In een recent gepubliceerde ruling bevestigt de Vlaamse Belastingdienst (‘Vlabel’) voor het eerst dat een vennootschap waarvan de activiteit bestaat in de exploitatie en ontwikkeling van professioneel/commercieel vastgoed, en de verhuur ervan aan derden buiten de groep waartoe de vennootschap behoort (extra-groepsverhuur), een “reële economische activiteit” heeft in de zin van het Vlaams gunstregime voor de overdracht van familiebedrijven. Tot voor kort aanvaardde Vlabel dit enkel ingeval de vastgoedactiviteit beperkt bleef tot de verhuur van bedrijfsvastgoed tussen vennootschappen van dezelfde groep (intra-groepsverhuur).

Als ook aan de andere voorwaarden van het gunstregime wordt voldaan, zouden de aandelen van een vastgoedvennootschap met professioneel/commercieel vastgoed voortaan dan ook kunnen worden geschonken met vrijstelling van schenkbelasting, of kunnen vererven aan een vlak tarief van 3% of 7% erfbelasting.

In Vlaanderen bestaat reeds lang een fiscaal gunstregime voor de overdracht van familiebedrijven, waaraan in de loop der jaren wel een aantal wijzigingen zijn aangebracht. Op vandaag kan de aandeelhouder van een familiebedrijf zijn aandelen schenken met vrijstelling van schenkbelasting, of laten vererven aan 3% of 7% erfbelasting mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

Naast onder meer de voorwaarde dat de aandeelhouder minstens 50% van de stemrechten moet hebben (soms volstaat 30%), moet de betrokken vennootschap ook een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, of een vrij beroep als voorwerp hebben, én deze activiteit ook effectief uitoefenen. De vennootschap moet met andere woorden een “reële economische activiteit” voeren.

Een louter passief optreden volstaat dus niet. Zo wordt het louter beheer van roerende of onroerende goederen of het verkrijgen en aanhouden van aandelen door Vlabel niet aanvaard als een voldoende reële economische activiteit van de vennootschap.

De beoordeling door Vlabel van het reële karakter van de economische activiteit gebeurt aan de hand van de boekhouding van de vennootschap en de verschillende feitelijke elementen die deze mee onderbouwen. Zo verifieert Vlabel een aantal boekhoudposten die kunnen wijzen op een economische activiteit, zoals de posten ‘omzet’, ‘handelsvorderingen’, ‘handelsschulden’, ‘voorraden’ en ‘bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen’.

Daarbij voorziet het gunstregime echter ook in een vermoeden van economische inactiviteit indien twee voorwaarden cumulatief voldaan zijn in één van de drie jaren voorafgaand aan de schenking of de vererving van de aandelen, met name:

• een teveel aan vastgoed (de post ‘terreinen en gebouwen’ vormt meer dan 50% van het balanstotaal) én
• een tekort aan loonlast (de post ‘bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen’ bedraagt minder dan 1,5% van het balanstotaal).

Indien deze beide parameters zijn voldaan, wordt vermoed dat de vennootschap geen reële economische activiteit heeft (cf. een patrimoniumvennootschap) waardoor zij wordt uitgesloten van het gunstregime. De belastingplichtige kan hiervan evenwel het tegenbewijs leveren om op die manier alsnog in aanmerking te komen voor het fiscale gunstregime.

In een omzendbrief van 2015 stelt Vlabel dat wanneer de vennootschap onroerend goed verhuurt aan derden (private of handelshuur), dit “niet voldoende” is om dat tegenbewijs te leveren, ongeacht het aandeel of percentage dat dit verhuurde onroerend goed vertegenwoordigt in de totaal aanwezige onroerende goederen.

Verhuur van onroerende goederen kan volgens Vlabel “uitzonderlijk wel in aanmerking komen als het bedrijfsgebouwen betreft die uitsluitend door één of meerdere actieve dochtervennootschap(pen) word(t)(en) gebruikt. Elke andere vorm van verhuur (verhuur aan privépersonen of beroepspersonen buiten de groepsstructuur) wordt dus niet aanvaard als tegenbewijs en zal steeds aanzien worden als privaat patrimonium.”  Enkel de intra-groepsverhuur van bedrijfsvastgoed wordt dus door Vlabel aanvaard als een reële economische vastgoedactiviteit, althans tot voor kort.

In een recente ruling bevestigt Vlabel nu immers voor het eerst – en in afwijking van zijn omzendbrief – dat een vastgoedactiviteit die bestaat in het actief exploiteren en ontwikkelen van professioneel/commercieel vastgoed met het oog op het verhogen van de rendabiliteit en de marktwaarde ervan, met inbegrip van het verhuren van dit vastgoed buiten de groep, toch een reële economische activiteit kan vormen in hoofde van de vennootschap. Bijgevolg kunnen de aandelen van die vennootschap worden geschonken met vrijstelling van schenkbelasting of vererven aan 3% of 7% erfbelasting.

Hoewel dit betwistbaar is, blijft Vlabel wel vasthouden aan zijn visie dat de aanwezigheid of verhuur van residentieel vastgoed de toepassing van het gunstregime uitsluiten. Maar gelet op de stringente visie die Vlabel tot nu toe innam bij de beoordeling van vastgoedactiviteiten met betrekking tot professioneel/commercieel vastgoed is deze ruling alvast een belangrijk precedent dat perspectieven opent voor de verdere planning van familiale aandeelhouders die daarin investeren.