KPMG安侯建業稅務投資部營運長 張芷
KPMG安侯建業稅務投資部協理 林健生

據日前報章所載：「一名網友表示，2019年繼承媽媽名下房子，媽媽2018年買入總價1,000萬元，房貸還有750萬元，等於媽媽只留給他250萬元。他想以原價1,000萬賣掉，結果發現，房子的公告現值是250萬，依照房地合一稅算法，市值1,000萬-公告現值250萬＝獲利750萬。由於持有才滿一年，稅率是35%，房地合一稅竟然得繳262萬元，等於賣房子要倒貼12萬元，簡直快昏倒。」以往常透過繼承傳承不動產的觀念是否面臨改變？

自古有土斯有財的觀念，使得不動產一直是國人在投資選項中極為重要的標的之一。也因此，不動產傳承亦是家族傳承中很重要的一環。以往，不動產傳承往往透過「繼承」方式進行，主要是因為不動產係以公告土地現值及房屋評定現值（以下合稱公告現值）計入遺產總額，而公告現值多半低於市價許多，而且繼承方式移轉土地免課土地增值稅，最重要的是，子女繼承後再將土地賣掉，土地的前次移轉現值也會調高至繼承時的公告土地現值計算，土地增值稅負就會降低。然而這一切在「房地合一課稅」新制實施後，依所得稅法第14-4條第1項規定：「第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。」當子女出售時，其計算所得稅之原始取得成本將為繼承當時之公告現值，而非當初實際對外購入之成本，因此墊高了未來的出售所得，可能使遺產稅及所得二者相加後之總稅負增加。

K董於太太過世後，開始規劃身後事，想購買108年市價1億2,000萬元的不動產（公告土地現值2,000萬元及房屋評定現值800萬元，共2,800萬元），於同年並移轉給已成年獨生女。假設3年後女兒擬以1億5,000萬元出售（公告土地現值2,600萬元及房屋評定現值700萬元，共3,300萬元）。在不考慮登記規費、印花稅、消費者物價指數調整及其他必要費用情形下，分別針對不同轉讓方式，說明並比較各別情境間之稅負差異如下：

註1：公告土地現值一年公告一次，在同一年度內取得的土地多次移轉，因為公告現值未調整，而不必繳納土地增值稅。

註2：800萬 X 贈與契稅6%＝48萬

註3：贈與現金(1億2,000萬-220萬) X 20%-375萬＝1,981萬

　     贈與不動產(2,800萬-220萬-48萬) X 15%-125萬＝254.8萬

註4：繼承不動產(2,800萬-1,200萬-123萬-50萬) X 10%＝142.7萬

註5：土地增值稅

          (1)申報現值總額＝2,600萬

          (2)原規定地價或前次移轉現值總額＝2,000萬

          (3)土地漲價總數額＝2,600萬-2,000萬＝600萬

          (4)漲價倍數＝600萬÷2,000萬＝30%<100%

          (5)一般用地應納稅額＝600萬 X 20%＝120萬

註6：700萬 X 買賣契稅6%＝42萬

註7：買賣取得房地合一稅(1億5,000萬-1億2,000萬-600萬) X 20%＝480萬

　　  受贈或繼承取得房地合一稅(1億5,000萬-2,800萬-600萬) X 20%＝2,320萬

由上表分析可知，因公告現值加計房屋評定現值低於市價許多，故許多人會採用贈與或繼承方式移轉不動產，因其稅負相較直接贈與現金來的低。另也會考量遺產淨額在5,000萬元以下係課10％的遺產稅，而贈與淨額要在2,500萬以下適用贈與稅率為10％，又遺產具有較高的免稅額1,200萬元（贈與稅的免稅額為220萬元）及較多的扣除額（喪葬費扣除額123萬元、直系血親卑親屬扣除額50萬），再加上透過繼承方式可免徵土地增值稅及契稅，故一般情形下，如只有不動產者，或規劃轉換成不動產者，透過繼承方式可能是較普遍的不動產傳承方式。

然而，必須提醒注意，房地合一稅上路後，一定要考量該不動產未來用途，主因繼承及受贈取得之不動產，當子女出售時，其財產交易所得之計算，應以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額，再減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，按規定稅率計算應納稅額，申報個人房屋土地交易所得稅，其計算所得稅之原始取得成本已非當初實際對外購入之成本。且房地合一稅就短期間內轉讓不動產亦課徵較高稅率（持有1年以內：45％、持有2年以內超過1年：35％、持有10年以內超過2年：20％、持有超過10年：15％），故短期內出售恐付出更多的稅負成本。

就家族資產傳承規劃面而言，應仔細考量是否為104年12月31日以前取得可適用舊制之房地、不動產傳承之目的，與該房產日後用途，例如：自住、處分、收租增加子女財源或傳承等因素，如忽略未來子女出售時所面臨的房地合一稅，反而得不償失。另外如果想把不動產留給特定繼承人，透過繼承方式就必須考慮應繼分及特留分的影響，且在房屋協議分割登記前，房屋所有權為全體繼承人公同共有，亦將影響該不動產之使用收益及用途。建議應詳加考慮可能的狀況，統整問題，才能有效達成財富傳承並且能持盈保泰的目的。