ImmoESt: Keine Steuerrückerstattung bei Rückabwicklung einer Liegenschaftsveräußerung

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat klargestellt, dass die ImmoESt aus einer Grundstücksveräußerung auch dann geschuldet bleibt, wenn ein unter auflösender Bedingung geschlossener Kaufvertrag später rückabgewickelt wird. Es kommt – anders als bei der GrESt – grundsätzlich zu keiner Rückerstattung der ImmoESt, sofern die Rückwirkung nicht schon in der ursprünglichen Vereinbarung vereinbart wird.

Im vorliegenden Fall wurde eine bislang landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft veräußert. Im 2022 abgeschlossenen Kaufvertrag wurde eine als „auflösende Bedingung“ bezeichnete Klausel vereinbart, laut der der Vertrag rückabgewickelt wird, falls die Baubehörde keine Baubewilligung für die bislang unbebaute Liegenschaft erteilen sollte. Der Kaufpreis ist dem Verkäufer im Jahr 2023 zugeflossen und es wurde eine Selbstberechnung für die Grunderwerbsteuer (GrESt) vorgenommen, in deren Rahmen auch die Höhe der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) mitgeteilt wurde.

Nachdem der Bürgermeister der betreffenden Gemeinde als Baubehörde 2023 die Genehmigungsfähigkeit des geplanten Bauvorhabens aber verneinte, hoben die Parteien den Vertrag im Wege eines weiteres Notariatsaktes auf und vereinbarten die Rückzahlung des Kaufpreises; der Verkäufer begehrte daraufhin die Rückerstattung der ImmoESt und die Festsetzung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen mit EUR 0, über die, nachdem das Finanzamt diese versagte, das BFG zu entscheiden hatte.

Das BFG (20.8.2025, GZ. RV/5100793/2025) hielt fest, dass eine Rückgängigmachung eines bereits entstandenen Abgabenanspruches durch Parteienvereinbarung grundsätzlich nicht möglich sei, sofern keine gesetzliche Grundlage für das Durchbrechen dieses Grundsatzes bestehe (wie z. B. in § 17 GrEStG für die Grunderwerbsteuer, die in diesem Fall aber nicht strittig war).

Die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Liegenschaft führe dazu, dass das zivilrechtliche und auch das wirtschaftliche Eigentum auf den Erwerber übertragen wird. Der Eintritt der auflösenden Bedingung führe dazu, dass die Wirkungen der Veräußerung lediglich mit ex nunc-Wirkung wegfallen, weshalb eine Rückwirkung – und damit steuerrechtlich – ein Wegfall des bereits entstandenen Abgabenanspruches nur dann denkbar sei, wenn von den Parteien selbst in der ursprünglichen Vereinbarung eine Rückwirkung bei Eintritt der auflösenden Bedingung vorgesehen ist.

Im vorliegenden Fall wurde die Rückabwicklung auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im ursprünglichen Kaufvertrag nicht vereinbart, sodass die 2023 vereinbarte Rückabwicklung nicht zu einem Wegfall der Einkommensteuerpflicht der Veräußerung des Grundstückes führe. Auf die fehlende Rückwirkung schloss das BFG daraus, dass der vermeintliche Käufer kein Nutzungsentgelt für den Zeitraum zwischen Übergabe und Rückstellung der Liegenschaft entrichten musste, und für welchen Zeitraum die Rückzahlung des Kaufpreises verzinst wurde (erst für den Zeitraum nach Unterfertig der Rückgabevereinbarung, aber nicht für den Zeitraum vor Unterfertigung der Rückgabevereinbarung).

Daher beseitige laut BFG die Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrages, der die Einkommensteuerpflicht ausgelöst hat, mit Vereinbarung vom 2023 nicht die ursprüngliche Veräußerung.

Nach Ansicht des BFG wurde im vorliegenden Fall zudem nicht eine auflösende Bedingung vereinbart, sondern ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht, das nicht zu einem rückwirkenden Wegfall eines bereits entstandenen Abgabenanspruches führen könne.

Im Ergebnis wies das BFG die Beschwerde ab und ließ die Rückabwicklung der Steuerschuld nicht zu. Das BFG ließ die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu, die soweit ersichtlich aber nicht erhoben wurde.

Markus Vaishor

Florian Popl