Sonderwünsche können Grunderwerbsteuer erhöhen: Was Immobilienkäufer wissen müssen

Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sollten Käufer nicht nur den Kaufpreis im Blick haben. Zusätzliche Nebenkosten, die fast zehn Prozent der Anschaffungskosten betragen können, sind einzuplanen. Dazu zählen Makler- und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent variiert. Diese Kosten können einen erheblichen Einfluss auf das Budget haben und sollten daher bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.

Zwei aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 30. Oktober 2024 (Az. II R 15/22 und Az. II R 18/22) bringen Klarheit, welcher Wert für die Grunderwerbsteuer anzusetzen ist. Es ging um  Grundstücke mit geplanten Neubauten. In den verhandelten Fällen kauften die Kläger unbebaute Grundstücke, auf denen eine Eigentumswohnung oder eine Doppelhaushälfte errichtet werden sollte. Die Verkäufer der Grundstücke verpflichteten sich im Kaufvertrag zum Bau der Immobilien. Nach Beginn der Bauarbeiten äußerten die Käufer Sonderwünsche, wie hochwertigere Innentüren, Rollläden und Bodenbeläge, die zusätzliche Kosten verursachten.

Die zentrale Frage war, ob diese nachträglichen Sonderwünsche die Grunderwerbsteuer erhöhen. Grundsätzlich bemisst sich diese Steuer nach dem Wert der Gegenleistung, meist dem Kaufpreis. Bei einem unbebauten Grundstück, das bebaut wird, sind jedoch auch die Baukosten Teil der Bemessungsgrundlage, wenn der Käufer bei Vertragsabschluss keine Entscheidungsfreiheit mehr über die Details der Bebauung hat. Der Grundstückskäufer kann dann den Vertrag nur zusammen mit dem Bauvertrag abschließen und hat keine Gestaltungsfreiheiten.

In einem derartigen Fall werden Kauf- und Bauvertrag für Zwecke der Grunderwerbsteuer zu einem Rechtsgeschäft zusammengefasst. Schließt man den Bauvertrag und den Grundstückskaufvertrag zeitgleich ab, geht die Finanzverwaltung regelmäßig von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand aus, sodass sich die Grunderwerbsteuer nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes bemisst. Mithin erhöhen die Baukosten die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dies gilt unabhängig davon, ob Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer identisch sind oder es sich um unterschiedliche Personen handelt. 

Der Bundesfinanzhof entschied, dass auch Aufwendungen für Sonderwünsche, die nach Vertragsabschluss mit dem Grundstücksverkäufer vereinbart werden, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöhen, sofern diese noch originär mit dem Kauf zusammenhängen. Diese zusätzlichen Leistungen gelten als Teil der Gegenleistung und müssen dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden gemeldet werden. 

Etwas anderes gilt jedoch, wenn die nachträglichen Bauänderungen ohne Einbindung des Grundstücksverkäufers direkt mit einem Handwerker vereinbart werden, da dann kein Zusammenhang mehr mit dem Kauf des Grundstücks besteht und daher auch keine zusätzliche Grunderwerbsteuer anfällt. 

Käufer sollten sich daher bewusst sein, dass jede Änderung am Bauvorhaben grunderwerbsteuerliche Auswirkungen und dadurch zusätzliche Steuerbelastungen auslösen kann. Und dass sie gemeldet werden muss. 

Der Autor ist Steuerberater bei KPMG.