Steuertipp: Wohnraummangel durch Sonderabschreibungen bekämpfen

Steuerliche Anreize für Immobilieninvestitionen könnten den akuten Wohnraummangel lindern. Eine zentrale Maßnahme ist dabei die Verbesserung von Sonderabschreibungen im Wohnungsbau. Diese Sonderabschreibungen existieren nach Paragraf 7b Einkommensteuergesetz bereits für den Neubau von Mietwohnungen. Ein kürzlich entschiedener Fall vor dem Finanzgericht Köln zeigt jedoch, dass die Anwendung dieser Regelungen nicht immer einfach ist (Az. 1 K 2206/21).

Ein Eigentümer hatte ein vermietetes Wohngebäude, das 1966 errichtet wurde, abgerissen und durch einen Neubau an gleicher Stelle ersetzt. An dem Wohngebäude wären umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich gewesen, darunter auch die Erneuerung der Abwasserrohre. Angesichts der hohen Sanierungskosten von mehr als 100.000 Euro entschied sich der Immobilieneigentümer für den Abriss des Altgebäudes und der Errichtung eines Neubaus. Er ging davon aus, dass er die Herstellungskosten des Neubaus steuerlich im Rahmen der Sonderabschreibungen geltend machen könne. Er beantragte die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau, die ihm jedoch vom Finanzamt verweigert wurde. Der Grund: Nach Paragraf 7b des Einkommensteuergesetzes muss neuer Wohnraum geschaffen werden, was in diesem Fall nicht anerkannt wurde. Daher klagte der Eigentümer vor dem Finanzgericht Köln.

Sonderabschreibungen ermöglichen es, die Kosten eines Gebäudes schneller als üblich als Werbungskosten abzusetzen. Für neu geschaffene Wohnimmobilien erlaubt Paragraf 7b Einkommensteuergesetz unter weiteren Voraussetzungen derzeit, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren mit jeweils fünf Prozent abzuschreiben. Zusätzlich kann die reguläre gesetzliche Abschreibung von entweder linear drei Prozent oder degressiv fünf Prozent der Gebäudekosten in Anspruch genommen werden. Das heißt: Es können innerhalb der ersten vier Jahre  32 Prozent bis fast 40 Prozent der Gebäudekosten steuerlich geltend gemacht werden. Der Grund und Boden ist dabei nicht abschreibbar. Bei Gebäudekosten von beispielsweise 250.000 Euro und einem Steuersatz von 40 Prozent könnten mithin bis zu 40.000 Euro Einkommensteuer in den ersten vier Jahren gespart werden.

Das Finanzgericht Köln entschied mit Urteil vom 12.9.2024, dass das neu errichtete Einfamilienhaus keine neue, zusätzliche Wohnung darstellt, da lediglich eine alte durch eine neue ersetzt wurde. Dies entspricht nicht dem gesetzlichen Ziel, neuen Wohnraum zu schaffen. Der Einwand des Klägers, dass durch den Abriss zeitweise kein Haus auf dem Grundstück stand und somit neuer Wohnraum entstanden sei, wurde vom Finanzgericht nicht akzeptiert.  Zudem war die Wohneinheit zum Zeitpunkt des Abrisses weder technisch noch wirtschaftlich verbraucht, sodass ein Neubau nicht zwingend erforderlich war.

Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az. IX R 24/24). Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesfinanzhof die Entscheidung des Finanzgerichts bestätigt.