Băncile din Centrul și Estul Europei par să-și păstreze apetitul pentru finanțare, dar împrumuturile se vor da mai greu

Băncile din zona Europei Centrale și de Est se declară în continuare interesate să ofere finanțare imobiliară comercială, dar condițiile de acordare a noilor împrumuturi vor fi mai drastice – aprobările vor fi acordate mai greu, iar dobânzile majorate. De altfel, în ciuda unei prime jumătăți de an în care dezvoltarea imobiliară, investițiile și împrumuturile în sector păreau că își revin după perioada pandemiei, din a doua jumătate a lui 2022 investitorii au intrat în expectativă, așteptând evoluția pieței. Acestea sunt concluziile celui mai recent Barometru al KPMG privind creditarea imobiliară (Property Lending Barometer 2022). 

Deși ne aflăm în fața unei potențiale încetiniri a creșterii economice, cele peste 40 de bănci din Europa Centrală și de Est intervievate de KPMG Global se arată interesate să susțină dezvoltarea imobiliară – 56% din bancherii chestionați așteaptă o creștere a portofoliului de credite imobiliare ce ar putea fi acordate anul acesta. Cu toate acestea, majoritatea respondenților au indicat că situația economică actuală obligă băncile să crească ratele dobânzilor și să fie mai selective atunci când aprobă noi împrumuturi. Barometrul KPMG privind creditarea imobiliară este un sondaj axat pe finanțarea bancară a proiectelor imobiliare comerciale, realizat de peste 13 ani. Pentru această ediție, datele au fost colectate la mijlocul anului trecut, de la 41 de bănci participante din Republica Cehă, Polonia, Ungaria, Slovacia, Serbia, Croația, Bulgaria, România, Macedonia de Nord și Albania.

”Sondajul a arătat că nu există modificări sau înăspriri semnificative ale regulilor bancare privind acordarea de împrumuturi comparativ cu anul precedent. În schimb, selectivitatea în acordarea împrumuturilor va veni din creșterea dobânzilor și costurilor de construcție, precum și din din potențiale cerințe privind aportul propriu de capital sau alte fonduri ” explică Angela Manolache, Partener Consultanță în Afaceri, Head of Financial Services, KPMG în România.

”În ceea ce privește România, după un 2022 solid, economia este de așteptat să încetinească, din cauza inflației mai mari, a înăspririi condițiilor financiare și a efectelor negative ale invaziei Ucrainei de către Rusia. Se așteaptă ca imobiliarul românesc să urmeze tendința economică în 2023, deși o rată redusă de creștere ar putea fi alimentată de proiectele în derulare și de o rată de neocupare în scădere, în special în orașele mari, compensând creșterea costurilor de dezvoltare”, mai arată Ori Efraim, Partener Audit, KPMG în România.  

La fel ca și în Barometrul de anul trecut, cele mai mici marje ale dobânzii din regiune au fost cele ale băncilor cehe și slovace, în ciuda unei ușoare creșteri. În plus, numărul de împrumuturi acordate în valută străină, cel mai adesea în euro, a continuat să crească, reprezentând peste 70% din împrumuturi, conform celor mai mulți bancheri chestionați.

„Condițiile economice actuale – niveluri de inflație de două cifre, costuri în creștere ale dobânzilor, performanță mai scăzută a economiei și niveluri ridicate de incertitudine – au un efect deosebit de puternic asupra proiectelor de construcții noi, care sunt adesea amânate, singurele excepții fiind proiectele legate de logistică” explică Alexandru Mocănescu, Partener KPMG Legal – Toncescu și Asociații.

Potrivit bancherilor care au răspuns la Barometrul KPMG, proiectele imobiliare rezidențiale rămân cele mai populare, urmate imediat de proiectele legate de logistică

Cu toate acestea, sondajul arată și aspirațiile crescute ale respondenților de a avea toate categoriile de imobile comerciale reprezentate în portofoliu comparativ cu anii precedenți. Bancherii nu își doresc să finanțeze hoteluri, în ciuda redresării treptate a turismului – peste 30% dintre bancheri nu sunt în prezent dispuși să finanțeze sau să investească în hoteluri, majoritatea având sediul în Republica Cehă, Polonia și Slovacia.

Două treimi dintre băncile intervievate au deja o strategie ESG pentru finanțarea imobiliarelor comerciale. Aproape o treime dintre bancherii chestionați au văzut împrumuturi respinse din cauza neîndeplinirii mai multor condiții, între care se aflau și criteriile ESG. Mai mult de jumătate dintre bancherii chestionați au confirmat că băncile lor au creat sau lucrează la introducerea de produse speciale care vizează finanțarea durabilă, permițându-le să ofere marje mai mici de dobândă, scadență mai lungă sau amortizare mai mică proiectelor care îndeplinesc criteriile ESG. De asemenea, se observă o scădere generală a numărului de împrumuturi cu probleme în întreaga regiune comparativ cu anul precedent.

Piața imobiliară locală este de așteptat să se adapteze la „noua realitate”, cu accent pe spații flexibile și mixte de birouri și rezidențiale, logistică în oraș și o nișă mai proeminentă de construcție pentru închiriere.

Conform datelor colectate, sectorul imobiliar își menține importanța strategică pentru bănci, România aflându-se în fruntea clasamentului alături de Polonia.

”Una dintre provocările din domeniul imobiliar este integrarea ESG în proiecte în toate etapele, deoarece strategiile clare și planurile de implementare pentru aceste obiective devin atât o cerință legală, cât și o prioritate pentru clienți, în special pentru entitățile instituționale, explică Ori Efraim.

”Având în vedere faptul că datele care au stat la baza studiului au fost colectate la mijlocul anului trecut, rezultatele acestuia trebuie interpretate ținând cont și de evoluția pieței imobiliare și a economiei în general din a doua jumătate a anului 2022. Una dintre concluziile studiului care ar trebui reținută însă este că băncile din România își vor menține interesul în susținerea dezvoltării imobiliare și acesta ar putea reprezenta un pilon al asigurării stabilității pieței. Ceea ce va fi interesant de urmărit este dacă, pe cealaltă parte, cumpărătorii, care la rândul lor vor avea acces din ce în ce mai greu la finanțare ieftină, își vor păstra încrederea în perspectivele economice pentru a fi dispuși să cumpere proprietăți”, concluzionează Ionuț Măstăcăneanu, Director în cadrul Departamentului de impozite directe, KPMG în România.