Minister Rozwoju i Technologii zaproponował ustawę o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, która reguluje m.in. udzielanie „bezpiecznego kredytu" z dopłatą państwa do rat. W rządowej autopoprawce z dnia 6.04.2023 r. wprowadzono zmiany do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, które ograniczają możliwość cesji umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Cel regulacji
Celem powyższych regulacji jest wyeliminowanie możliwości handlu cesjami umów rezerwacyjnych, deweloperskich oraz innych, objętych zmienianą ustawą umów zobowiązujących do przeniesienia na nabywcę praw do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Działania takie prowadzą bowiem do ograniczenia liczby lokali mieszkalnych w bezpośredniej ofercie dewelopera, co przekłada się na podniesienie kosztów nabycia lokalu przez ostatecznego nabywcę.
Ograniczenia dot. umów rezerwacyjnych
W zakresie umów rezerwacyjnych propozycja zakłada wprowadzenie zakazu przeniesienia (cesji) na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia wbrew zakazowi będzie nieważne. Zakazu nie stosuje się wobec cesji umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Są to m.in: małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo i teściowie.
Ograniczenia dot. umów deweloperskich
Z kolei nabywca będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
- umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo jednego domu jednorodzinnego w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma on zostać wybudowany;
- w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tej wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikającego z ww. umów.
Również tego ograniczenia nie stosuje się wobec cesji umowy na osoby zaliczane do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Dokonanie cesji umowy deweloperskiej wbrew ograniczeniu, o którym mowa powyżej, nie będzie co prawda skutkowało nieważnością takiej czynności, lecz może skutkować odpowiedzialnością karną przenoszącego. W umowie dokonującej przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności z umowy deweloperskiej przenoszący składa bowiem oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o spełnieniu warunku wskazanego w pkt 2 powyżej. Zawarcie umowy cesji umowy deweloperskiej będzie wymagało formy aktu notarialnego a o odpowiedzialności karnej będzie uprzedzał notariusz.
Podsumowanie
Proponowane zmiany niewątpliwie zmuszą potencjalnych nabywców do dokładnego przemyślenia zawarcia umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Zrezygnowanie z umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej będzie nadal dopuszczalne na warunkach wskazanych w takiej umowie. Może to w pewnych sytuacjach oznaczać jednak utratę opłaty rezerwacyjnej czy innych kosztów poniesionych w związku z zawarciem umowy.
Projekt ustawy jest już po pierwszym czytaniu w Sejmie, jednakże ostateczny kształt powyższych uregulowań może jeszcze ulec zmianie.
