За скільки зможуть купити землю інвестори і чи є в цьому сенс За скільки зможуть купити землю інвестори

Робота над відкриттям ринку землі продовжується. Попереду ще ухвалення законів, які регулюватимуть продаж ділянок. Однак головні висновки щодо того, як ринок землі вплине на Україну, можна зробити вже зараз.

Яка буде вартість землі

Новий закон знімає з пайщиків обмеження щодо можливості розпоряджатися землею. Звичайно, можна очікувати, що багато з них бажатимуть продати земельні ділянки. Питання: «наскільки успішно вони зможуть це зробити?».

До зняття мораторію 5 млн га землі вже були в вільному продажу за певною ціною, обумовленою попитом. Відтепер кількість землі збільшиться до 30 млн га, тобто у 6 разів, а попит при цьому не сильно зміниться. Адже закон суттєво обмежує покупців на першому етапі.

Навіть якщо із розпайованої землі 10% власників захочуть її продати, це приблизно 3 млн га. Якщо помножити цей показник на середню вартість ділянки у $1500, отримаємо $4,5 млрд. Таких коштів ані у приватних інвесторів, ані у агрокомпаній наразі немає. Та і в банківській системі таких вільних коштів на сьогодні немає. Це означає, що продати землю за її реальною ціною пайщикам буде неможливо.

Банки

Можна очікувати, що з’явиться певна кількість фермерів, які будуть зацікавлені у тому, щоб отримати банківське фінансування під придбання землі. Тому певні вигоди від прийняття закону отримають і банки, оскільки зможуть брати землю у заставу. Проте на сьогоднішній день банки не дуже в цьому зацікавлені, оскільки такий товар не є дуже ліквідним, його важко продати, якщо в цьому виникає потреба.

Саме тому в нормативах Нацбанку є коефіцієнт у 0,35%, тобто банк може взяти в заставу землю тільки на третину її ринкової вартості. На практиці це означає, що якщо ви, скажімо, плануєте взяти кредит і за рахунок цього кредиту профінансувати придбання землі, то він покриє вам лише третину вартості придбання і дві третини вам ще потрібно знайти — або надати банку іншу заставу або профінансувати цю частину власними коштами. Потенційно коефіцієнт 0,35 може підвищитись. Але на це потрібен час, за який земля як актив стане більш ліквідною, а вартість землі – зрозумілішою.

Фермери

Якщо говорити про можливих покупців землі, то певну її частину намагатимуться викупити дрібні фермери, використовуючи пільгові кредити чи допомогу держави. Якщо зараз частина з них приховано орендують і практикують готівкові чи натуральні виплати власникам, то після введення в дію закону, на них трохи збільшиться фінансове навантаження. Або через необхідність купувати землю або через необхідність формалізувати орендні відносини, аби уберегти себе від потенційного продажу землі власниками і ризику втратити право обробляти цю землю.

Інвестори

Ще однією групою є прошарок українських інвесторів, які знаходяться у пошуку нових інструментів, щоб вкласти гроші, і можуть отримати переваги від запровадження ринку землі. Український ринок інвестиційних інструментів дуже вузький. По суті, це депозити, інвестиції в нерухомість, державні облігації. Звичайно, можна інвестувати за кордон, але є певні ліміти. Якщо говорити про дохідність інвестицій у землю, то сьогодні їх орендна складова оцінюється приблизно на рівні 10%. Це середня орендна плата, яку сплачують агрокомпанії. А ще є переспектива зростання ціни в середньостроковій перспективі. Якщо порівняти ці показники із дохідністю валютних  депозитів у банках – менше 4% — стає очевидним, що фінансово така інвестиція може бути дуже привабливою.

Відтак запровадження додаткового інструменту у вигляді інвестицій у землю може виявитися вельми цікавим різновидом інвестицій, хоча й досить ризиковим. По-перше, його важко адмініструвати: треба знайти продавця землі, укласти з ним угоду, дочекатися поки орендар відмовиться від свого переважного права придбання землі тощо. По-друге, існує ризик, що орендар буде диктувати свої умови під час укладання угоди. Думаю, що з часом з’явиться прошарок посередників, які будуть надавати послуги з управління такими масивами інвестицій, адмініструванням, і це зробить інструмент такого інвестування більш цікавим.

Бізнес-еліта

Варто відзначити, що частина інвестиційних коштів можуть бути «заведені» українською бізнес елітою, яка їх вивела з України чи з банківської системи в свій час, а зараз буде повертати до країни чи діставати із сейфів. Через номінальних чи підставних осіб чи своїх юристів, чи знайомих та родичів вони будуть намагатися купувати землю. Є певні встановлені державою запобіжники, в тому плані, що всі угоди мають відбуватися в безготівковій формі і при здійсненні угоди фізична особа має довести джерело походження коштів. Але вірогідно, будуть знайдені способи як ці схеми обходити.

Агрохолдинги

Якщо говорити про агробізнес, то дохідність у 10%, яку пропонують інвестиції у землю не є дуже привабливою, оскільки власні інвестиційні проекти великих та середніх аграрних компаній мають набагато більшу дохідність. Можу сказати, що спілкуючись із клієнтами KPMG в Україні, я не побачив особливого інтересу в придбанні землі.

Отримуючи фінансування у банках під 20%, аграрії інвестують у проекти, які мають значно вищу дохідність. Звичайно, є певні сфери агровиробництва, які з точки зору ризиків вимагатимуть купівлі землі або використання інших довгострокових інструментів, але вони не будуть домінуючими. Крім того варто враховувати, що великі агрокомпанії наразі вже максимально закредитовані та й банківська система не має великого ресурсу для того, щоб фінансувати придбання земель. Тому я не очікую, що запровадження ринку землі суттєво вплине на агробізнес.

Зміни для країни

Є певні ризики, що під час зміни власників будуть виникати питання, чи продовжать діяти орендні права та обов’язки за договором щодо нового власника землі. У цілому це буде залежати від позиції судів і якості оформлення договорів між попередніми землевласниками й орендарями. Типовий договір передбачав два варіанти: або права й обов’язки зберігаються при зміні власників, або ні. Чи у всіх договорах це було правильно вирішено – під знаком питання.

Загалом земельна реформа дасть поштовх до розвитку української економіки на рівні додаткового зростання ВВП до 1%. Це обумовлено прогнозованим збільшенням споживчого попиту. Закономірно, що пайщики отримані від продажу землі кошти будуть витрачати на нагальні потреби, що буде підживлювати економіку.