Qu’il s’agisse des locations touristiques avec services gérés par de grandes société de conciergerie, à la montagne ou à la mer, ou de locations plus « haut de gamme » de chalets ou de villa gérés en direct, le régime de la parahôtellerie permet de louer avec TVA des locaux meublés à usage d’habitation, autorisant du même coup un droit à déduction de la TVA grevant l’achat ou la construction du bâti et des frais de fonctionnement.
Or, le Conseil d’Etat a été saisi le 2 mars 2023 (CAA de Douai, n° 22DA01547), d’une demande d’avis, relative à la conformité du régime de TVA de la parahôtellerie à la Directive TVA.
Pour rappel, l’article 261 -D, -4°-b, du CGI dispose que les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérées de TVA. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle :
- le nettoyage régulier des locaux,
- le petit déjeuner,
- la fourniture de linge de maison,
- et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Ces dispositions ont pour effet d'exclure de la taxation à la TVA (et donc du droit à déduction), les locations d'un local meublé qui ne sont pas assorties de l'offre, par l'exploitant, d’au moins 3 des 4 services, donnant lieu en conséquence à une jurisprudence foisonnante des juges du fonds, qui apprécient chacune de ces conditions, à l’occasion de très fréquents redressements ou de rejets de demandes de remboursement de crédits de TVA.
Le Conseil d’Etat vient d’admettre le 5 juillet 2023 l’incompatibilité de ce régime avec la Directive TVA.
En effet, pour le Conseil d’Etat (CE, n° 471877, 5 juillet 2023) le régime actuel est susceptible d'entraîner l'exonération de locations de logements meublés au seul motif que deux de ces prestations accessoires ne sont pas offertes à la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers, alors que le cumul de trois de ces quatre prestations n'apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier.
Il appartient donc à l'administration d'apprécier, au cas par cas, si un établissement proposant une location de logements meublés, en fonction des conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l'hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, pour voir ou pas son activité soumise à la TVA.
Le législateur va donc être contraint en pratique de tirer les conséquences de cette incompatibilité du régime à la directive TVA en proposant une nouvelle rédaction du texte, qu’il conviendra de suivre dans le détail pour sécuriser les projets en cours et à venir.
Il est donc impératif et urgent de mener une analyse des conditions de la location des intéressés, afin de pérenniser l’application de la TVA et donc la déduction de la TVA d’amont, au besoin en aménageant les contrats de location et en faisant évoluer les services rendus, pour s’assurer de leur concurrence avec l’hôtellerie traditionnelle. Une analyse de la concurrence inspirée des régimes de TVA des associations ou des organismes publics pourrait être mise en œuvre.
Les spécialistes de l’équipe TVA de KPMG Avocats sont à votre disposition pour vous assister dans ces démarches.
Anne-Laure Benoist
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Philippe Breton
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