Steuertipp: Strategische Kaufpreisaufteilung bei Immobilien

Bei der Immobilienbesteuerung spielt die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück eine entscheidende Rolle. Diese beeinflusst maßgeblich die Höhe der Abschreibung und damit die Einkommensteuerlast. In der Praxis strebt der Käufer hinsichtlich des Aufteilungsmaßstabs einen möglichst hohen Gebäudewert an, um ein hohes Abschreibungspotential zu generieren. Für den Verkäufer ist dies steuerlich irrelevant. 

In jüngster Zeit haben sich sowohl das Finanzgericht München als auch das Finanzgericht Düsseldorf mit der Frage der Angemessenheit solcher Aufteilungen beschäftigt. Das Urteil des Finanzgerichts München vom 10. April 2024 (Az. 12 K 861/19) und das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 12. März 2024 (Az. 13 K 1262/21 E) bestätigen die bisherige Rechtsprechung, dass die im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt wird. Eine Korrektur ist nur dann geboten, wenn die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Nach Auffassung des Finanzgerichts München ist eine Abweichung von weniger als 10% von einem Gutachtenwert unbeachtlich, da diese kleinere Bewertungsunsicherheiten abdeckt. Hingegen betrachtet das Finanzgericht Düsseldorf eine Abweichung von mehr als 20% als erheblich, was eine Neubewertung erforderlich macht. Diese Urteile verdeutlichen aber auch, dass es nicht den einen richtigen Aufteilungsmaßstab gibt, da Steuerpflichtige, Finanzämter und Finanzgerichte in den Urteilsfällen zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen sind. 

Um mehr Rechtssicherheit zu schaffen, hat das Bundesministerium der Finanzen eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück veröffentlicht, die im Januar 2025 aktualisiert wurde. Diese Arbeitshilfe ermöglicht ein typisiertes Verfahren zur Kaufpreisaufteilung und prüft bestehende Aufteilungen auf Plausibilität. 

Steuerpflichtige können damit auch ihre Altbestände auf eine zutreffende Aufteilung der Anschaffungskosten überprüfen. Sollte sich herausstellen, dass der Gebäudeanteil zu niedrig bemessen war, kann dies für die Zukunft und für alle noch offenen Jahre angepasst werden, um eine höhere Abschreibungsbasis zu erzielen. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Hat ein Steuerpflichtiger im Jahr 2000 eine Immobilie für 500.000 Euro erworben und einen Aufteilungsmaßstab von 70% für das Gebäude und 30% für den Bodenanteil vereinbart, beträgt die jährliche Abschreibung 2% von 350.000 Euro, also 7.000 Euro. Ergibt sich jedoch im Jahr 2025 nach der Arbeitshilfe ein Aufteilungsmaßstab von 80% zugunsten des Gebäudeteils, kann das bisher nicht geltend gemachte Abschreibungsvolumen von 50.000 Euro auf die Restnutzungsdauer von 25 Jahren verteilt werden. Dies führt zu zusätzlichen jährlichen Abschreibungen von 2.000 Euro, was bei einem Steuersatz von 40% eine jährliche Einsparung von 800 Euro darstellt.

Es ist festzuhalten, dass eine im Kaufvertrag geregelte Aufteilung der Anschaffungskosten steuerlich akzeptiert wird, sofern diese nach Auffassung des Finanzgerichts München nicht um mehr als 10% von einem Gutachtenwert abweicht. Allerdings wurde gegen dieses Urteil Revision eingelegt, so dass der Bundesfinanzhof hierüber final entscheiden muss. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums bietet einen wertvollen Anhaltspunkt für einen Aufteilungsmaßstab und findet sowohl für aktuelle als auch vergangene Grundstückserwerbe Anwendung.