Igihaljad ehitusalased vaidlused: millised need on ja kuidas neid vältida?

Seaduse järgi määratakse krundi ehitusõigus detailplaneeringuga, millega on vastavalt planeerimisseadusele ära määratletud krundi kasutamise sihtotstarve, hoonete arv, ehitusalune pindala ja hoonete suurim lubatud kõrgus. 

Viimastel aastate jooksul on hoogsalt tõusnud ehitusmahud ning nende taustal on endiselt aktuaalsed ka erinevad vaidlused, mida pooled omavahel lahendama peavad ja mille pärast tihtilugu mööda kohtuid käiakse. 

Vaatame järele, millised on ehitusõigusega seonduvad levinumad vead, millest üldse vaidlused alguse saavad, uurime natuke lähemalt garantiide ja nende kohaldamise kohta lepingutes ning räägime sellest, kuidas vähendada riske lepingu sõlmimisel. 

Advokaadibüroo KPMG Law vandeadvokaadi Ksenia Kravtšenko sõnul on kõige levinum viga see, et pooled ei ole õigel ajal pöördunud kvalifitseeritud õigusabi järele ja seda igal ehitustegevuse etapil alates lepingu sõlmimisest kuni garantiiaja lõpuni. 

Kuigi pooltel on võimalus kasutada veebis kättesaadavaid Ehituse töövõtulepingu üldtingimusi (ETÜ 2013), milles on poolte õigused ja kohustused mõistlikus tasakaalus ning leppida tuleb kokku vaid eritingimustes, tuleb massiliselt ette juhtumeid, kus lepingu sõlmimisel kasutatakse näiteks vastaspoole põhja või sootuks võetakse mingi suvaline dokument internetist – see viib selleni, et leping on teise poole kaldu ning pole arvestatud huvitatud osapoole riskidega.

Üldtingimuste rakendamist peetakse heaks tavaks ka siis, kui selles ei ole poolte vahel eraldi kokku lepitud, aga kui poolte leping on ETÜ 2013-ga vastuolus, siis kohaldatakse ikkagi lepingut. Kui mõni lahkarvamus tekib juba lepingu täitmisel, võidakse allkirjastada õiguslikult siduvale dokumendile (vaheakt, lepingu muutmise või lisatööde kokkulepe) ilma selle tagajärgi mõistmata. Vahel soovib üks pooltest kasutada mõnda õiguskaitsevahendit (nt keeldub töö vastuvõtmisest või jätkamisest), kuna peab ennast selleks õigustatud, kuigi tegelikult see õigus tal puudub.

Vaidluse põhjuseks võib olla ka see, et tihtilugu pole tellija antud juhised piisavalt selged. “Töövõtja puhul on eelduseks, et tema on professionaal ning teeb töö vähemalt keskmise kvaliteediga. Juhul, kui tellija leiab, et midagi peab olema tehtud teisiti või et asi peab vastama kindlale otstarbele, peab ta sellest töövõtjat kindlasti teavitama. Töövõtja peab omakorda veenduma, et on selgelt aru saanud ka tellija juhistest, vajadusel juhiseid täpsustama. Juhiste valesti mõistmine võib omakorda viia lisa- või muudatustööde tegemise vajaduseni ehk päevakorda tõuseb ka nende hinna ja maksmise probleem” selgitas Kravtšenko. 

Järgmine murekoht on maksmine ja tööde vastuvõtmine, mis tihtilugu vaidlusi tekitab. Näiteks kui tehtud töö ei vasta tellija ootustele, seal esineb mingisuguseid puudujääke või ei vasta see kindlale kokkulepitud kvaliteedinõudele, siis kas tellijal on õigus ka töö vastuvõtmisest täielikult loobuda? 

“Reeglina on tellija kohustatud töö vastu võtma ja selle eest maksma, kui seal olevad puudused ei ole määrava tähtsusega, näiteks halvasti värvitud sein. Töö vastuvõtmisest keeldumine on äärmuslik meede ja selle rakendamiseks peab olema väga mõjuv põhjus. Küll aga saab tellija väiksemate puuduste puhul kasutada muid õiguskaitsevahendeid  – alandada hinda, nõuda parandamist, lisaks sellele kasutada garantiist tulenevaid õiguseid jne,” rääkis Kravtšenko. 

2015. aasta 1. juulist hakkas kehtima uus ehitusseadustik, mis enam ei näe ette kohustuslikku ehitise garantiid ehk siis garantii saab tekkida ainult kokkuleppe alusel. Varem oli ehitusettevõte kohustatud andma vähemalt kaheaastase garantii ja tagama selle, et ehitise vajalikud omadused ja kvaliteet sel perioodil säiliksid. 

Kuigi garantii andmise kohustus tänasel päeval puudub, teevad seda enamik ehitusettevõtteid turul püsimiseks endiselt edasi. 

Küll aga juhib Kravtšenko tähelepanu asjaolule, et üldjuhul ei kandu garantii ehitise müümisel uuele ostjale edasi. “Praegu läheb garantii üle uuele ostjale ainult juhul, kui esialgses lepingus on vastav kokkulepe tehtud. Enne uue seaduse vastuvõtmist kandus garantii igal juhul edasi uuele omanikule,” rääkis ta. “ Lisaks sellele peaks tellija hoolikalt lugema, mida lepinguline garantii endast kujutab – s.t. millised puudused millise tähtaja jooksul kõrvaldatakse, kas garantii hakkab kehtima uuesti pärast puuduste kõrvaldamist, milline on garantiist tulenevate õiguste realiseerimise kord”.

Suuremate projektide puhul on tavaks, et tellija hoiab kuni garantiiaja lõpuni arvetest kinni mingi kindla protsendi. Reeglina on see 2,5-5%, vahest kuni 10%. “Kui nüüd garantiitähtaja jooksul peakski ilmnema mingi probleem, siis töövõtja ei saa keelduda paranduste teostamisest, viidates sellele, et talle on osa raha maksmata.”

“Töövõtja peab kõik puudused kõrvaldama ning viima hoone taolisse seisukorda, nagu lepingus kirja on pandud.”

Arvestada tuleb ka sellega, millal on ettenähtud garantiiülevaatus. Kui on näiteks kokku lepitud, et garantiiperiood on kaks aastat, siis peab kindlasti lepingus olema välja toodud, millal on nii esimene kui ka lõplik ülevaatus. Lisaks peab lepingus olema selgelt kirjas, millise tähtaja jooksul peale ülevaatust peab töövõtja need puudused likvideerima. “Kogu see õigussuhe peab olema lahti selgitatud lepingus.” 

Alati saab midagi viltu minna. Kravtšenko rõhutab, et enne lepingu sõlmimist on alati oluline põhjalikult endale selgeks teha ning seejärel lepingupartneriga üle arutada ka kõik võimalikud riskid, mis võivad lepingu täitmisel ilmneda. 

Alustame näiteks geograafilisest riskist: “Kui ehitatakse nt muinsuskaitse all oleva hoone kõrval või liivasel pinnasel, siis ei saa välistada, et uue hoone ehitamise käigus võib kõrvalhoone kahjustuda, ehitustegevus tuleb peatada ja tegeleda kahjude minimeerimisega. Näiteid tuuakse nii New Yorgist, mis seisab liiva peal, kuid ka Tallinnas on selliseid juhtumeid ette tulnud” rääkis Kravtšenko.

Teine oluline asi, millele tähelepanu pöörama peaks, on loomulikult finantsriskid. Siinkohal tuleks kindlasti läbi mõelda, kas ehitustegevus sõltub kellegi finantseerimisest. Ehk tuleks põhjalikult üle vaadata ja arutada, millised on võimalikud riskid finantseerimise osas (nt intressi suurenemine, täiendava tagatise nõue finantseerija vahetumisel)  ja kuidas neid maandada saaks. 

Kui kasutatakse nt välistööjõudu, oleks hea ette näha, mis juhtub siis, kui töölised ei saa mingil põhjusel objektile ilmuda – kust leida asendus ning kui palju see maksma läheb ja ehitustähtaegu edasi lükkab. Tänastes tingimustes oleks paslik lisada lepingusse ka Covid-19 olukorraga seotud sätted.

Viimaks rõhutab Kravtšenko lepingu rikkumisega seotud riske. “Enda riskid tuleb maandada. Lepingu rikkumiste puhul peab selleks ette nägema sanktsioonid –  leppetrahvid, viivised jne, ning need peavad olema sellised, et sanktsioonide rakendamise oht stimuleeriks pooli lepingut mitte rikkuma. Leppetrahvi puhul peab arvestama ka nõude esitamise tähtajaga, mis on ETÜ 2013 puhul näiteks kõigest viis tööpäeva.”