Mitarbeiterwohnungen: Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Aspekte im Überblick

• Mitarbeiterwohnungen sind Wohnräume, die von Unternehmen meist vergünstigt oder kostenfrei an ihre Mitarbeitenden vermietet werden.
• Vor allem für Unternehmen in städtischen Ballungsgebieten und für Industrieunternehmen, die häufig bereits über Grundstücke oder Bauflächen verfügen, ist die Investition in Mitarbeiterwohnungen sinnvoll. Aber auch das Anmieten von Wohnraum ist eine Option.
• Durch die Unterstützung bei Wohnungssuche und Umzug können Arbeitskräfte sich vom ersten Tag an auf ihre Aufgaben konzentrieren und weisen häufig eine höhere emotionale Bindung an das Unternehmen und aktives Engagement auf.


• Bei der Realisierung von Mitarbeiterwohnungen spielt das Corporate Real Estate Management (CREM) eine wichtige Rolle. Es ist unter anderem zuständig für:
• Abstimmung von Bedürfnissen des Unternehmens und der Mitarbeitenden
• Unterstützung bzw. Realisierung von Planung und Umsetzung
• Betriebswirtschaftliche Beurteilung der verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten für Mitarbeiterwohnen

Mitarbeiterwohnungen bieten erhebliche Steuervorteile. Nimmt man alle Fördermöglichkeiten zusammen, können Unternehmen innerhalb von vier Jahren bis zu knapp 40 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes als Abschreibung steuerlich geltend machen. Wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind, bestehen folgende Abschreibungsmöglichkeiten für Wohnimmobilien:

• Reguläre jährliche Gebäudeabschreibung von 2 Prozent, bei Neubauten 3 Prozent ODER: 5 Prozent degressive Gebäudeabschreibung.
• Bei Schaffung von neuem Wohnraum (Neu-, Umbauten): 20 Prozent Sonderabschreibung, verteilt auf vier Jahre.

Auch Mitarbeitende profitieren von einer steuerlichen Begünstigung, wenn sie eine Wohnung vergünstigt gestellt bekommen.

• Sofern die Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, wird kein geldwerter Vorteil unterstellt. Die ersparte Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete (bis maximal 25 Euro pro Quadratmeter) bleibt also frei von Steuer- und Sozialabgaben.

Die Mitarbeiterwohnungs-Modelle – Neubau, Umbau, Anmietung – haben jeweils unterschiedliche rechtliche Folgen. Relevant sind unter anderem folgende Aspekte:

• Gestaltung des Mietvertrags: Mietverträge mit Mitarbeitenden unterscheiden sich von regulären Mietverträgen insbesondere im Hinblick auf die Kündigungsvorschriften.
• Werkmiet- versus Werkdienstwohnung: Während bei Werkmietwohnungen das Arbeits- und das Mietverhältnis in zwei getrennten Verträgen geregelt sind, stellt die Überlassung des Wohnraums bei Werksdienstwohnungen einen Teil der Gegenleistung für die Arbeitsleistung des Arbeitnehmenden dar.
• Bei Neu- oder Umbau von Wohnraum in Betriebsnähe sind nicht nur Baugenehmigungen zu beantragen, häufig müssen auch Bebauungspläne geändert oder neu beschlossen werden. Hierbei kann auch der Abschluss von weiteren Vereinbarungen mit der Gemeinde erforderlich werden.
• Bei einer Kooperation mit Wohnungsgesellschaften, Hotels, sonstigen Beherbergungsbetrieben oder – noch selten – spezialisierten Anbietern von Corporate Housing werden weitere Verträge geschlossen, die differenziert Belegungsrechte für kurzfristige Wohnungsüberlassungen oder dauerhafte Mietverhältnisse regeln.

Sowohl bei der Rekrutierung als auch bei der Mitarbeiterbindung kann Wohnraum Anreize schaffen:

• Das Angebot von verfügbarem und günstigem Wohnraum macht das Unternehmen für viele Mitarbeitende und Bewerbende sehr attraktiv.
• Ist das Wohnungsthema gelöst, können sich Arbeitnehmende besser auf ihre Aufgaben konzentrieren.
• Viele Unternehmen haben bereits die Erfahrung gemacht, dass Mitarbeitende eine höhere Leistung zeigen, wenn sie sich nicht mehr mit der leidigen Wohnungssuche beschäftigen müssen

Zusätzlich übernehmen Unternehmen durch das Angebot von Wohnraum soziale Verantwortung, verbessern ihr Image und erreichen Nachhaltigkeitsziele:

• Entlastung des Wohnungsmarkts
• Übernahme sozialer Verantwortung
• Nachhaltige Gebäudenutzung