Abgrenzung Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei Vermietung und Verpachtung

Die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand (Aktivierung der Kosten und Verteilung über die AfA), Instandsetzung (keine Änderung der Wesensart des Gebäudes, aber wesentliche Erhöhung des Nutzwertes mit der Folge einer Verteilung der Aufwendungen über 15 Jahre) und laufender Instandhaltung (sofort steuerlich abzugsfähig) ist bei der Vermietung von Immobilien immer schon ein steuerlich heißes Thema gewesen, das nicht nur Gegenstand zahlreicher Fachaufsätze, sondern auch Anlass vieler Steuerverfahren war und ist.

Eine Bestätigung der schon bisher von der Finanzverwaltung vertretenen Rechtsansicht hat sich durch eine Entscheidung des VwGH vom 26. September 2024 (GZ Ro 2023/15/0001) ergeben: Konkret ging es dabei um die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei vermieteten Eigentumswohnungen in derselben Wohnungseigentumsanlage. Ein Eigentümer von 39 Eigentumswohnungen in dieser Anlage führte in zwei Wohnungen Baumeister-, Elektroinstallations- und Sanitärinstallationsarbeiten durch. Die zwei Wohnungen entsprachen circa einem Anteil von 2,3 % der gesamten Wohnungseigentumsanlage.

Der Steuerpflichtige behandelte den Aufwand als sofort absetzbaren Instandhaltungsaufwand, weil keine Herstellungskosten vorlagen, die Sanierung zu keiner Anhebung der Kategoriemietzinse führte und der sanierte Anteil am gesamten Gebäude durchgerechnet weniger als 25 % ausmachte. Dabei wurde argumentiert, dass keine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes des Gebäudes vorliegt, weil in § 28 (2) EStG eindeutig auf das Gebäude Bezug genommen wird. Das Finanzamt argumentierte dagegen, dass als Bezugsgröße für die 25-%-Grenze nicht das Gesamtgebäude, sondern die einzelne sanierte Wohnung heranzuziehen ist (wie auch schon bisher in den EStR in Rz 6465a ausgeführt) und daher auf 15 Jahre zu verteilender Instandsetzungsaufwand vorliegt.

Der Ansicht des Finanzamtes folgte auch das BFG. Im fortgesetzten Verfahren vor dem VwGH hat dieser darauf verwiesen, dass sich die bisherige Judikatur zu dieser Frage nicht mit der Vermietung von Eigentumswohnungen, sondern mit der Vermietung von Mietwohngebäuden beschäftigt hat. Es war daher zu klären, ob als Bezugsgröße für die 25-%-Grenze die jeweilige sanierte Eigentumswohnung heranzuziehen ist (Auffassung Finanzamt und BFG) oder die gesamte Wohnungseigentumsanlage, in der sich die Eigentumswohnung befindet (Meinung Steuerpflichtiger).

Der VwGH kam letztlich zu dem Ergebnis, dass der Prüfungsmaßstab die jeweilige Einkunftsquelle ist (analog zu der Beurteilung im Rahmen der Liebhaberei). Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen bildet jede Vermietung der einzelnen Wohnung eine Einkunftsquelle des Steuerpflichtigen, wenn die Vermietung an verschiedene Personen erfolgt. Das gilt insbesondere dann, wenn die Sanierung in den einzelnen Wohnungen erfolgte. Daher ist die 25-%-Grenze auf die einzelne (sanierte) Wohnung zu beziehen, weshalb im Ergebnis Instandsetzungsaufwand vorliegt.

Johannes Seidl