Steuerfalle Miteigentum? Schuldzinsenabzug bei unentgeltlicher Teilübertragung

Können Eltern eine vermietete Immobilie nur anteilig auf die Kinder übertragen? Und wie sind bestehende Darlehensverhältnisse zu berücksichtigen? Der Bundesfinanzhof hat hierzu jüngst mit Urteil vom 3. Dezember 2025 (Az.: IX R 2/24) entschieden. 

Im vorliegenden Fall war der Vater Alleineigentümer einer vermieteten Immobilie, die er im Jahr 2015 mittels Bankfinanzierung erworben hatte. Im Jahr 2019 übertrug er einen Eigentumsanteil von 40 Prozent auf seinen Sohn, behielt jedoch die aus der Anschaffung resultierenden Verbindlichkeiten zurück. Dadurch war strittig, ob der volle Betrag der Zinsaufwendungen in Höhe von circa 60.000 Euro oder lediglich 60 Prozent, also 36.000 Euro, als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Grundsätzlich ist es nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) möglich, dass man auch nur einen Bruchteil eines Grundstücks erwirbt oder überträgt. Es entsteht dann sogenanntes Miteigentum. Steuerrechtlich wird die Übertragung des Miteigentums an einem Grundstück genauso behandelt wie die Übertragung des gesamten Grundstücks. Dabei kann das Miteigentum voll entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich übertragen werden. 

Im Urteilsfall wurde der Miteigentumsanteil an dem fremdfinanzierten Grundstück unentgeltlich auf den Sohn übertragen. Ein Schuldbeitritt oder eine Schuldübernahme der aus der Anschaffung resultierenden Bankdarlehen erfolgte nicht.

Das Finanzamt und in der Folge der Bundesfinanzhof kamen zu dem Ergebnis, dass die Darlehen im Hinblick auf den unentgeltlich übertragenen Miteigentumsanteil nicht mehr im Zusammenhang mit der Finanzierung der Immobilie stehen, sondern fortan der Finanzierung der Schenkung dienen. Damit besteht kein Veranlassungszusammenhang mehr zwischen der Anschaffung der Immobilie und deren Vermietung durch den Vater. Dadurch können die Zinsen, soweit sie auf die unentgeltliche Übertragung entfallen, nicht mehr als Werbungskosten berücksichtigt werden. Da der übertragene Miteigentumsanteil 40 Prozent des Grundstücks beträgt, können auch 40 Prozent der Darlehenszinsen nicht mehr berücksichtigt werden, sodass von den 60.000 Euro 24.000 Euro nicht mehr als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Da eine unentgeltliche Übertragung vorliegt, tritt der Sohn auch   in die laufende Zehnjahresfrist für ein privates Veräußerungsgeschäft ein. Dies bedeutet, dass im Hinblick auf eine spätere Veräußerung der Miteigentumsanteil bereits im Jahr 2015 als vom Sohn angeschafft gilt. 

Eine Schwierigkeit im Urteilsfall liegt auch darin, dass der Vater die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten hat. Hätte der Sohn anteilig die Schulden mit übernommen, so läge beim Vater ein (teil-)entgeltliches Veräußerungsgeschäft vor und dieser hätte anteilig die seit Anschaffung eingetretene Wertsteigerung der Immobilie nach § 23 des Einkommensteuergesetzes versteuern müssen. Im Umkehrschluss hätte der Sohn   höhere Anschaffungskosten gehabt und damit eine höhere Abschreibung bei den Vermietungseinkünften. Eine mögliche Lösung wäre gewesen, dass der Vater die Immobilie dem Sohn unter Vorbehaltsnießbrauch schenkt, der Sohn im Außenverhältnis das Darlehen übernimmt, der Vater jedoch im Innenverhältnis den Sohn von allen Verpflichtungen freistellt. Es läge eine unentgeltliche Übertragung vor und der Vater könnte weiterhin Vermietungseinkünfte erzielen und den vollen Betrag an Zinsen zum Abzug bringen.