het onroerend goed beroepsmatig gebruikt, wordt de verhuurder belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten.

De discussie sleepte al vele jaren aan, maar het was pas naar aanleiding van een veroordeling door het Europees Hof in november 2020 waarbij ook dwangsommen werden opgelegd, dat de Belgische wetgever in actie kwam en er een nieuwe wettelijke regeling werd uitgewerkt.

De nieuwe regeling geldt voor buitenlands vastgoed dat toebehoort aan Belgische rijksinwoners (onderworpen aan de personenbelasting) of aan rechtspersonen (onderworpen aan de rechtspersonenbelasting). Daarnaast geldt de nieuwe regeling ook voor ‘juridische constructies’ die een zakelijk recht hebben op een buitenlands onroerend goed en waarvan de voormelde rijksinwoner of rechtspersoon een oprichter is.

Voortaan wordt er aan die buitenlandse onroerende goederen een kadastraal inkomen toegekend. Vanaf inkomstenjaar 2021 (aanslagjaar 2022) wordt de belastbare grondslag van de inkomsten uit buitenlands vastgoed berekend op basis van dat kadastraal inkomen.

Voor buitenlandse onroerende goederen die toebehoren aan een Belgische vennootschap zal er geen kadastraal inkomen worden bepaald, aangezien het KI in de vennootschapsbelasting niet wordt gebruikt om het belastbaar inkomen vast te stellen.

De Administratie Opmetingen en Waarderingen (AOW) van de FOD Financiën zal het buitenlands kadastraal inkomen bepalen door het tarief van 5,3% toe te passen op de normale verkoopwaarde van het bebouwde onroerend goed op het referentietijdstip, zijnde 1 januari 1975.

Meestal zullen er voor de in het buitenland gelegen onroerende goederen echter geen gegevens beschikbaar zijn over de verkoopwaarde in 1975. Daarom staat de nieuwe wet toe dat de Administratie zich baseert op de actuele verkoopwaarde, waarop een jaarlijks vast te stellen correctiefactor wordt toegepast. Die correctiefactor zal jaarlijks via het Belgisch Staatsblad worden bekendgemaakt en is voor het jaar 2020 vastgesteld op 15,036.

Een voorbeeld ter verduidelijking (aangezien de correctiefactor voor 2021 bij het afsluiten van deze bijdrage nog niet bekend is, wordt gerekend met de correctiefactor voor 2020): stel dat u in 2020 een vakantiewoning heeft gekocht in Spanje voor 400.000 euro, dan wordt op de verkoopwaarde (die per hypothese gelijk is aan de werkelijk betaalde prijs) eerst de correctiefactor van 15,036 toegepast, i.e. 400.000 / 15,036 = 26.602,82 euro. Dat bedrag wordt vermenigvuldigd met 5,3%, met als resultaat een (niet-geïndexeerd) KI van 1.410 euro (na afronding) voor uw Spaans vakantieverblijf.

Ondertussen heeft de fiscus in een Circulaire een lijst gepubliceerd van de op de verkoopwaarde toe te passen correctiefactor voor elk jaar sinds 1975 tot en met 2020. Heeft u uw buitenlands onroerend bijvoorbeeld gekocht in 2011 voor 250.000 euro, bedraagt de correctiefactor 13,124, wat resulteert in een (niet-geïndexeerd) KI van (afgerond) 1.010 euro. De volledige lijst is te vinden in de Circulaire 2021/C/21 van 1 maart 2021.

Voor onbebouwde buitenlandse onroerende goederen bepaalt de wet het KI op 2 euro per hectare.

Om het kadastraal inkomen van de buitenlandse onroerende goederen te kunnen berekenen, moet elke belastingplichtige de nodige informatie overmaken aan de AOW.

Vanaf 1 januari 2021 geldt daarom de verplichting voor elke belastingplichtige die een zakelijk recht op een in het buitenland gelegen onroerend goed verwerft of vervreemdt, om dit spontaan en uiterlijk binnen de vier maanden na de verwerving of vervreemding te melden bij de Administratie.

Voor aankopen of vervreemdingen tussen 1 januari 2021 tot en met 24 februari 2021 geldt een bijzondere termijn, en moet de aangifte gebeuren uiterlijk op 30 juni 2021.

Die aangifte kan worden ingediend via MyMinFin (beschikbaar vanaf juni 2021), of via een aangifteformulier dat per e-mail of per brief kan worden aangevraagd (foreigncad@minfin.fed.be of Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel buitenlands KI – Koning Albert II laan 33, bus 459 – 1030 Brussel).

De belastingplichtigen die reeds vóór 1 januari 2021 eigenaar waren (of in het bezit waren van een ander zakelijk recht) van buitenlands vastgoed, hebben echter de tijd om aangifte te doen van dit onroerend goed tot 31 december 2021.

De Administratie heeft daarbij laten weten dat hij in de loop van 2021 zelf contact zal nemen met de belastingplichtigen die in hun laatste aangifte in de personenbelasting onroerende inkomsten uit het buitenland hebben aangegeven, met de vraag om de nodige gegevens te verstrekken ter bepaling van het KI. Het is echter belangrijk om dit zelf op te volgen; indien de fiscus u toch niet zelf zou contacteren in de loop van 2021 neemt dat niet weg dat u uit eigen beweging tegen uiterlijk op 31 december 2021 aangifte moet doen van uw buitenlands vastgoed.

Bovendien moet nu ook voor buitenlandse onroerende goederen rekening worden gehouden met bepaalde andere gebeurtenissen die spontaan moeten worden aangegeven bij de Administratie als deze zich voordoen, en dit binnen een termijn van dertig dagen. Het gaat om de volgende gebeurtenissen:

• de ingebruikneming of de verhuring, indien deze de ingebruikneming voorafgaat, van de nieuw opgerichte of herbouwde onroerende goederen;
• de voltooiing van de werken aan de gewijzigde gebouwde onroerende goederen;
• de verandering in de wijze van exploitatie, de omvorming of de verbetering van ongebouwde onroerende goederen;
• de ingebruikstelling van nieuw of toegevoegd materieel of outillage, alsook de wijziging of de definitieve buitengebruikstelling van materieel of outillage.

Voortaan zullen de inkomsten uit buitenlands vastgoed in hoofde van Belgische rijksinwoners of rechtspersonen op dezelfde manier worden belast als de inkomsten uit Belgisch vastgoed. Vanaf aanslagjaar 2022 zullen deze belastingplichtigen het toegekende kadastraal inkomen in hun aangifte moeten opnemen.

Het is echter vaak zo dat de inkomsten uit buitenlands vastgoed worden vrijgesteld van belasting in België, althans voor zover er een dubbelbelastingverdrag werd afgesloten met het betrokken land.^[2] Toch kan de aangifte van deze buitenlandse onroerende inkomsten een impact hebben, gelet op het zogenaamde ‘progressievoorbehoud’. Dat betekent dat er met buitenlandse onroerende inkomsten rekening wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat wordt toegepast op de andere belastbare inkomsten van de belastingplichtige.^[3] Door dit ‘opduw-effect’ worden die inkomsten dan mogelijk belast aan een hoger belastingtarief.

Voor Belgische vennootschappen die in het bezit zijn van een zakelijk recht op een in het buitenland gelegen onroerend goed, brengt de wetswijziging geen specifieke gevolgen met zich mee. Zoals vermeld, wordt er voor die onroerende goederen geen kadastraal inkomen toegekend en dient er door de vennootschap dus geen aangifte te worden gedaan van het bezit van een zakelijk recht op een in het buitenland gelegen onroerend goed.

Dat betekent echter niet dat de nieuwe regeling niet relevant kan zijn voor vennootschappen met buitenlands onroerend goed. Als een Belgische vennootschap haar buitenlands onroerend goed immers gratis of tegen een lage vergoeding ter beschikking stelt van haar bedrijfsleider, dan verkrijgt die bedrijfsleider een belastbaar voordeel van alle aard. Het is dan ook verdedigbaar dat de berekening van dit belastbaar voordeel voortaan dient te gebeuren op basis van het KI van het buitenlands onroerend goed, wat voor de vennootschap bijvoorbeeld relevant kan zijn bij het bepalen van de in te houden bedrijfsvoorheffing.

Indien de aangifteverplichtingen niet (tijdig) worden nagekomen, kan er een administratieve geldboete van minstens 250 euro tot maximaal 3.000 euro opgelegd worden. 

Auteurs: Sam Dejaegere & Tillo Dumont