Wegfall des Hard Tests für durch Gewerbeimmobilien besicherte Kredite
Änderungen durch Einführung der CRR III ab 1. Jänner 2025
Änderungen durch Einführung der CRR III ab 1. Jänner 2025
Mit Einführung der CRR III ab 1. Jänner 2025 wird es zu umfassenden Änderungen im Bereich der Immobilienfinanzierungen kommen. Diese Risikopositionsklasse wird künftig granularer und risikosensitiver ausgestaltet, weshalb mit einem deutlichen RWA-Auftrieb zu rechnen ist.
Hard Tests unter CRR II
Die aufsichtsrechtlichen Vorgaben für durch Immobilien besicherte Kredite sehen bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine begünstigte Risikogewichtung vor. Voraussetzung hierfür ist unter anderem, dass das Risiko des Schuldners nicht wesentlich mit der Wertentwicklung der zugrunde liegenden Immobilie korreliert, sodass auch die Rückzahlung des Kredits nicht wesentlich von den Zahlungsströmen abhängt, die durch die als Sicherheit gestellte Immobilie generiert werden. Allerdings kann von der Erfüllung dieser Voraussetzung abgesehen werden, sofern die Verluste aus hypothekarisch gesicherten Krediten unter beiden der folgenden Schwellenwerten liegen:
- Für Immobilienfinanzierungen, die bis zu 55 % des Marktwerts durch Wohn- oder Gewerbeimmobilien besichert sind, gilt eine maximale Verlustquote von 0,3 %.
- Für den Gesamtbetrag der durch Immobilien besicherten Finanzierungen beträgt die maximale Verlustquote 0,5 %.
Die relevanten Verlustquoten werden von der FMA jährlich auf Basis der Meldedaten gem. Art 430a CRR (COREP Meldebogen IP Losses) erhoben und veröffentlicht. Wird eine der beiden obigen Voraussetzungen in einem Jahr nicht erfüllt, entfällt die begünstigte Risikogewichtung so lange, bis die Voraussetzungen in einem der Folgejahre wieder erfüllt sind.
Dieser allgemeinhin als Hard Test bekannte Prozess soll gewährleisten, dass die für hypothekarisch besicherte Kredite vorgesehenen niedrigeren Risikogewichte durch entsprechend niedrige Verlustraten begründet sind.
Hard Tests unter CRR III
Die Bestimmungen zum Hard Test werden sich durch die CRR III nicht grundlegend ändern und sind künftig in Art 124 (9) CRR III geregelt. Werden in diesem Zusammenhang seitens der FMA höhere Risikogewichte festgesetzt oder strengere Kriterien eingeführt, so verfügen die Institute gemäß dem neuen Art 124 (10) CRR III grundsätzlich über eine sechsmonatige Übergangsfrist, um diese anzuwenden.
FMA/OeNB Informationsschreiben
Bereits mit Schreiben vom 1.2.2024 wurde seitens der FMA darauf hingewiesen, dass aufgrund der steigenden Zahl an Ausfällen im Segment Gewerbeimmobilien mit einer Überschreitung der Verlustobergrenzen zu rechnen ist und das begünstigte Risikogewicht von 50 % somit künftig nicht mehr angewendet werden kann.
In einem aktuellen Informationsschreiben der FMA/OeNB weisen die Aufsichtsbehörden zunächst auf die geänderte Rolle des Hard Tests im Kreditrisikostandardansatz (KSA) nach der CRR III hin. Künftig dient der Hard Test im KSA dazu, zu legitimieren, dass einkommensproduzierende Immobilien (IPRE) vom sog. Bucket- oder Whole-Loan-Ansatz, welcher in Abhängigkeit vom Beleihungslauf deutlich höhere Risikogewichte vorsieht, in den allgemeinen Loan-Splitting-Ansatz wechseln dürfen. Die Behörden weisen weiters darauf hin, dass auch dann, wenn die Verlustwerte unter den vorgegebenen Obergrenzen liegen, die FMA entscheiden kann, das nationale Wahlrecht nicht auszuüben, sofern die günstigere Risikogewichtung aufgrund bestehender Risiken im nationalen Immobilienmarkt nicht gerechtfertigt ist. Im Rahmen des IRB-Ansatzes wurde die Rolle des Hard Tests demgegenüber nicht geändert (vgl. Art 199 (3) und (4) CRR).
Analysen des österreichischen Immobilienmarktes
Auf Basis der laufenden Analysen des österreichischen Immobilienmarktes ist die FMA in Abstimmung mit der OeNB zum Ergebnis gelangt, dass die Anwendung des Hard Tests für durch Gewerbeimmobilien besicherte Kredite ab dem 1.1.2025 nicht mehr risikoadäquat ist und somit nicht weiter verlängert wird. Zudem soll auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) ein sektoraler Systemrisikopuffer für gewerbliche Immobilienfinanzierungen i. H. v. 1 % der risikogewichteten Positionsbeträge von Forderungen folgender Industriesektoren eingeführt werden: ÖNACE 2025-Sektoren F41 (Hochbau), F43 (Vorbereitende Baustellenarbeiten, Bauinstallation und sonstiges Ausbaugewerbe) und M68 (Grundstücks- und Wohnungswesen).
In Bezug auf durch Wohnimmobilien besicherte Kredite wird aufgrund der bislang deutlich niedrigeren Verluste die Ausübung des Hard Tests vorläufig bis auf weiteres verlängert. Die Angemessenheit dieser Entscheidung wird jedoch nach Vorliegen der Daten für 2024 seitens der FMA neu evaluiert. Sofern sich auch in diesem Segment eine weitere Verschlechterung der Marktentwicklung abzeichnen sollte, wird der Hard Test voraussichtlich auch für dieses Segment nicht mehr gelten.
Die Maßnahmen beziehen sich immer auf den gesamten Immobilienmarkt und sind von allen Instituten in der EU anzuwenden, die entsprechende Risikopositionen in Bestand haben. Alle Länder, die aktuell Maßnahmen gemäß Art 124 CRR gesetzt haben, sind auf der Homepage des ESRB veröffentlicht.
Evaluierung der Geschäftsstrategie geboten
Institute sind daher gefordert die Auswirkungen der oben beschriebenen Änderungen auf die Eigenmittelunterlegung und Geschäftsstrategie frühzeitig zu evaluieren und in der Kapitalplanung und im Risikomanagement entsprechend zu berücksichtigen.
