Прийняття Верховною Радою змін до Закону України «Про іпотеку» у другому читанні та в цілому є значним кроком вперед до зменшення ризиків для банків при кредитуванні.

Серед новел, запропонованих Законом, насамперед, варто відзначити право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, незалежно від припинення основного зобов’язання внаслідок ліквідації боржника.

Відтепер припинення основного зобов’язання внаслідок ліквідації боржника-юридичної особи не припиняє право іпотеки на майно, що передано у заставу боржником та/або майновим поручителем, якщо заставодержатель до ліквідації боржника реалізував своє право щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом подачі позову або пред’явлення вимоги.

Таке нововведення унеможливить реалізацію сумнівних схем щодо виведення майна з-під обтяження кредитора. Зокрема, останнім часом достатньо поширеною є практика виведення високоліквідного забезпечення банків внаслідок ліквідації основного боржника, що призводить до неможливості звернення стягнення на заставне майно іпотекодавця.

Варто звернути увагу, що такі зміни повністю відображають позицію Верховного Суду, зокрема, висловлену в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.04.2018 р. у справі №910/23087/16 та від 13.03.2018 р. у справі №910/8698/17. В останній постанові суд зазначив, що факт ліквідації боржника за кредитним договором з внесенням запису до відповідного реєстру про припинення юридичної особи за наявності заборгованості боржника за договором, яка не була погашена у процедурі ліквідації, не є підставою для припинення договору застави.

Закон також розширює обсяг прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки у разі його модифікації. Закон визначає, що якщо іпотекодавцем було реконструйовано предмет іпотеки або щодо нього було проведено самочинне будівництво, такі реконструйовані або новостворені об’єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Така правова конструкція хоча і є досить незвичайною для історії правового регулювання іпотеки в Україні, але водночас вважається досить справедливою. При цьому імплементація дії такої норми надалі буде залежати як від внесення змін до профільних законів (щодо державної реєстрації прав), так і від добросовісності учасників таких правовідносин. Тому дієвість та доцільність вказаного положення в майбутньому має бути перевірена та підтверджена практикою.

Таким чином, внесені Законом зміни здійснюють значний вплив на стабільність банківського сектору, створюючи додаткові заходи забезпечення прав іпотекодержателів (у тому числі банків) щодо іпотеки. Водночас можна спрогнозувати, що за таких умов кредитні ризики банків значно знизяться. Безперечно, це вплине на створення більш лояльних умов кредитування для потенційних позичальників, сприятиме поступовому зниженню вартості кредитних ресурсів та підвищенню їх доступності.

Юлія Підлісна, юрист KPMG в Україні